Wie läuft das Erbverfahren für Ausländer in der Türkei ab?

Wer als Ausländer eine Immobilie in der Türkei besitzt, kann nicht nur im Land leben, sondern die Immobilie auch vermieten, beleihen, verschenken und vererben. Eine kleine Besonderheit gibt es allerdings: Hat ein Ausländer in der Türkei kein Testament, richtet sich die Erbfolge nach dem Recht des Landes, dessen Staatsbürger er ist. Für Immobilien gilt diese Regel nicht. Nach dem Gesetz über das internationale Privatrecht Nr. 5718 (Artikel 20) ist auf Immobilien, die in der Türkei liegen, immer türkisches Recht anzuwenden. Für das übrige Vermögen, etwa Guthaben auf Konten und persönliche Gegenstände, gilt das Recht des Heimatlandes.

Inhalt:

• Eine Immobilie per Testament erben
• Gesetze zum Erbe von Immobilien
• Alles zum Erbe einer Wohnung in der Türkei
• Erbschaftsteuer 2026
• Unterlagen für die Umschreibung der TAPU auf den Erben
• Für wen es ohne Testament schwieriger wird
• Häufige Fragen

Eine Immobilie per Testament erben

Was ist zu tun? Am besten setzen Sie gleich nach Erhalt der TAPU (der Eigentumsurkunde) ein Testament auf und lassen es von einem türkischen Notar beurkunden. Ein Testament, das ein Ausländer in seinem Heimatland errichtet hat, gilt zwar auch in der Türkei. Der Gang zum Notar vor Ort erspart aber Formalitäten, vereinfacht die Erbfolge und spart viel Zeit und Mühe. Ein ausländisches Testament braucht für die Verwendung in der Türkei eine Apostille und eine Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer.

Für ein Testament brauchen Sie:

• den Reisepass des Eigentümers (Original und notariell beglaubigte Übersetzung);
• den Reisepass des Erben (Kopie);
• die Steuernummer des Eigentümers;
• 3 Fotos des Eigentümers;
• 2 Zeugen.

Spricht der Eigentümer kein Türkisch, muss beim Notar ein vereidigter Dolmetscher dabei sein. Denken Sie auch an den Pflichtteil: Nach dem türkischen Zivilgesetzbuch erhalten Kinder und Ehepartner ihren Anteil am Nachlass auch gegen den Willen des Erblassers. Alles einer fremden Person zu vermachen, ist also nicht möglich.

Stößt einem Ausländer etwas zu, geht sein gesamter Besitz somit auf seine Erben über. Nach dem früheren Verfahren mussten die Erben ein Gerichtsschreiben aus ihrem Land vorlegen, das beim türkischen Konsulat beglaubigt wurde. Danach erließ das Gericht einen Beschluss und übertrug die Immobilie auf ihren Namen. Heute ist es bei Immobilien in der Türkei meist einfacher, einen Erbschein (mirasçılık belgesi) beim türkischen Friedensgericht für Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) am Ort der Immobilie zu beantragen. Ist der Verstorbene oder ein Erbe Ausländer, stellt kein Notar diesen Erbschein aus, und ein ausländisches Gerichtsurteil müsste in der Türkei erst gesondert anerkannt werden. Entscheidend ist, die Unterlagen fristgerecht einzureichen. Die übliche Frist beträgt bis zu 4 Monate und verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Erbe in einem anderen Land lebt. Diese Frist gilt für die Erbschaftsteuererklärung: 4 Monate, wenn der Todesfall in der Türkei eintrat und der Erbe in der Türkei lebt, 6 Monate, wenn einer von beiden im Ausland ist, und 8 Monate, wenn sowohl der Todesfall als auch der Erbe im Ausland liegen, und zwar in verschiedenen Ländern. Denken Sie daran, dass auf jedes Vermögen Erbschaftsteuer (veraset ve intikal vergisi) von 1 % bis 10 % des Katasterwerts anfällt.

Gesetze zum Erbe von Immobilien

Früher regelte der Beschluss des türkischen Ministerrats Nr. 2/13394 vom 29. Mai 1940 die Grundzüge des Immobilienerbes durch Ausländer. Sein Kerngedanke war: Für Ausländer galten in der Türkei dieselben Regeln wie für türkische Staatsbürger in deren Heimatland. So wurde das sogenannte „Prinzip der Gegenseitigkeit“ bis 2012 gewahrt. Heute gelten im Wesentlichen andere Vorschriften: Artikel 20 des Gesetzes Nr. 5718 (welches Recht anzuwenden ist), das türkische Zivilgesetzbuch (wer zu welchen Anteilen erbt) und Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644. Für den Immobilienkauf ist die Gegenseitigkeit seit 2012 nicht mehr Voraussetzung. Erbt ein ausländischer Erbe eine Immobilie in einer Militärzone oder über die für Ausländer geltenden Grenzen hinaus, muss er sie verkaufen.

