Hvordan foregår arv for udlændinge i Tyrkiet?

Ejer en udlænding fast ejendom i Tyrkiet, kan vedkommende ikke kun bo i landet, men også leje boligen ud, stille den som sikkerhed, give den væk og testamentere den. Der er dog en lille finesse: for udenlandske statsborgere, der ikke har et testamente i Tyrkiet, overgår arveretten efter lovgivningen i det land, de er statsborgere i. Den regel gælder ikke for fast ejendom. Ifølge loven om international privatret nr. 5718 (artikel 20) gælder tyrkisk ret altid for fast ejendom, der ligger i Tyrkiet. Lovgivningen i statsborgerskabslandet gælder for resten af boet, for eksempel penge på konti og løsøre.

Indhold:

• Arv af fast ejendom efter testamente
• Lovene om arv af fast ejendom
• Alt om at arve en bolig i Tyrkiet
• Arveafgift i 2026
• Dokumenter til overførsel af TAPU til en arving
• Hvem der får det sværere uden testamente
• Ofte stillede spørgsmål

Arv af fast ejendom efter testamente

Hvad skal man gøre? Når du har fået TAPU (skødet), er det bedst at oprette et testamente hos en tyrkisk notar med det samme. Et testamente, som en udlænding har oprettet i sit hjemland, er også gyldigt i Tyrkiet, men et besøg hos en lokal notar sparer formaliteter, gør arveprocessen enklere og sparer både tid og kræfter. Et udenlandsk testamente skal have apostille og oversættes af en edsvoren translatør, før det kan bruges i Tyrkiet.

For at oprette et testamente skal du bruge:

• ejerens pas (original og notarbekræftet oversættelse);
• arvingens pas (kopi);
• ejerens skattenummer;
• 3 fotos af ejeren;
• 2 vidner.

Taler ejeren ikke tyrkisk, skal der være en edsvoren translatør med hos notaren. Husk også tvangsarven: efter den tyrkiske civillov får børn og ægtefælle deres del af boet, selv om testamentet siger noget andet, så man kan ikke testamentere det hele til en udenforstående.

Sker der noget med en udenlandsk statsborger, overgår al den ejendom, vedkommende ejer, altså til arvingerne. Efter den tidligere procedure skulle arvingerne fremlægge et retsdokument fra deres hjemland, bekræftet på det tyrkiske konsulat, hvorefter retten traf afgørelse og overførte ejendommen i deres navn. I dag er det for fast ejendom i Tyrkiet som regel enklere at få et arvebevis (mirasçılık belgesi) fra en tyrkisk fredsdommerret i civile sager (sulh hukuk mahkemesi) på det sted, hvor ejendommen ligger. Er afdøde eller en arving udlænding, udsteder en notar nemlig ikke dette bevis, og en udenlandsk dom skulle i givet fald anerkendes særskilt i Tyrkiet. Det vigtigste er at indsende dokumenterne til tiden. Den normale frist er op til 4 måneder og forlænges til seks måneder, hvis arvingen bor i et andet land. Fristen gælder selvangivelsen for arveafgift: 4 måneder, hvis dødsfaldet skete i Tyrkiet, og arvingen bor i Tyrkiet, 6 måneder, hvis en af dem er i udlandet, og 8 måneder, hvis både dødsfaldet og arvingen er i udlandet, i hvert sit land. Husk, at al ejendom er omfattet af arve- og overdragelsesafgift på 1 % til 10 % af den matrikulære værdi.

Lovene om arv af fast ejendom

Tidligere var de vigtigste regler for udenlandske statsborgeres arv af fast ejendom fastlagt i det tyrkiske ministerråds dekret nr. 2/13394 af 29. maj 1940. Grundtanken var, at udlændinge i Tyrkiet var underlagt de samme regler som tyrkiske statsborgere i andre lande. På den måde blev det såkaldte »gensidighedsprincip« opretholdt og overholdt frem til 2012. I dag er de centrale regler nogle andre: artikel 20 i lov nr. 5718 (hvilken lov der gælder), den tyrkiske civillov (hvem der arver og med hvilke andele) og artikel 35 i tinglysningsloven nr. 2644. Gensidighed har ikke været et krav ved køb af fast ejendom siden 2012. Arver en udenlandsk arving en ejendom i en militærzone eller ud over de grænser, der gælder for udlændinge, skal ejendommen sælges.

