Nyproduktion direkt från byggherren i Turkiet: så minskar du riskerna när du köper en bostad under byggtiden

Att köpa en bostad på ritning i Turkiet är ett utmärkt sätt för både investerare och vanliga köpare att bevara och öka sitt kapital. Erbjudandena blir extra lockande när bostäder från en byggherre i Turkiet säljs med rabatter och räntefria betalningsplaner.

Efterfrågan på bostäder i Turkiets populäraste områden har ökat kraftigt, och därmed har fler projekt som säljs på ritning kommit ut på marknaden. I den här artikeln förklarar vi hur du köper en bostad under byggtiden på ett tryggt sätt och minskar riskerna. Den viktigaste förändringen de senaste åren: enligt lag får en byggherre inte sälja lägenheter under uppförande utan bygglov, och i projekt med 30 lägenheter eller fler måste byggherren teckna en färdigställandeförsäkring eller ställa en bankgaranti.

Innehåll:

• Riskerna med att köpa på ritning
• Så skyddar du dig själv och dina pengar
• Bostadens dokument: vad du ska kontrollera och var
• Kostnader för köp på ritning 2026
• Fördelar med att köpa på ritning
• Är det säkert att köpa på ritning i Turkiet?
• För vem passar köp på ritning inte?
• Var kan man investera lönsamt i Turkiet?
• Vanliga frågor
• Hjälp med bostadsköpet

Riskerna med att köpa på ritning

En bostad under uppförande i Turkiet (off-plan) är en bostad som köparen förbinder sig att köpa innan den är färdigbyggd. Du kan köpa redan innan bygget har börjat, när det i praktiken bara finns ritningar och en idé. På så sätt kan du spara upp till 30 % av priset, men även här finns det saker att tänka på. Vilka fördelar det har att köpa under byggtiden och i vilket skede det är bäst att gå in i ett projekt har vi beskrivit separat. Vilka risker finns det då när man köper en bostad under uppförande i Turkiet?

Kvaliteten motsvarar inte förväntningarna

Trots avtalet och dess villkor om arbetets kvalitet, installationer och bostaden som helhet blir köpare ibland besvikna. Resultatet kan skilja sig från det som utlovades. Då kan du kräva ersättning av byggherren, men det kan bli en lång och besvärlig process. Vad köparen har rätt att kräva bestäms av byggnormerna i Turkiet: sedan 2019 projekteras husen enligt jordbävningsnormerna TBDY-2018, och arbetet kontrolleras i varje skede av ett auktoriserat byggkontrollföretag (yapı denetim).

Förseningar i bygget

Bygget kan bli försenat av flera skäl:

• byggherren har underskattat hur lång tid projektet tar;
• finansieringen räcker inte.

Ibland beror det på sådant som byggherren inte kan påverka, till exempel störningar i leveranserna av byggmaterial. År 2026 tillkommer dessutom de stigande byggkostnaderna: enligt TÜİK, Turkiets statistikmyndighet, blev det 29,59 % dyrare att bygga under året fram till augusti.

I värsta fall kan förseningarna pågå i månader, ibland i flera år. För att skydda dig ska du se till att avtalet innehåller ett datum för färdigställande och en klausul om ersättning eller full återbetalning om byggherren inte håller tidsfristen. Enligt lag får överlämningsdatumet i avtalet inte ligga mer än 48 månader efter undertecknandet.

Byggföretaget går i konkurs eller projektet avstannar

Går byggföretaget i konkurs innan projektet är klart får köparna många problem. I Turkiet, som i många andra länder, finns det byggföretag utan stabil ekonomisk grund. De bygger oftast med pengar från köpare som har investerat i ett projekt som ännu inte finns, plus lånade medel. Till slut tar resurserna slut för en del av dem, och utan pengar att bygga klart begär de sig i konkurs.

Sådana projekt blir sällan färdiga, eftersom andra byggherrar ogärna tar över halvfärdiga hus. Att bygga klart dem kräver mycket tid och arbete. Köparna kan då förlora allt de har betalat fram till dess. Det händer när köparen varken har ett TAPU (lagfart) med kat irtifakı (en rätt till den blivande lägenheten med andel i marken) eller en garanti för färdigställande.

Just för det fallet kräver konsumentskyddslagen nr 6502 att byggherren i projekt med 30 lägenheter eller fler tecknar en färdigställandeförsäkring eller ställer en bankgaranti innan försäljningen börjar. Blir huset inte färdigt får köparen tillbaka det hen har betalat, eller så byggs huset klart på försäkringsbolagets bekostnad.

Problem med dokumenten

I vissa länder tar det lång tid att få bygglov, och en del byggherrar kringgår lagen och börjar bygga i förväg. Då riskerar köparna att stå tomhänta några år senare: projektet kan förklaras olagligt och bostaden beslagtas. I Turkiet utfärdas bygglovet (yapı ruhsatı) av kommunen, och utan det förbjuder lagen att man sluter förskottsavtal med köpare om bostäder under uppförande. Föreslår en byggherre att ni skriver avtal ”medan bygglovet handläggs” är det ett skäl att avstå från affären.

