Vilka byggnormer gäller i Turkiet?

Vi har goda nyheter för den som vill köpa en lägenhet eller ett hus i Turkiet: byggkvaliteten i landet är mycket hög och blir hela tiden bättre. Staten följer branschen noga, konkurrensen är hård och arbetsprocesserna är välinkörda, så byggherrarna lägger stor vikt vid detaljerna, för att inte tala om de grundläggande tekniska föreskrifterna. Är du intresserad av att köpa direkt av byggherren medan huset byggs har vi beskrivit separat hur du granskar projektet och avtalet. Turkiet har dessutom i många år strävat efter att gå med i Europeiska unionen, så man kan med fog säga att byggandet håller europeisk standard. Medlemskapsförhandlingarna har dock i praktiken stått stilla sedan 2018, så det är bäst att utgå från Turkiets egna normer. Den viktigaste av dem är jordbävningsnormen TBDY-2018, som gäller sedan den 1 januari 2019.

Jordbävningar är till exempel ganska ovanliga i Antalyaområdet och oftast mycket svaga. Ändå styrs byggandet av villor och flerbostadshus i Turkiet av normer för jordbävningsutsatta zoner, och framför allt tar man hänsyn till de seismiska förhållandena i regionen. På AFAD:s karta över jordbävningsrisk klassas Antalya som ett område med medelhög risk, medan Egeiska kusten och Marmararegionen är högriskområden. Varje region har alltså sina egna normer. Sedan 2019 beräknas den seismiska lasten inte längre efter fem zoner som tidigare, utan efter tomtens exakta koordinater, med värden från AFAD:s interaktiva karta. Låt oss se hur det brukar se ut i de södra regionerna.

I praktiken byggs flerbostadshusen i Turkiets södra regioner med en platsgjuten stomme av armerad betong, och betongens och gjutningens kvalitet kontrolleras noga under bygget. Tegel används i sådana hus bara för ytskikt och icke-bärande väggar.

Husen vid den turkiska kusten kan stå på en hel eller en rasterformad bottenplatta av betong, som passar utmärkt för lerig sandjord. Pålgrundläggning är också vanligt, särskilt för större villor och höga flerbostadshus. Väggarna muras av håltegel eller lättbetongblock och kläs på utsidan med skivor av expanderad polystyren med armeringsnät, på insidan med gipsskivor som målas med vattenbaserad färg. Isolering är obligatorisk: sedan 2011 får varje ny byggnad ett energicertifikat (EKB) när den är färdig, och den måste nå minst klass C. Sedan 2023 är kraven på stora nybyggen ännu strängare. Fönstren kan vara av PVC med tvåglasrutor, mer sällan av trä. Lägenheter i Turkiet lämnas dessutom över med färdiga väggar, golv och tak, ytterdörrar av stål, innerdörrar, VVS och så vidare.

Det finns i stort sett inga byggen i Turkiet som har stått stilla länge: byggandet är en välskött bransch och köparna är många, så turkiska byggföretag försöker bli klara i tid eller till och med före tidsplanen. I genomsnitt tar det 6–8 månader att bygga en privat villa, omkring 9–10 månader för ett flervåningshus och ungefär 1,5–2 år för ett stort bostadsområde med flera hus och många gemensamma faciliteter. Samtidigt tillåter lagen en leveranstid på upp till 48 månader från avtalsdagen för bostäder under uppförande, så det är datumet i ditt avtal som gäller. Kostnaderna påverkar också tidsplanerna: enligt TÜİK, Turkiets statistikmyndighet, blev det 29,59 % dyrare att bygga i Turkiet under året fram till augusti 2026, materialen steg med 28,72 % och arbetskraften med 31,20 %.

Du bör ändå vara noggrann när du väljer bostad. I Antalya kan man till exempel ibland stöta på sneda hus, och vissa byggare snålar på fukt- och ljudisoleringen. Då kan det bli mögel i bottenvåningens lägenheter, och grannarna hörs alldeles för bra. Titta därför direkt på husets tekniska specifikation och gör bara affärer med pålitliga, beprövade byggherrar som har lång erfarenhet och mycket goda omdömen.

