روال ارث‌بری برای خارجی‌ها در ترکیه چگونه است؟

خارجی‌ای که در ترکیه ملک دارد، نه‌فقط می‌تواند در این کشور زندگی کند، بلکه می‌تواند ملکش را اجاره بدهد، وثیقه بگذارد، هبه کند یا برایش وصیت کند. فقط یک نکته ظریف هست: درباره اتباع خارجی‌ای که در ترکیه وصیت‌نامه ندارند، حقوق ارث طبق قانون کشوری منتقل می‌شود که تابعیتش را دارند. این قاعده شامل ملک نمی‌شود: طبق قانون حقوق بین‌الملل خصوصی شماره ۵۷۱۸ (ماده ۲۰)، بر ملکی که در ترکیه قرار دارد همیشه قانون ترکیه حاکم است. باقی ماترک، مثل پول حساب‌ها و اموال شخصی، تابع قانون کشور متبوع است.

فهرست مطالب:

• ارث بردن ملک طبق وصیت‌نامه
• قوانین ارث املاک
• همه چیز درباره ارث بردن خانه در ترکیه
• مالیات بر ارث در ۲۰۲۶
• مدارک انتقال TAPU به وارث
• نبود وصیت‌نامه کار چه کسانی را سخت‌تر می‌کند
• پرسش‌های متداول

ارث بردن ملک طبق وصیت‌نامه

چه باید کرد؟ بهتر است بلافاصله پس از گرفتن TAPU، وصیت‌نامه‌ای تنظیم کنید که سردفتر ترکیه آن را گواهی کرده باشد. وصیت‌نامه‌ای که خارجی‌ها در کشور خودشان نوشته‌اند در ترکیه هم معتبر است، اما مراجعه به سردفتر محلی تشریفات را کم می‌کند، روند ارث را ساده‌تر می‌کند و در وقت و انرژی خیلی صرفه‌جویی می‌کند. وصیت‌نامه خارجی برای استفاده در ترکیه باید آپوستیل شود و مترجم رسمی سوگندخورده آن را ترجمه کند.

برای تنظیم وصیت‌نامه این‌ها لازم است:

• گذرنامه مالک (اصل و ترجمه تأییدشده در دفتر اسناد رسمی)؛
• گذرنامه وارث (کپی)؛
• شماره مالیاتی مالک؛
• ۳ قطعه عکس مالک؛
• ۲ شاهد.

اگر مالک ترکی بلد نباشد، حضور مترجم رسمی سوگندخورده در دفتر اسناد رسمی لازم است. سهم‌الارث قانونی را هم در نظر داشته باشید: طبق قانون مدنی ترکیه، فرزندان و همسر حتی برخلاف وصیت‌نامه سهمشان را از ماترک می‌گیرند، پس نمی‌توانید همه چیز را برای فردی غریبه بگذارید.

بنابراین اگر برای تبعه‌ای خارجی اتفاقی بیفتد، همه ملک‌هایی که مالکشان است به وارثانش می‌رسد. طبق روال سابق، وارثان باید نامه‌ای از دادگاه کشور خودشان ارائه می‌کردند که در کنسولگری ترکیه تأیید شده بود؛ پس از آن دادگاه حکم صادر می‌کرد و ملک را به نامشان منتقل می‌کرد. امروز برای ملک در ترکیه معمولاً ساده‌تر است که گواهی انحصار وراثت (mirasçılık belgesi) را از دادگاه صلح حقوقی (sulh hukuk mahkemesi) محل وقوع ملک در ترکیه بگیرند: اگر متوفی یا یکی از وارثان خارجی باشد، سردفتر این گواهی را صادر نمی‌کند و حکم دادگاه خارجی هم باید جداگانه در ترکیه به رسمیت شناخته شود. مهم‌ترین نکته این است که مدارک را به‌موقع تحویل دهید. مهلت معمول تا ۴ ماه است و اگر وارث در کشور دیگری زندگی کند، به شش ماه افزایش پیدا می‌کند. این مهلت به اظهارنامه مالیات بر ارث مربوط است: ۴ ماه اگر فوت در ترکیه رخ داده و وارث در ترکیه زندگی می‌کند، ۶ ماه اگر یکی از این دو در خارج باشد، و ۸ ماه اگر هم فوت و هم وارث در خارج، آن هم در کشورهای متفاوت، باشند. یادتان باشد که همه اموال مشمول مالیات بر ارث و انتقال به میزان ۱ تا ۱۰ درصد ارزش کاداستری‌شان هستند.