Bedrägliga säljare

Ibland ägnar sig byggherrarna själva åt olagliga upplägg, till exempel att sälja samma bostad till flera köpare. När huset är klart dyker det upp flera anspråk på samma lägenhet. Domstolen tilldömer då bostaden den första köparen, och de andra lurade köparna får stämma byggherren för att få tillbaka sina pengar. Registrering skyddar dig: antingen ett TAPU med kat irtifakı som utfärdas direkt på köparen, eller ett notariebestyrkt förhandsavtal om försäljning (satış vaadi) med en anteckning (şerh) hos lantmäterimyndigheten. Anteckningen gäller i 5 år och binder varje senare ägare, och beslag som görs efter den påverkar inte köparen.

Den andra typen av bedrägeri är att sälja en bostad och sedan snabbt gå i konkurs. Företagen lockar medvetet köpare med låga priser, tar pengarna och begär sig i konkurs.

Så skyddar du dig själv och dina pengar

Det är svårt att garantera köparen fullständig trygghet när man köper på ritning. Riskerna kan dock hållas nere till ett minimum, men det kräver att den blivande investeraren tar några steg.

Ta reda på mer om byggföretaget

Det första steget mot ett lyckat köp på ritning är att hitta en pålitlig byggherre. Erfarenhet och rykte är säkra tecken på seriositet. Titta på byggherrens färdiga projekt, deras kvalitet och antal, och ta reda på om företaget äger marken. Är projektet du vill köpa i byggherrens första, eller ett av de första, är det bättre att leta efter ett annat företag. Vi har gjort en separat checklista om hur du väljer en pålitlig byggherre.

Stora byggherrar visar ofta en portfölj på sin webbplats med utförliga uppgifter om de hus de har byggt. Där finns också nyheter om hur pågående projekt framskrider och annan nyttig information, bland annat dokument och bygglov.

Ett viktigt tecken på ett seriöst företag är samarbete med banker. Stora finansinstitut finansierar inte tvivelaktiga företag och beviljar inte bolån i deras projekt.

Granska avtalsvillkoren

Se till att du helt och hållet godtar villkoren i avtalet. Dubbelkolla dessutom:

• att det finns bygglov;
• att köpet registreras hos den turkiska lantmäterimyndigheten;
• att köpeavtalet är notariebestyrkt;
• informationsformuläret före avtalet: byggherren måste lämna det senast en dag innan avtalet undertecknas, och där anges tomten, lägenhetens yta och hela priset inklusive skatter;
• färdigställandeförsäkringen eller bankgarantin, om projektet har 30 lägenheter eller fler;
• överlämningsdatumet (senast 48 månader från avtalsdagen) och vitet vid försenad överlämning.

Efter undertecknandet har köparen 14 dagar på sig att frånträda avtalet utan att ange skäl; meddelandet skickas via notarie.

Välj betalningsplan

Byggherren kan kräva att köparen betalar hela priset på en gång. Det kan förstås vara vettigt, eftersom köparen då får en bra rabatt. Men samtidigt ökar risken att bli lurad. Det rätta är att betala bostaden i delbetalningar i takt med att bygget går framåt. Helst ska den första betalningen inte vara mer än 20 % av hela priset. Ofta handlar det om en räntefri avbetalningsplan hos byggherren under byggtiden, och villkoren skiljer sig mellan projekten. Ytterligare en regel i lagen: innan ett giltigt avtal har undertecknats får byggherren inte ta emot pengar från köparen.

Bostadens dokument: vad du ska kontrollera och var

”Vi råder köparna att be byggherren om tre dokument innan de betalar någon handpenning: bygglovet, utdraget från lantmäterimyndigheten för tomten och avtalsutkastet. Får du inte se något av dem är det ett skäl att stanna upp och ta reda på varför”, säger en säljare på Yekta Homes.

Kostnader för köp på ritning 2026

Fördelar med att köpa på ritning

Trots de möjliga riskerna får den som köper tidigt i bygget (off-plan) följande fördelar, förutsatt att projektet blir klart och tas i bruk:

• vinst på stigande bostadspriser: enligt bostadsprisindex från Turkiets centralbank var den årliga prisökningen i augusti 2026 23 % i lira, medan priserna justerat för inflationen sjönk med 6,5 %. Med en positiv marknadsutveckling kan priserna stiga framöver, och investerarna får då möjlighet att sälja vidare med vinst;
• du kan göra ändringar i planlösningen och komma överens om dem med byggherren;
• du kan välja vilken bostad som helst med just de egenskaper du vill ha och köpa den billigare;
• när bygget är klart har du en färdig bostad som du kan sälja eller hyra ut för en passiv inkomst.

Den turkiska staten stimulerar fastighetssektorn, bland annat genom att locka utländska investerare. En av förmånerna för köpare från utlandet är att nyproduktion kan köpas av byggherren utan moms. Undantaget gäller utlänningar som inte bor i Turkiet och köper sin första bostad eller sitt första kontor: minst halva priset betalas innan fakturan utfärdas och resten inom ett år, i utländsk valuta som förs in i Turkiet. Säljer du bostaden inom 3 år måste momsen betalas.