Alt om at arve en bolig i Tyrkiet

De vigtigste forhold ved arv for udlændinge i Tyrkiet er:

• Frem til 2012 gjaldt gensidighedsprincippet: en udenlandsk statsborger i Tyrkiet havde de samme rettigheder som en tyrkisk statsborger i udlændingens hjemland. I dag kræves der ikke længere gensidighed.
• Et testamente er stærkt at anbefale for en udenlandsk statsborger, men arvingerne kan også få ejendommen uden.
• Findes der ingen lovlige arvinger, og gør ingen krav på arven, overgår ejendommen til staten.
• Arvinger i første led er ægtefællen og børnene. Ægtefællen kan få 25 % af boet, hvis der er børn, og børnene deler de resterende 75 % ligeligt. Er der ingen børn, deles ejendommen ligeligt mellem afdødes ægtefælle og forældre. Er der hverken ægtefælle, forældre eller børn, går arven til brødre og søstre med lige store andele.
• For at gøre krav på arven skal arvingen henvende sig til tinglysningskontoret og indsende dokumenter, der bekræfter den tidligere ejers død, ejerbeviset og rettens afgørelse. Afgørelsen træffes af retten der, hvor ejendommen ligger, og for at få den skal man fremlægge dokumenter, der viser, at arven er lovlig. Derefter fører tinglysningskontoret arvingerne ind i registret. Hvad der ændrer sig, og hvordan man læser oplysningerne i TAPU, har vi forklaret særskilt. Selve overgangen ved arv udløser ikke afgiften på 4 % for overdragelse af skødet, der betales kun tinglysningsgebyret; deler arvingerne senere ejendommen mellem sig, opstår afgiften.
• Hver arving har ret til at gå til retten, hvis vedkommende mener, at hans eller hendes rettigheder er blevet krænket ved fordelingen af andelene.
• Arvingerne betaler en engangsafgift på 1 % til 10 % af ejendommens matrikulære værdi. Sammen med ejendommen overtager arvingerne også afdødes gæld. Afgiften kan også betales i rater: 6 betalinger over 3 år. Indtil afgiften er betalt, overfører tinglysningskontoret ikke ejendommen til arvingen.
• Man kan give afkald på en arv inden for 3 måneder efter at være underrettet om dødsfaldet.
• Arveprocessen i Tyrkiet tager 2–3 måneder.

Arveafgift i 2026

Satsen afhænger af det beløb, hver arving modtager:

For hvert barn og for ægtefællen er 2.907.136 TL afgiftsfrit; er der ingen børn, er 5.817.845 TL afgiftsfrit for ægtefællen. Ejendommen ansættes til sin skattemæssige værdi i beregningen.

Eksempel. En lejlighed med en skattemæssig værdi på 6 millioner TL går i arv til to børn med lige store andele. Hver andel er 3 millioner TL. Efter fradrag af 2.907.136 TL beskattes 92.864 TL med 1 %, det vil sige omkring 929 TL hver.

Dokumenter til overførsel af TAPU til en arving

• et arvebevis (mirasçılık belgesi) fra en tyrkisk domstol;
• en dødsattest med apostille og oversættelse, hvis dødsfaldet skete i udlandet;
• arvingernes pas og tyrkiske skattenumre;
• en attest fra skattekontoret om, at arveafgiften er betalt (ilişik kesme yazısı);
• en attest om, at der ikke er gæld i ejendomsskat;
• fotos og, for en færdig bolig, en police på jordskælvsforsikring (DASK).

Taler arvingen ikke tyrkisk, skal der være en edsvoren translatør med på tinglysningskontoret; kan arvingen ikke møde personligt, kræves en fuldmagt.

»Vi råder lejlighedsejere til at oprette et testamente hos en tyrkisk notar straks efter købet og til at fortælle familien, hvor TAPU og dokumenterne opbevares. Så slipper arvingerne for at samle papirer i to lande,« siger en salgschef hos Yekta Homes.

Hvem der får det sværere uden testamente

• Familier med børn fra forskellige ægteskaber. Andelene fordeles efter loven, og tvister mellem arvingerne afgøres af retten.
• Den, der vil efterlade lejligheden til en anden end sine lovlige arvinger, for eksempel en ven eller et bestemt af sine børn. Det er umuligt uden testamente, og tvangsarven gælder under alle omstændigheder.
• Den, hvis arvinger bor i forskellige lande. Dokumenter fra flere lande skal have apostille og oversættes, og fristerne for selvangivelsen bliver forskellige for hver enkelt.

Alle disse situationer kan løses på forhånd: med et testamente hos en tyrkisk notar og en fuldmagt til en af arvingerne.

Ofte stillede spørgsmål

Hvilken lov gælder for arv af fast ejendom i Tyrkiet?

Tyrkisk ret, også selv om ejeren er udlænding (artikel 20 i lov nr. 5718). Resten af boet arves efter lovgivningen i statsborgerskabslandet.

Hvor får man et arvebevis?

Hos fredsdommerretten i civile sager (sulh hukuk mahkemesi) på det sted, hvor ejendommen ligger. Er der en udlænding involveret, udsteder en notar ikke beviset.

Hvilken afgift betaler arvinger i 2026?

Fra 1 % til 10 % efter en progressiv skala, hvor 2.907.136 TL er afgiftsfrit for hvert barn og for ægtefællen.

Hvad er fristen for at indsende selvangivelsen?

4 måneder, hvis dødsfaldet skete i Tyrkiet, og arvingen bor der; 6 eller 8 måneder, hvis en af dem er i udlandet.

Kan man give afkald på en arv?

Ja, inden for 3 måneder efter at arvingen har fået kendskab til dødsfaldet. Så hæfter vedkommende heller ikke for afdødes gæld.