قوانین ارث املاک

در گذشته، جنبه‌های اصلی ارث بردن املاک توسط اتباع خارجی در تصویب‌نامه شماره ۲/۱۳۳۹۴ هیئت وزیران ترکیه مورخ ۲۹ مه ۱۹۴۰ آمده بود. ایده محوری آن این بود که خارجی‌ها در ترکیه تابع همان قواعدی باشند که شهروندان ترکیه در کشورهای دیگر تابع آن بودند. به این ترتیب «اصل معامله متقابل» تا ۲۰۱۲ حفظ و رعایت می‌شد. امروز قواعد اصلی چیز دیگری است: ماده ۲۰ قانون شماره ۵۷۱۸ (کدام قانون حاکم است)، قانون مدنی ترکیه (چه کسی و با چه سهمی ارث می‌برد) و ماده ۳۵ قانون ثبت املاک شماره ۲۶۴۴. از ۲۰۱۲ دیگر برای خرید ملک شرط معامله متقابل لازم نیست. اگر وارث خارجی ملکی را در منطقه نظامی یا فراتر از سقف‌های مجاز برای خارجی‌ها به ارث ببرد، ملک باید فروخته شود.

همه چیز درباره ارث بردن خانه در ترکیه

مهم‌ترین جنبه‌های ارث برای خارجی‌ها در ترکیه این‌هاست:

• تا ۲۰۱۲ اصل معامله متقابل اجرا می‌شد: تبعه خارجی در ترکیه همان حقوقی را داشت که شهروند ترکیه در کشور آن خارجی داشت. امروز دیگر شرط معامله متقابل لازم نیست.
• داشتن وصیت‌نامه برای تبعه خارجی بسیار توصیه می‌شود، اما وارثان بدون آن هم می‌توانند ملک را بگیرند.
• اگر هیچ وارث قانونی پیدا نشود و کسی هم ادعای حقی نکند، ملک به دولت می‌رسد.
• وارثان طبقه اول همسر و فرزندان‌اند. اگر فرزندی در کار باشد، همسر ۲۵ درصد ماترک را می‌گیرد و فرزندان ۷۵ درصد باقی‌مانده را به‌طور مساوی میان خود تقسیم می‌کنند. اگر فرزندی نباشد، ملک نصف‌نصف میان همسر و والدین متوفی تقسیم می‌شود. اگر همسر، والدین یا فرزندی نباشد، ماترک به‌طور مساوی به خواهران و برادران می‌رسد.
• وارث برای مطالبه ارث باید به اداره ثبت املاک مراجعه کند و مدارکی ارائه دهد که فوت مالک قبلی، سند مالکیت و حکم دادگاه را تأیید کند. حکم را دادگاه محل وقوع ملک صادر می‌کند. برای گرفتنش باید مدارکی ارائه کنید که مشروعیت ارث را ثابت کند. پس از آن اداره ثبت املاک نام وارثان را در دفتر ثبت وارد می‌کند؛ اینکه چه چیزی تغییر می‌کند و سند TAPU را چطور بخوانید، جداگانه توضیح داده‌ایم. خود انتقال از راه ارث مشمول عوارض ۴ درصدی انتقال سند نیست و فقط کارمزد اداره ثبت املاک پرداخت می‌شود؛ اگر وارثان بعدها ملک را میان خودشان تقسیم کنند، این عوارض تعلق می‌گیرد.
• هر وارثی اگر فکر کند هنگام تقسیم سهم‌ها حقش ضایع شده، حق دارد به دادگاه مراجعه کند.
• وارثان یک بار مالیاتی به میزان ۱ تا ۱۰ درصد ارزش کاداستری ملک می‌پردازند. وارثان همراه با ملک، بدهی‌های متوفی را هم بر عهده می‌گیرند. مالیات را می‌توان قسطی هم پرداخت: ۶ قسط در ۳ سال. تا مالیات پرداخت نشود، اداره ثبت املاک ملک را به وارث منتقل نمی‌کند.
• از ارث می‌توان ظرف ۳ ماه پس از اطلاع از فوت متوفی صرف‌نظر کرد.
• روال ارث در ترکیه ۲ تا ۳ ماه طول می‌کشد.

