Hvordan foregår arv for utlendinger i Tyrkia?

En utlending som eier eiendom i Tyrkia, kan ikke bare bo i landet, men også leie ut eiendommen, stille den som sikkerhet, gi den bort og testamentere den. Det er imidlertid en liten detalj å være klar over: for utenlandske statsborgere som ikke har testament i Tyrkia, går arveretten etter lovene i landet de er borgere av. Denne regelen gjelder ikke fast eiendom. Etter loven om internasjonal privatrett nr. 5718 (artikkel 20) gjelder alltid tyrkisk lov for eiendom som ligger i Tyrkia. Lovene i statsborgerskapslandet gjelder for resten av arven, for eksempel penger på konto og løsøre.

Innhold:

• Arv av eiendom etter testament
• Lover om arv av fast eiendom
• Alt om å arve en bolig i Tyrkia
• Arveavgift i 2026
• Dokumenter for å overføre TAPU til en arving
• Hvem som får det vanskeligere uten testament
• Ofte stilte spørsmål

Arv av eiendom etter testament

Hva bør du gjøre? Når du har fått TAPU (skjøtet), er det lurt å opprette et testament bekreftet av en tyrkisk notarius med en gang. Et testament som utlendinger har satt opp i hjemlandet, er også gyldig i Tyrkia, men går du til en lokal notarius, slipper du formaliteter, arveoppgjøret blir enklere, og du sparer mye tid og krefter. Et utenlandsk testament må ha apostille og oversettes av en statsautorisert translatør for å kunne brukes i Tyrkia.

For å opprette et testament trenger du:

• eierens pass (original og notarialbekreftet oversettelse);
• arvingens pass (kopi);
• eierens skattenummer;
• 3 bilder av eieren;
• 2 vitner.

Snakker ikke eieren tyrkisk, må en statsautorisert translatør være med hos notarius. Husk også pliktdelen: etter den tyrkiske sivillovboken får barn og ektefelle sin del av arven selv om testamentet sier noe annet, så du kan ikke etterlate alt til en utenforstående.

Hvis noe skjer med en utenlandsk statsborger, går altså all eiendommen vedkommende eier, over til arvingene. Etter den tidligere framgangsmåten måtte arvingene legge fram et rettsbrev fra hjemlandet, bekreftet ved det tyrkiske konsulatet, og deretter avsa domstolen en kjennelse og overførte eiendommen til dem. I dag er det for eiendom i Tyrkia som regel enklere å få en arveattest (mirasçılık belgesi) fra den tyrkiske sivile førsteinstansdomstolen (sulh hukuk mahkemesi) der eiendommen ligger. Er avdøde eller en arving utlending, utsteder ikke notarius denne attesten, og en utenlandsk rettsavgjørelse måtte i så fall anerkjennes særskilt i Tyrkia. Det viktigste er å levere dokumentene i tide. Den vanlige fristen er inntil 4 måneder, forlenget til seks måneder hvis arvingen bor i et annet land. Denne fristen gjelder selvangivelsen for arveavgift: 4 måneder hvis dødsfallet skjedde i Tyrkia og arvingen bor i Tyrkia, 6 måneder hvis en av dem er i utlandet, og 8 måneder hvis både dødsfallet og arvingen er i utlandet, i ulike land. Husk at all eiendom er underlagt arve- og overføringsavgift på 1 % til 10 % av matrikkelverdien.

Lover om arv av fast eiendom

Tidligere var de viktigste sidene ved utlendingers arv av fast eiendom fastsatt i dekret nr. 2/13394 fra det tyrkiske ministerrådet av 29. mai 1940. Hovedtanken var at utlendinger i Tyrkia fulgte de samme reglene som tyrkiske borgere i andre land. Slik ble det såkalte «gjensidighetsprinsippet» ivaretatt fram til 2012. I dag er det andre regler som gjelder: artikkel 20 i lov nr. 5718 (hvilken lov som gjelder), den tyrkiske sivillovboken (hvem som arver og med hvilke andeler) og artikkel 35 i tinglysingsloven nr. 2644. Gjensidighet har ikke vært et krav ved eiendomskjøp siden 2012. Arver en utenlandsk arving eiendom i en militær sone eller utover grensene som gjelder for utlendinger, må eiendommen selges.

