Hur går ett arv till för utlänningar i Turkiet?

En utlänning som äger en bostad i Turkiet kan inte bara bo i landet utan också hyra ut bostaden, belåna den, ge bort den som gåva och testamentera den. Det finns dock en liten detalj att hålla reda på: för utländska medborgare som inte har något testamente i Turkiet går arvet enligt lagen i det land där de är medborgare. Den regeln gäller inte fast egendom. Enligt lagen om internationell privaträtt nr 5718 (artikel 20) tillämpas alltid turkisk lag på fast egendom som ligger i Turkiet. Lagen i medborgarskapslandet gäller för resten av kvarlåtenskapen, till exempel pengar på konton och personliga tillhörigheter.

Innehåll:

• Att ärva en bostad enligt testamente
• Lagarna om arv av fast egendom
• Allt om att ärva en bostad i Turkiet
• Arvsskatt 2026
• Dokument för att föra över TAPU till en arvinge
• Vem får det svårare utan testamente?
• Vanliga frågor

Att ärva en bostad enligt testamente

Vad bör du göra? När du har fått TAPU (lagfartsbeviset) är det klokt att direkt upprätta ett testamente som bestyrks av en turkisk notarie. Ett testamente som en utlänning har skrivit i sitt hemland gäller också i Turkiet, men ett besök hos en lokal notarie gör att man slipper formaliteter, förenklar arvsprocessen och sparar mycket tid och möda. Ett utländskt testamente måste ha apostille och översättas av en auktoriserad översättare för att kunna användas i Turkiet.

För att upprätta ett testamente behöver du:

• ägarens pass (original och notariebestyrkt översättning);
• arvingens pass (kopia);
• ägarens skattenummer;
• 3 foton av ägaren;
• 2 vittnen.

Talar ägaren inte turkiska krävs en auktoriserad tolk hos notarien. Tänk också på laglotten: enligt den turkiska civillagen får barnen och maken eller makan sin del av arvet även mot testamentets vilja, så man kan inte testamentera allt till en utomstående.

Om något händer en utländsk medborgare går alltså all egendom som han eller hon äger över till arvingarna. Enligt det tidigare förfarandet skulle arvingarna lägga fram ett domstolsintyg från sitt land, bestyrkt på det turkiska konsulatet, varefter domstolen meddelade ett beslut och förde över egendomen i deras namn. I dag är det för bostäder i Turkiet oftast enklare att få ett arvsintyg (mirasçılık belgesi) från den turkiska civila fredsdomstolen (sulh hukuk mahkemesi) på den ort där bostaden ligger. Är den avlidne eller en arvinge utlänning utfärdar notarien inte det intyget, och ett utländskt domstolsbeslut skulle behöva erkännas separat i Turkiet. Det viktigaste är att lämna in dokumenten i tid. Den vanliga fristen är upp till 4 månader och förlängs till sex månader om arvingen bor i ett annat land. Fristen gäller deklarationen av arvsskatt: 4 månader om dödsfallet inträffade i Turkiet och arvingen bor i Turkiet, 6 månader om någon av dem befinner sig utomlands och 8 månader om både dödsfallet och arvingen är utomlands, i olika länder. Kom ihåg att all egendom omfattas av arvs- och gåvoskatt på 1 % till 10 % av taxeringsvärdet.

Lagarna om arv av fast egendom

Tidigare fastställdes de viktigaste reglerna för utländska medborgares arv av fast egendom i det turkiska ministerrådets dekret nr 2/13394 av den 29 maj 1940. Grundtanken var att utlänningar i Turkiet omfattades av samma regler som turkiska medborgare i andra länder. Det var så den så kallade ”ömsesidighetsprincipen” upprätthölls och efterlevdes fram till 2012. I dag är det andra regler som gäller i första hand: artikel 20 i lag nr 5718 (vilken lag som tillämpas), den turkiska civillagen (vem som ärver och med hur stora andelar) och artikel 35 i lantmäterilagen nr 2644. Sedan 2012 krävs inte längre ömsesidighet för att köpa fastigheter. Ärver en utländsk arvinge en fastighet i en militär zon eller utöver de gränser som gäller för utlänningar, måste fastigheten säljas.