Är det säkert att köpa på ritning i Turkiet?

Har du följt råden ovan och själv granskat byggherrens verksamhet, färdiga projekt och dokument finns det inget att oroa sig för. För att hitta ett likvidt projekt och köpa tryggt kan du ta hjälp av en fastighetsmäklare. En kvalificerad specialist har full koll på läget på den turkiska bostadsmarknaden, hittar rätt bland alla erbjudanden och vet hur man hittar pålitliga byggherrar. Dessutom ser hen till att affären genomförs säkert och att du är skyddad enligt landets lagar.

För vem passar köp på ritning inte?

• Den som köper utan ekonomisk buffert. Skjuts färdigställandet upp får du betala för ett annat boende längre, och ibland fortsätta betala enligt planen.
• Den som vill se lägenheten med egna ögon. Utsikten från fönstren, buller, grannar och kvaliteten på ytskikten går inte att bedöma när det bara finns en byggrop, bara utifrån projektet och byggherrens färdiga hus.
• Den som har köpt momsfritt och vill sälja vidare snabbt. Säljer du inom 3 år måste skatten betalas, och den äter upp en del av vinsten.

Alla dessa situationer går att se i förväg. Då väljer köparna en färdig lägenhet eller ett projekt i slutskedet av bygget.

Var kan man investera lönsamt i Turkiet?

Istanbul

Nyproduktion i Istanbul förenar ofta rimliga priser och stadsliv med unika möjligheter till fritid, arbete och boende i Turkiet. Istanbuls förorter har förvandlats till populära centrum där byggherrarna konkurrerar om investerarnas uppmärksamhet. Esenyurt, Beylikdüzü, Büyükçekmece och Bahçeşehir är i dag de lämpligaste områdena både för den som arbetar i Turkiet och för utländska köpare. Behöver du lägenheten för ett uppehållstillstånd ska du veta att vissa stadsdelar i Istanbul är stängda för utlänningars ansökningar om uppehållstillstånd enligt 20 %-regeln, så stadsdelens status kontrolleras före affären.

Antalya

Staden lockar särskilt utländska investerare som väljer de låga priserna på nyproduktion för att bevara och öka sitt kapital. Turismen, Antalyas största näring, gör ett bostadsköp här till en förnuftig investering. År 2025 tog provinsen emot 17,12 miljoner turister.

Stadsdelen Mahmutlar i Alanya är särskilt populär och omtyckt bland utlänningar. Det är ett modernt bostadsområde med välutbyggd service och ett stort utbud av nyproduktion. Här verkar bland annat ett av de största byggföretagen i Antalyaregionen, Yekta Homes. Företagets färdiga projekt finns i katalogen på webbplatsen. I oktober 2026 börjar priserna i Yekta Homes projekt under uppförande på 103 000 euro (Green Life Gazipasa), och färdiga lägenheter finns från 139 000 euro (Blue V, Mahmutlar).

Uppgifter från Endeksa för juli 2026, omräknade enligt Turkiets centralbanks växelkurs den 6 oktober 2026: 1 euro = 55,19 TL.

Vill du upptäcka en ny sida av Turkiet och bedöma den lokala bostadsmarknaden kan du åka på en kostnadsfri visningsresa till Turkiet.

Vanliga frågor

Vad ska man kontrollera innan man betalar handpenning för en lägenhet under uppförande?

Bygglovet, att tomtens TAPU är fritt från pantbrev och beslag, garantin för färdigställande (i projekt med 30 lägenheter eller fler) och informationsformuläret före avtalet.

Vad händer om byggherren går i konkurs?

I projekt med 30 lägenheter eller fler skyddas köparen av en färdigställandeförsäkring eller en bankgaranti. Har köparen ett TAPU med kat irtifakı förblir andelen i marken köparens.

Hur stor första betalning är säker?

Högst 20 % av priset, och resten betalas i delbetalningar i takt med att bygget går framåt.

Vad kostar det att registrera en lägenhet under uppförande?

En lagfartsavgift på 4 % (enligt lag betalar köparen 2 % och säljaren 2 %), lantmäterimyndighetens avgift på 20 870 TL, en värderingsrapport och, för en färdig lägenhet, en DASK-försäkring.

Kan man köpa en lägenhet under uppförande utan moms?

Ja, om du är utlänning, inte bor i Turkiet och köper din första bostad med utländsk valuta som förs in i landet. Säljer du inom 3 år måste momsen betalas.

Hjälp med bostadsköpet

Börja leta efter din drömbostad i Turkiet, som investering eller att bo i, tillsammans med Yekta Homes. Dussintals lägenheter i bekväma bostadsområden från en beprövad byggherre i Turkiet väntar på dig. Du kan också åka på en kostnadsfri visningsresa för att själv bedöma bostaden och få en känsla för landet.

För utförlig rådgivning om att hitta, köpa och hyra ut en bostad i Turkiet kan du kontakta våra säljare via företagets webbplats.