Alles zum Erbe einer Wohnung in der Türkei

Die wichtigsten Punkte zum Erbrecht für Ausländer in der Türkei:

• Bis 2012 galt das Prinzip der Gegenseitigkeit: Ein Ausländer hatte in der Türkei die gleichen Rechte wie ein türkischer Staatsbürger im Heimatland dieses Ausländers. Heute ist die Gegenseitigkeit keine Voraussetzung mehr.
• Ein Testament ist für Ausländer sehr zu empfehlen, die Erben können die Immobilie aber auch ohne Testament erhalten.
• Finden sich keine gesetzlichen Erben und macht niemand seine Rechte geltend, fällt die Immobilie an den Staat.
• Erben erster Ordnung sind Ehepartner und Kinder. Gibt es Kinder, kann der Ehepartner 25 % des Nachlasses erhalten, die Kinder teilen sich die übrigen 75 % zu gleichen Teilen. Gibt es keine Kinder, wird das Vermögen hälftig zwischen dem Ehepartner und den Eltern des Verstorbenen geteilt. Fehlen Ehepartner, Eltern und Kinder, erben die Geschwister zu gleichen Teilen.
• Um das Erbe anzutreten, wendet sich der Erbe an das Grundbuchamt und legt Nachweise über den Tod des bisherigen Eigentümers, die Eigentumsurkunde und den Gerichtsbeschluss vor. Diesen erlässt das Gericht am Ort der Immobilie. Dafür sind Unterlagen nötig, die die Rechtmäßigkeit des Erbes belegen. Anschließend trägt das Grundbuchamt die Erben ins Register ein; was sich dabei ändert und wie man den Eintrag in der TAPU liest, erklären wir gesondert. Für den Übergang durch Erbfolge selbst fällt keine Umschreibungsgebühr von 4 % an, gezahlt wird nur die Gebühr des Grundbuchamts. Teilen die Erben die Immobilie später untereinander auf, wird die Gebühr fällig.
• Jeder Erbe kann vor Gericht ziehen, wenn er seine Rechte bei der Verteilung der Anteile verletzt sieht.
• Die Erben zahlen eine einmalige Steuer von 1 % bis 10 % des Katasterwerts der Immobilie. Mit der Immobilie übernehmen sie auch die Schulden des Verstorbenen. Die Steuer lässt sich auch in Raten zahlen: 6 Zahlungen über 3 Jahre. Solange die Steuer nicht bezahlt ist, überträgt das Grundbuchamt die Immobilie nicht auf den Erben.
• Das Erbe lässt sich innerhalb von 3 Monaten ausschlagen, nachdem man vom Tod des Erblassers erfahren hat.
• Das Erbverfahren in der Türkei dauert 2–3 Monate.

Erbschaftsteuer 2026

Der Steuersatz hängt davon ab, wie viel jeder Erbe erhält:

Steuerfrei bleiben 2.907.136 TL für jedes Kind und für den Ehepartner. Gibt es keine Kinder, liegt der Freibetrag für den Ehepartner bei 5.817.845 TL. Für die Berechnung wird die Immobilie mit ihrem Steuerwert angesetzt.

Beispiel. Eine Wohnung mit einem Steuerwert von 6 Mio. TL geht zu gleichen Teilen an zwei Kinder. Jeder Anteil beträgt 3 Mio. TL. Nach Abzug von 2.907.136 TL bleiben 92.864 TL, die mit 1 % besteuert werden, also rund 929 TL pro Kind.

Unterlagen für die Umschreibung der TAPU auf den Erben

• ein Erbschein (mirasçılık belgesi) eines türkischen Gerichts;
• eine Sterbeurkunde mit Apostille und Übersetzung, wenn der Todesfall im Ausland eintrat;
• die Reisepässe und türkischen Steuernummern der Erben;
• eine Bescheinigung des Finanzamts über die bezahlte Erbschaftsteuer (ilişik kesme yazısı);
• eine Bescheinigung, dass keine Grundsteuerschulden bestehen;
• Fotos und bei einer fertigen Wohnung eine Police der Erdbebenversicherung (DASK).

Spricht der Erbe kein Türkisch, braucht er im Grundbuchamt einen vereidigten Dolmetscher. Kann er nicht persönlich erscheinen, ist eine Vollmacht nötig.

„Wir raten Wohnungseigentümern, gleich nach dem Kauf ein Testament bei einem türkischen Notar zu errichten und der Familie zu sagen, wo TAPU und Unterlagen aufbewahrt werden. Dann müssen die Erben keine Papiere in zwei Ländern zusammensuchen“, sagt ein Vertriebsmanager von Yekta Homes.

Für wen es ohne Testament schwieriger wird

• Familien mit Kindern aus verschiedenen Ehen. Die Anteile werden nach Gesetz verteilt, und Streit zwischen den Erben entscheidet das Gericht.
• Wer die Wohnung jemand anderem als den gesetzlichen Erben hinterlassen möchte, etwa einem Freund oder nur einem der Kinder. Ohne Testament geht das nicht, und die Pflichtteile gelten trotzdem.
• Wer Erben in verschiedenen Ländern hat. Dokumente aus mehreren Staaten brauchen Apostille und Übersetzung, und die Fristen für die Steuererklärung sind für jeden Erben andere.

Jede dieser Situationen lässt sich vorab lösen: mit einem Testament bei einem türkischen Notar und Vollmachten für einen der Erben.

Häufige Fragen

Welches Recht gilt für das Erbe von Immobilien in der Türkei?

Türkisches Recht, auch wenn der Eigentümer Ausländer ist (Artikel 20 des Gesetzes Nr. 5718). Das übrige Vermögen wird nach dem Recht des Heimatlandes vererbt.

Wo bekommt man einen Erbschein?

Beim Friedensgericht für Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) am Ort der Immobilie. Ist ein Ausländer beteiligt, stellt ein Notar diesen Erbschein nicht aus.

Welche Steuer zahlen Erben 2026?

Zwischen 1 % und 10 % nach einem Stufentarif, steuerfrei bleiben 2.907.136 TL für jedes Kind und den Ehepartner.

Welche Frist gilt für die Steuererklärung?

4 Monate, wenn der Todesfall in der Türkei eintrat und der Erbe dort lebt; 6 oder 8 Monate, wenn einer von beiden im Ausland ist.

Kann man ein Erbe ausschlagen?

Ja, innerhalb von 3 Monaten, nachdem der Erbe vom Todesfall erfahren hat. Dann haftet er auch nicht für die Schulden des Verstorbenen.