Hvilke byggestandarder gjelder i Tyrkia?

Vi har gode nyheter til alle som vil kjøpe leilighet eller hus i Tyrkia: byggekvaliteten i landet er svært høy og blir stadig bedre. Tett oppfølging fra staten, hard konkurranse og velsmurte forretningsprosesser gjør at utbyggerne er nøye selv med detaljene, for ikke å snakke om de grunnleggende tekniske forskriftene. Vurderer du å kjøpe direkte fra utbyggeren mens boligen er under bygging, har vi forklart i en egen artikkel hvordan du sjekker prosjektet og kontrakten. Tyrkia har dessuten i mange år arbeidet for å bli med i EU, så man kan trygt si at byggingen holder europeisk standard. Samtidig har medlemskapsforhandlingene i praksis stått stille siden 2018. Derfor er det best å holde seg til Tyrkias egne standarder, først og fremst jordskjelvforskriften TBDY-2018, som har gjeldt siden 1. januar 2019.

Jordskjelv i Antalya-området er riktignok ganske sjeldne og stort sett svært svake, men bygging av villaer og boligblokker i Tyrkia følger standarder for jordskjelvutsatte soner og tar fremfor alt hensyn til den seismiske situasjonen i regionen. På jordskjelvkartet til katastrofeetaten AFAD er Antalya klassifisert som et område med middels fare, mens Egeerhavskysten og Marmara-regionen har høy fare. Hver region har derfor sine egne standarder. Siden 2019 er den seismiske belastningen ikke lenger beregnet etter fem soner, slik det var før, men etter tomtens nøyaktige koordinater, med verdier fra AFADs interaktive kart. La oss se på hvordan det vanligvis gjøres i de sørlige regionene.

I praksis bygges boligblokker i Sør-Tyrkia med et plasstøpt skjelett i armert betong, og kvaliteten på betongen og støpingen kontrolleres strengt underveis. Murstein brukes i slike bygg bare til fasade og ikke-bærende vegger.

Hus på den tyrkiske kysten kan stå på heldekkende plate- eller ribbeplatefundament i betong, som passer godt til leir- og sandholdig grunn. Pelefundamenter er også utbredt, særlig for store villaer og høye boligblokker. Veggene mures av hulstein eller lettbetongblokker, kles utvendig med plater av ekspandert polystyren med armeringsnett og innvendig med gipsplater malt med vannbasert maling. Isolasjon er påbudt: siden 2011 har alle nye bygg fått en energiattest (EKB) ved ferdigstillelse og må minst ha energiklasse C, og siden 2023 har kravene til store nybygg blitt enda strengere. Vinduene er gjerne i PVC med tolags glass, sjeldnere i tre. Leiligheter i Tyrkia overleveres dessuten med ferdige vegger, gulv og tak, ytterdør i stål, innerdører, sanitærutstyr og så videre.

Det er verdt å merke seg at det nesten ikke finnes byggeprosjekter i Tyrkia som har stått stille lenge. Byggebransjen er godt organisert, og kjøperne er mange, så tyrkiske byggeselskaper prøver å bli ferdige i tide eller til og med før fristen. I snitt tar det 6–8 måneder å bygge en privat villa, rundt 9–10 måneder for en boligblokk og omtrent 1,5–2 år for et stort boliganlegg med flere bygg og mange fellesfasiliteter. Samtidig tillater loven en overleveringsfrist på inntil 48 måneder fra kontraktsdatoen for boliger under bygging, så det er datoen i din kontrakt som gjelder. Kostnadene påvirker også tidsplanen: ifølge det tyrkiske statistikkbyrået TÜİK ble byggingen i Tyrkia 29,59 % dyrere i tolvmånedersperioden fram til august 2026, med materialer opp 28,72 % og arbeidskraft opp 31,20 %.

Du bør likevel være varsom når du velger bolig. I Antalya kan du for eksempel av og til støte på skjeve bygg, og noen byggherrer sparer på fukt- og lydisoleringen. Da trives muggsoppen i leilighetene på bakkeplan, og du hører naboene altfor godt. Se derfor på byggets tekniske spesifikasjoner med en gang, og hold deg til pålitelige, velprøvde utbyggere med lang erfaring og gode omtaler.