Alt om å arve en bolig i Tyrkia

De viktigste sidene ved arv for utlendinger i Tyrkia er:

• Fram til 2012 gjaldt gjensidighetsprinsippet: En utenlandsk statsborger i Tyrkia hadde de samme rettighetene som en tyrkisk borger hadde i utlendingens hjemland. Gjensidighet kreves ikke lenger.
• Et testament er sterkt å anbefale for en utenlandsk statsborger, men arvingene kan få eiendommen også uten.
• Finnes det ingen lovlige arvinger, og ingen gjør krav på arven, går eiendommen til staten.
• Arvinger i første ledd er ektefelle og barn. Ektefellen kan få 25 % av arven hvis det finnes barn, og barna får like deler av de resterende 75 %. Er det ingen barn, deles eiendommen likt mellom avdødes ektefelle og foreldre. Er det verken ektefelle, foreldre eller barn, går arven til søsknene i like deler.
• For å gjøre krav på arven må arvingen henvende seg til tinglysingskontoret og levere dokumenter som bekrefter at den forrige eieren er død, eierbeviset og rettsavgjørelsen. Avgjørelsen fattes av domstolen der eiendommen ligger. For å få den må du legge fram dokumenter som viser at arven er rettmessig. Deretter fører tinglysingskontoret arvingene inn i registeret; hva som endres, og hvordan du leser TAPU-oppføringen, har vi forklart for seg. Selve overføringen ved arv utløser ikke tinglysingsgebyret på 4 % for skjøtet, bare tinglysingskontorets gebyr betales; deler arvingene senere eiendommen mellom seg, påløper gebyret.
• Hver arving har rett til å gå til retten hvis vedkommende mener at rettighetene er krenket ved fordelingen av andelene.
• Arvingene betaler en engangsavgift på 1 % til 10 % av eiendommens matrikkelverdi. Sammen med eiendommen overtar arvingene også avdødes gjeld. Avgiften kan også betales i avdrag: 6 innbetalinger over 3 år. Før avgiften er betalt, overfører ikke tinglysingskontoret eiendommen til arvingen.
• Arven kan avslås innen 3 måneder etter at arvingen er varslet om dødsfallet.
• Arveprosessen i Tyrkia tar 2–3 måneder.

Arveavgift i 2026

Satsen avhenger av beløpet hver arving får:

For hvert barn og for ektefellen er 2 907 136 TL avgiftsfritt; finnes det ingen barn, er 5 817 845 TL avgiftsfritt for ektefellen. Eiendommen verdsettes til skatteverdien i beregningen.

Eksempel. En leilighet med en skatteverdi på 6 millioner TL går til to barn med like store andeler. Hver andel er på 3 millioner TL; etter fradrag av 2 907 136 TL blir 92 864 TL avgiftspliktig med 1 %, det vil si rundt 929 TL hver.

Dokumenter for å overføre TAPU til en arving

• arveattest (mirasçılık belgesi) fra en tyrkisk domstol;
• dødsattest med apostille og oversettelse, hvis dødsfallet skjedde i utlandet;
• arvingenes pass og tyrkiske skattenummer;
• attest fra skattekontoret om at arveavgiften er betalt (ilişik kesme yazısı);
• attest om at det ikke er restanse på eiendomsskatten;
• bilder og, for en ferdig bolig, en polise for jordskjelvforsikring (DASK).

Snakker ikke arvingen tyrkisk, trengs en statsautorisert translatør på tinglysingskontoret; kan arvingen ikke møte selv, trengs en fullmakt.

«Vi anbefaler leilighetseiere å opprette testament hos en tyrkisk notarius rett etter kjøpet og å fortelle familien hvor TAPU og dokumentene oppbevares. Da slipper arvingene å samle papirer i to land», sier en salgssjef i Yekta Homes.

Hvem som får det vanskeligere uten testament

• Familier med barn fra ulike ekteskap. Andelene fordeles etter loven, og tvister mellom arvingene avgjøres av retten.
• Den som vil etterlate leiligheten til noen andre enn de lovlige arvingene, for eksempel en venn eller ett av barna. Det er umulig uten testament, og pliktdelene gjelder uansett.
• Den som har arvinger i ulike land. Dokumenter fra flere land må ha apostille og oversettelse, og fristene for selvangivelsen blir forskjellige for hver enkelt.

Hver av disse situasjonene kan løses på forhånd: med et testament hos en tyrkisk notarius og fullmakt til en av arvingene.

Ofte stilte spørsmål

Hvilken lov gjelder for arv av eiendom i Tyrkia?

Tyrkisk lov, også når eieren er utlending (artikkel 20 i lov nr. 5718). Resten av arven arves etter lovene i statsborgerskapslandet.

Hvor får du arveattest?

Fra den sivile førsteinstansdomstolen (sulh hukuk mahkemesi) der eiendommen ligger. Er en utlending involvert, utsteder ikke notarius denne attesten.

Hvilken avgift betaler arvingene i 2026?

Fra 1 % til 10 % etter en progressiv skala, med 2 907 136 TL avgiftsfritt for hvert barn og for ektefellen.

Hva er fristen for å levere selvangivelsen?

4 måneder hvis dødsfallet skjedde i Tyrkia og arvingen bor der; 6 eller 8 måneder hvis en av dem er i utlandet.

Kan man avslå en arv?

Ja, innen 3 måneder etter at arvingen fikk vite om dødsfallet. Da er vedkommende heller ikke ansvarlig for avdødes gjeld.