Bolig på projektstadiet direkte fra bygherren i Tyrkiet: sådan mindsker du risikoen ved at købe under opførelse

Boliger på projektstadiet (off-plan) i Tyrkiet giver både investorer og almindelige købere en glimrende mulighed for at bevare og øge deres kapital. Tilbuddene bliver ekstra attraktive, når en bolig fra en bygherre i Tyrkiet følger med rabatter og rentefri betalingsplaner.

Efterspørgslen efter boliger i Tyrkiets mest populære områder er vokset voldsomt, og derfor er der kommet flere projekter under opførelse på markedet. I denne artikel forklarer vi, hvordan du køber en bolig på byggestadiet sikkert og holder risikoen nede. Den største ændring i de senere år er, at en bygherre ifølge loven ikke må sælge lejligheder under opførelse uden byggetilladelse, og at bygherren i projekter med 30 lejligheder eller flere skal forsikre færdiggørelsen eller stille en bankgaranti.

Indhold:

• Risici ved projekter under opførelse
• Sådan beskytter du dig selv og dine penge
• Boligens dokumenter: hvad du tjekker, og hvor
• Udgifter ved køb på projektstadiet i 2026
• Fordele ved projekter under opførelse
• Er det sikkert at købe på projektstadiet i Tyrkiet?
• Hvem køb på projektstadiet ikke passer til
• Hvor kan man investere med fordel i Tyrkiet?
• Ofte stillede spørgsmål
• Hjælp til boligkøb

Risici ved projekter under opførelse

En bolig på projektstadiet i Tyrkiet (off-plan) er en bolig, som køberen forpligter sig til at købe, før den er helt færdigbygget. Man kan endda købe, før byggeriet overhovedet er gået i gang, hvor der i praksis kun findes en plan og et koncept. Sådan et køb kan spare dig op til 30 % af prisen, men der er også visse forbehold. Vi har i en separat artikel forklaret fordelene ved at købe på byggestadiet, og på hvilket stadie det er bedst at gå ind i et projekt. Hvilke risici er der så ved at købe en bolig under opførelse i Tyrkiet?

Kvaliteten lever ikke op til forventningerne

Selv om kontrakten har klausuler om kvaliteten af arbejdet, installationerne og boligen som helhed, oplever købere i praksis skuffelser. Resultatet kan vise sig at være et andet end det lovede. Så kan du kræve erstatning af bygherren, men det kan blive en lang og besværlig proces. Hvad en køber helt præcist kan kræve, fastlægges af byggestandarderne i Tyrkiet: siden 2019 er bygninger projekteret efter jordskælvsstandarderne TBDY-2018, og arbejdet kontrolleres på hvert stadie af et autoriseret byggetilsynsfirma (yapı denetim).

Forsinkelser i byggeriet

Byggeriet kan blive forsinket af flere grunde:

• bygherren har undervurderet, hvor lang tid projektet tager;
• der mangler finansiering.

Nogle gange skyldes det forhold, som bygherren ikke selv er herre over, for eksempel problemer med leverancerne af byggematerialer. I 2026 kommer de stigende byggeomkostninger oven i: ifølge TÜİK, Tyrkiets statistikinstitut, blev det 29,59 % dyrere at bygge i året frem til august.

I værste fald kan forsinkelserne vare måneder, nogle gange år. For at beskytte dig selv er det vigtigt, at kontrakten indeholder en afleveringsdato og en klausul om kompensation eller fuld tilbagebetaling, hvis bygherren ikke overholder fristen. Ifølge loven må afleveringsdatoen i kontrakten ligge højst 48 måneder efter underskriften.

Byggefirmaet går konkurs, eller projektet går i stå

Går bygherren konkurs, før projektet er færdigt, får køberne en lang række problemer. I Tyrkiet findes der, som i mange andre lande, byggefirmaer uden et solidt økonomisk fundament. Som regel bygger de for penge fra købere, der har investeret i et projekt, som endnu ikke findes, suppleret med lånte midler. Før eller siden løber nogle af dem tør for ressourcer, og når der ikke er penge til at gøre arbejdet færdigt, går de konkurs.

Sådanne projekter bliver sjældent færdige, fordi andre bygherrer nødig overtager ufærdige bygninger. Det kræver meget tid og mange kræfter at gøre dem færdige. I den situation kan køberne miste alle de penge, de har betalt indtil da. Det sker, når køberen hverken har en TAPU med kat irtifakı (en ret til den fremtidige lejlighed med en andel i grunden) eller en færdiggørelsesgaranti.

Netop for at dække det tilfælde kræver forbrugerbeskyttelsesloven nr. 6502, at bygherren i projekter med 30 lejligheder eller flere tegner en færdiggørelsesforsikring eller stiller en bankgaranti, før salget går i gang. Bliver bygningen ikke færdig, får køberen sine indbetalinger tilbage, eller også gøres byggeriet færdigt for forsikringsselskabets regning.