Allt om att ärva en bostad i Turkiet

De viktigaste punkterna om arv för utlänningar i Turkiet är:

• Fram till 2012 gällde ömsesidighetsprincipen: en utländsk medborgare hade i Turkiet samma rättigheter som en turkisk medborgare hade i utlänningens land. I dag krävs inte längre ömsesidighet.
• Ett testamente är starkt att rekommendera för en utländsk medborgare, men arvingarna kan få egendomen även utan det.
• Hittas inga legala arvingar och gör ingen anspråk på arvet går egendomen till staten.
• Arvingar i första led är maken eller makan och barnen. Finns det barn kan maken eller makan få 25 % av arvet, och barnen delar lika på resterande 75 %. Finns det inga barn delas egendomen till hälften mellan den avlidnes make eller maka och föräldrar. Finns varken make, maka, föräldrar eller barn går arvet till syskonen med lika delar.
• För att få ut arvet ska arvingen vända sig till lantmäterimyndigheten och lämna in dokument som styrker den tidigare ägarens död, ägarbeviset och domstolens beslut. Beslutet meddelas av domstolen på den ort där bostaden ligger. För att få det måste du visa dokument som styrker att arvet är lagligt. Därefter för lantmäterimyndigheten in arvingarna i registret; vad som ändras och hur man läser uppgifterna i TAPU har vi förklarat separat. Själva överföringen genom arv belastas inte med lagfartsavgiften på 4 %, bara lantmäterimyndighetens avgift betalas; om arvingarna senare delar upp egendomen mellan sig uppstår avgiften.
• Varje arvinge har rätt att gå till domstol om han eller hon anser att arvskiftet har kränkt hans eller hennes rättigheter.
• Arvingarna betalar en engångsskatt på 1 % till 10 % av fastighetens taxeringsvärde. Tillsammans med egendomen tar arvingarna också över den avlidnes skulder. Skatten kan också betalas av: 6 betalningar under 3 år. Innan skatten är betald för lantmäterimyndigheten inte över egendomen på arvingen.
• Man kan avstå från ett arv inom 3 månader efter att ha underrättats om dödsfallet.
• Ett arvsärende i Turkiet tar 2–3 månader.

Arvsskatt 2026

Skattesatsen beror på hur mycket varje arvinge får:

För varje barn och för maken eller makan är 2 907 136 TL skattefritt; finns det inga barn är 5 817 845 TL skattefritt för maken eller makan. I beräkningen värderas fastigheten till sitt taxeringsvärde.

Exempel. En lägenhet med ett taxeringsvärde på 6 miljoner TL går till två barn med lika delar. Varje andel är 3 miljoner TL; efter avdrag för 2 907 136 TL beskattas 92 864 TL med 1 %, alltså ungefär 929 TL var.

Dokument för att föra över TAPU till en arvinge

• ett arvsintyg (mirasçılık belgesi) från en turkisk domstol;
• en dödsattest med apostille och översättning, om dödsfallet inträffade utomlands;
• arvingarnas pass och turkiska skattenummer;
• ett intyg från skattekontoret om att arvsskatten är betald (ilişik kesme yazısı);
• ett intyg om att det inte finns någon skuld i fastighetsskatt;
• foton och, för en färdig bostad, en jordbävningsförsäkring (DASK).

Talar arvingen inte turkiska behövs en auktoriserad tolk hos lantmäterimyndigheten; kan arvingen inte komma personligen behövs en fullmakt.

”Vi råder lägenhetsägare att upprätta ett testamente hos en turkisk notarie direkt efter köpet och att berätta för familjen var TAPU och dokumenten förvaras. Då slipper arvingarna samla ihop papper i två länder”, säger en säljare på Yekta Homes.

Vem får det svårare utan testamente?

• Familjer med barn från olika äktenskap. Andelarna fördelas enligt lag, och tvister mellan arvingarna avgörs i domstol.
• Den som vill lämna lägenheten till någon annan än de legala arvingarna, till exempel en vän eller ett av barnen. Utan testamente går det inte, och laglotterna gäller ändå.
• Den vars arvingar bor i olika länder. Dokument från flera länder behöver apostille och översättning, och fristerna för skattedeklarationen blir olika för alla.

Alla dessa situationer kan lösas i förväg: med ett testamente hos en turkisk notarie och fullmakter för en av arvingarna.

Vanliga frågor

Vilken lag gäller för arv av fast egendom i Turkiet?

Turkisk lag, även om ägaren är utlänning (artikel 20 i lag nr 5718). Resten av kvarlåtenskapen ärvs enligt lagen i medborgarskapslandet.

Var får man ett arvsintyg?

Hos den civila fredsdomstolen (sulh hukuk mahkemesi) på den ort där bostaden ligger. Är en utlänning inblandad utfärdar notarien inte det intyget.

Vilken skatt betalar arvingarna 2026?

Från 1 % till 10 % enligt en progressiv skala, och 2 907 136 TL är skattefritt för varje barn och för maken eller makan.

Vilken är fristen för att lämna in skattedeklarationen?

4 månader om dödsfallet inträffade i Turkiet och arvingen bor där; 6 eller 8 månader om någon av dem befinner sig utomlands.

Kan man avstå från ett arv?

Ja, inom 3 månader efter att arvingen fick veta om dödsfallet. Då ansvarar arvingen inte heller för den avlidnes skulder.