مالیات بر ارث در ۲۰۲۶

نرخ به مبلغی بستگی دارد که هر وارث می‌گیرد:

برای هر فرزند و همسر ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ لیر از مالیات معاف است؛ اگر فرزندی نباشد، سهم معاف همسر ۵٬۸۱۷٬۸۴۵ لیر است. در محاسبه، ملک با ارزش مالیاتی‌اش سنجیده می‌شود.

مثال. آپارتمانی با ارزش مالیاتی ۶ میلیون لیر به‌طور مساوی به دو فرزند می‌رسد. سهم هر کدام ۳ میلیون لیر است؛ پس از کسر ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ لیر، مبلغ ۹۲٬۸۶۴ لیر با نرخ ۱ درصد مشمول مالیات می‌شود، یعنی هر نفر حدود ۹۲۹ لیر.

مدارک انتقال TAPU به وارث

• گواهی انحصار وراثت (mirasçılık belgesi) از دادگاه ترکیه؛
• گواهی فوت با آپوستیل و ترجمه، اگر فوت در خارج رخ داده باشد؛
• گذرنامه و شماره مالیاتی ترکیه وارثان؛
• گواهی اداره مالیات درباره پرداخت مالیات بر ارث (ilişik kesme yazısı)؛
• گواهی نداشتن بدهی مالیات ملک؛
• عکس و، برای خانه تکمیل‌شده، بیمه‌نامه زلزله (DASK).

اگر وارث ترکی بلد نباشد، در اداره ثبت املاک به مترجم رسمی سوگندخورده نیاز است؛ اگر نتواند شخصاً حاضر شود، به وکالت‌نامه.

«به مالکان آپارتمان توصیه می‌کنیم درست بعد از خرید، نزد سردفتر ترکیه وصیت‌نامه تنظیم کنند و به خانواده‌شان بگویند TAPU و مدارک کجا نگهداری می‌شود. این‌طوری وارثان مجبور نمی‌شوند در دو کشور دنبال کاغذبازی باشند»، یکی از مدیران فروش Yekta Homes می‌گوید.

نبود وصیت‌نامه کار چه کسانی را سخت‌تر می‌کند

• خانواده‌هایی که از ازدواج‌های مختلف فرزند دارند. سهم‌ها طبق قانون تقسیم می‌شود و اختلاف میان وارثان را دادگاه حل‌وفصل می‌کند.
• کسانی که می‌خواهند آپارتمان را برای کسی جز وارثان قانونی‌شان بگذارند، مثلاً یک دوست یا یکی از فرزندانشان. این کار بدون وصیت‌نامه ممکن نیست و سهم‌الارث قانونی در هر حال رعایت می‌شود.
• کسانی که وارثانشان در کشورهای مختلف زندگی می‌کنند. مدارک چند کشور باید آپوستیل و ترجمه شوند و مهلت اظهارنامه مالیاتی هر کدام فرق خواهد کرد.

همه این موقعیت‌ها را می‌شود از قبل سامان داد: با وصیت‌نامه‌ای نزد سردفتر ترکیه و وکالت‌نامه به نام یکی از وارثان.

پرسش‌های متداول

کدام قانون بر ارث ملک در ترکیه حاکم است؟

قانون ترکیه، حتی اگر مالک خارجی باشد (ماده ۲۰ قانون شماره ۵۷۱۸). باقی ماترک طبق قانون کشور متبوع به ارث می‌رسد.

گواهی انحصار وراثت را از کجا می‌توان گرفت؟

از دادگاه صلح حقوقی (sulh hukuk mahkemesi) محل وقوع ملک. اگر پای یک خارجی در میان باشد، سردفتر این گواهی را صادر نمی‌کند.

وارثان در ۲۰۲۶ چه مالیاتی می‌پردازند؟

از ۱ تا ۱۰ درصد به‌صورت پلکانی، و برای هر فرزند و همسر ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ لیر از مالیات معاف است.

مهلت ارائه اظهارنامه مالیاتی چقدر است؟

اگر فوت در ترکیه رخ داده و وارث همان‌جا زندگی می‌کند، ۴ ماه؛ اگر یکی از آن‌ها در خارج باشد، ۶ یا ۸ ماه.

آیا می‌توان از ارث صرف‌نظر کرد؟

بله، ظرف ۳ ماه از زمانی که وارث از فوت باخبر شده است. در این صورت مسئولیتی هم در قبال بدهی‌های متوفی ندارد.