For å gjenta det: byggekvaliteten i Tyrkia har generelt gjort store framskritt. Dagens byggestandarder i Tyrkia er ganske høye, og alle må oppfylles, ellers får ikke utbyggeren Genel Iskan for bygget, altså den generelle brukstillatelsen som trengs for å overlevere det. En Genel Iskan bekrefter at bygget er oppført etter statens krav, ikke bryter med byens reguleringsplan og kan tas i bruk. Før den utstedes, kontrollerer kommunen at bygget samsvarer med prosjektet og byggetillatelsen, går gjennom rapportene fra byggetilsynsselskapet (yapı denetim) og krever en polise for jordskjelvforsikring (DASK). Bygget må være ferdig og iskan innhentet innen 5 år fra datoen for byggetillatelsen. Uten iskan kan et bygg altså ikke tas i bruk, kobles til hovednettene for strøm og vann eller få målernummer for strøm og vann, og et slikt bygg kan i verste fall bli revet.

Innhold:

• Hvem kontrollerer byggingen, og hvordan
• Hva du sjekker i et bygg før du kjøper
• Hvem et bygg oppført etter eldre standarder ikke passer for
• Ofte stilte spørsmål

Hvem kontrollerer byggingen, og hvordan

Byggingen i Tyrkia kontrolleres på tre nivåer:

• Prosjekt og tillatelse. Kommunen utsteder byggetillatelse (yapı ruhsatı) først etter å ha gått gjennom arkitekt-, konstruksjons- og ingeniørtegningene.
• Bygging. Hvert trinn, fra grunnen og armeringen til betongen, følges opp av et lisensiert byggetilsynsselskap etter lov nr. 4708. I de store provinsene har denne kontrollen vært på plass siden 2001, i hele landet siden 2011.
• Ferdigstillelse. Kommunen utsteder brukstillatelsen (iskan) hvis bygget er oppført etter prosjektet og tilsynsselskapet har godkjent sluttdokumentene.

Interessen for disse kontrollene økte etter jordskjelvene 6. februar 2023 med styrke 7,7 og 7,6. Hele 11 provinser i sør og sørøst ble rammet, og mesteparten av ødeleggelsene skjedde i bygg oppført etter eldre standarder.

Hva du sjekker i et bygg før du kjøper

«Det første du bør spørre om ved et hvilket som helst bygg i Tyrkia, er året byggetillatelsen ble gitt. Er det etter 2019, er bygget prosjektert etter dagens jordskjelvstandarder. Deretter ser vi på iskan og tilsynsrapportene, og først til slutt på innredning og planløsning», sier en salgssjef i Yekta Homes.

Hvordan dette ser ut i praksis, kan du se i Yekta Homes' fullførte prosjekter, for eksempel Blue V og Kingdom Premium i Mahmutlar.

Hvem et bygg oppført etter eldre standarder ikke passer for

• Den som kjøper med boliglån. Banken krever iskan, og belåningsgraden avhenger også av byggets energiklasse.
• Den som setter jordskjelvsikkerhet øverst. Bygg fra før 2001 ble oppført uten uavhengig kontroll, og før 2019 etter de tidligere standardene.
• Den som ikke er forberedt på utgifter til isolasjon og oppvarming. Eldre, uisolerte bygg er fuktige om vinteren, og regningene blir høyere.

Alt dette går fram av dokumentene før du betaler depositum. I slike tilfeller velger kjøperne et nybygg eller et bygg som sto ferdig etter 2019.

Ofte stilte spørsmål

Hvor jordskjelvsikre er nye bygg i Tyrkia?

Bygg med byggetillatelse utstedt etter 1. januar 2019 er prosjektert etter TBDY-2018, med beregninger ut fra tomtens koordinater, og byggingen kontrolleres av et lisensiert tilsyn.

Hva er iskan?

En brukstillatelse. Den utstedes av kommunen hvis bygget er oppført etter prosjektet. Uten iskan kan strøm og vann ikke kobles til, og du får ikke boliglån.

Hvordan finner jeg ut hvilke standarder et bygg er oppført etter?

Ut fra datoen på byggetillatelsen (yapı ruhsatı): etter 2019 gjelder TBDY-2018.

Hvor lang tid tar det å bygge et boliganlegg i Tyrkia?

Vanligvis 1,5–2 år, men loven tillater en overleveringsfrist på inntil 48 måneder fra kontraktsdatoen, så det er datoen i din kontrakt som gjelder.