Vi upprepar: överlag har byggkvaliteten i Turkiet blivit betydligt bättre. Dagens byggnormer i Turkiet är ganska höga och måste följas, annars får byggherren inte Genel Iskan för huset, alltså det allmänna slutbesked som krävs för att lämna över byggnaden. Ett Genel Iskan bekräftar att huset är byggt enligt statens krav, inte strider mot stadens detaljplan och kan tas i bruk. Innan kommunen utfärdar det kontrollerar den att huset stämmer med projektet och bygglovet, går igenom rapporterna från byggkontrollföretaget (yapı denetim) och kräver en jordbävningsförsäkring (DASK). Huset måste vara färdigt och ha fått iskan inom 5 år från bygglovets datum. Utan iskan kan en byggnad alltså inte tas i bruk, anslutas till de stora ledningsnäten eller få nummer för el- och vattenmätare, och ett sådant hus kan till och med rivas.

Innehåll:

• Vem kontrollerar bygget, och hur?
• Vad du ska kontrollera i ett hus före köpet
• För vem passar ett hus byggt enligt äldre normer inte?
• Vanliga frågor

Vem kontrollerar bygget, och hur?

Byggandet i Turkiet kontrolleras i tre led:

• Projekt och bygglov. Kommunen utfärdar bygglov (yapı ruhsatı) först efter att ha granskat arkitektritningarna, konstruktionsritningarna och installationsprojekten.
• Byggtiden. Varje skede, från marken och armeringen till betongen, övervakas av ett auktoriserat byggkontrollföretag enligt lag nr 4708. I de stora provinserna har den här kontrollen funnits sedan 2001, i hela landet sedan 2011.
• Färdigställandet. Kommunen utfärdar slutbeskedet (iskan) om huset har byggts enligt projektet och kontrollföretaget har godkänt slutdokumenten.

Intresset för de här kontrollerna växte efter jordbävningarna den 6 februari 2023 med magnituderna 7,7 och 7,6: 11 provinser i landets södra och sydöstra delar drabbades, och de flesta förstörda husen var byggda enligt äldre normer.

Vad du ska kontrollera i ett hus före köpet

”Den första frågan om vilket hus som helst i Turkiet är vilket år bygglovet utfärdades. Var det efter 2019 är huset projekterat enligt de nuvarande jordbävningsnormerna. Sedan tittar vi på iskan och kontrollrapporterna, och först därefter på ytskikt och planlösning”, säger en säljare på Yekta Homes.

Hur det ser ut i färdiga hus kan du se i Yekta Homes färdiga projekt, till exempel Blue V och Kingdom Premium i Mahmutlar.

För vem passar ett hus byggt enligt äldre normer inte?

• Den som köper med bolån. Banken kräver iskan, och hur stor del av värdet den lånar ut beror också på husets energiklass.
• Den som sätter jordbävningssäkerheten främst. Hus från före 2001 byggdes utan oberoende kontroll, och före 2019 enligt de tidigare normerna.
• Den som inte är beredd på kostnader för isolering och uppvärmning. Äldre oisolerade hus är fuktiga på vintern, och räkningarna blir högre.

Allt detta går att se i dokumenten innan du betalar handpenning. Då väljer köparna ett nytt hus eller ett som blev klart efter 2019.

Vanliga frågor

Hur jordbävningssäkra är nya hus i Turkiet?

Hus med bygglov utfärdat efter den 1 januari 2019 projekteras enligt TBDY-2018, med beräkningar utifrån tomtens koordinater, och bygget kontrolleras av ett auktoriserat kontrollföretag.

Vad är iskan?

Ett slutbesked som ger rätt att flytta in. Det utfärdas av kommunen om huset har byggts enligt projektet. Utan iskan går det inte att ansluta el och vatten eller få bolån.

Hur tar man reda på vilka normer ett hus är byggt efter?

Genom bygglovets (yapı ruhsatı) datum: efter 2019 gäller TBDY-2018.

Hur lång tid tar det att bygga ett bostadsområde i Turkiet?

Oftast 1,5–2 år, men lagen tillåter en leveranstid på upp till 48 månader från avtalsdagen, så det är datumet i ditt avtal som gäller.