Problemer med dokumenterne

I nogle lande tager det lang tid at få en byggetilladelse, og visse bygherrer omgår loven og begynder at bygge før tid. Så risikerer køberne at stå tomhændede tilbage nogle år senere. Projektet kan blive erklæret ulovligt og boligen beslaglagt. I Tyrkiet udsteder kommunen byggetilladelsen (yapı ruhsatı), og uden den forbyder loven at indgå forudbetalte købsaftaler med købere om boliger under opførelse. Tilbyder en bygherre at skrive kontrakt, »mens tilladelsen er under behandling«, er det et signal om at trække sig fra handlen.

Svindel fra sælgerens side

Nogle gange er det bygherrerne selv, der svindler, for eksempel ved at sælge den samme bolig til flere købere. Når byggeriet er færdigt, melder der sig flere fordringshavere til den samme lejlighed. I sådanne sager tilkender retten boligen til den første køber. De øvrige snydte købere må sagsøge bygherren for at få deres penge tilbage. Registrering beskytter dig: enten en TAPU med kat irtifakı, udstedt direkte til køberen, eller en notarbekræftet salgsløfteaftale (satış vaadi) med en påtegning (şerh) på tinglysningskontoret. Påtegningen gælder i 5 år og binder enhver senere ejer, og udlæg, der foretages efter den, berører ikke køberen.

Den anden form for svindel er at sælge boliger og så gå konkurs kort efter. Firmaerne lokker bevidst købere til med lave priser, tager pengene og indgiver konkursbegæring.

Sådan beskytter du dig selv og dine penge

Det er svært at garantere køberen fuld sikkerhed ved et køb på projektstadiet. Risikoen kan dog holdes på et minimum, og det kræver, at den kommende investor tager en række skridt.

Indsaml oplysninger om byggefirmaet

Første skridt mod et vellykket køb på projektstadiet er at finde en pålidelig bygherre. Her er erfaring og omdømme sikre tegn på redelighed. Se på bygherrens færdige projekter, deres kvalitet og antal, og find ud af, om firmaet ejer grunden. Er det projekt, du vil købe i, bygherrens første eller et af de første, er det bedre at finde et andet firma. Vi har samlet en separat tjekliste over, hvordan du vælger en pålidelig bygherre.

Store bygherrer viser ofte deres portefølje på hjemmesiden med detaljerede oplysninger om de bygninger, de har afleveret. Her lægger de også nyheder ud om, hvordan igangværende projekter skrider frem, og andre nyttige oplysninger, herunder dokumenter og byggetilladelser.

Et vigtigt kendetegn ved et velrenommeret firma er samarbejde med banker. Store finansielle institutioner finansierer ikke tvivlsomme firmaer og yder ikke boliglån til deres projekter.

Gennemgå kontraktens vilkår

Sørg for, at du er helt enig i kontraktens vilkår. Tjek desuden:

• at der foreligger en byggetilladelse;
• registreringen af købet på det tyrkiske tinglysningskontor;
• en notarbekræftet købsaftale;
• informationsskemaet før kontrakten: bygherren skal udlevere det senest en dag før underskriften, og det angiver grunden, lejlighedens areal og den fulde pris inklusive skatter;
• færdiggørelsesforsikring eller bankgaranti, hvis projektet har 30 lejligheder eller flere;
• afleveringsdatoen (senest 48 måneder fra kontraktens dato) og bøden ved forsinket aflevering.

Efter underskriften har køberen 14 dage til at træde tilbage fra kontrakten uden begrundelse. Meddelelsen sendes via en notar.

Vælg en betalingsplan

Bygherren kan insistere på, at køberen betaler hele prisen på én gang. Det giver selvfølgelig mening, for køberen får en god rabat. Men samtidig stiger risikoen for at blive snydt. Det rigtige er at betale for boligen i rater, efterhånden som byggeriet skrider frem. Ideelt set bør første indbetaling højst udgøre 20 % af den fulde pris. Ofte er der tale om en rentefri afbetalingsordning hos bygherren i byggeperioden, og vilkårene varierer fra projekt til projekt. Loven har endnu en regel: indtil der er underskrevet en gyldig kontrakt, må bygherren ikke tage imod penge fra køberen.

Boligens dokumenter: hvad du tjekker, og hvor

»Vi anbefaler at bede bygherren om tre dokumenter, før du betaler depositum: byggetilladelsen, tinglysningskontorets udskrift for grunden og udkastet til kontrakten. Får du ikke lov at se et af dem, er det et signal om at stoppe op og undersøge sagen,« siger en salgschef hos Yekta Homes.

Udgifter ved køb på projektstadiet i 2026

Fordele ved projekter under opførelse

Trods de mulige risici får den, der køber en bolig tidligt i byggeriet (off-plan), følgende fordele, forudsat at projektet bliver færdigt og taget i brug:

• gevinst ved stigende boligpriser: ifølge den tyrkiske centralbanks boligprisindeks steg boligpriserne i august 2026 med 23 % på årsbasis målt i lira, mens priserne justeret for inflation faldt med 6,5 %. Med en positiv udvikling på markedet kan priserne stige fremover, og investorerne får mulighed for at sælge boligen videre med gevinst;
• du kan ændre planløsningen og aftale ændringerne med bygherren;
• du kan vælge en hvilken som helst bolig med de egenskaber og detaljer, du ønsker, og købe den til en lavere pris;
• når byggeriet er færdigt, har du en indflytningsklar bolig, som du kan sælge eller leje ud og få en passiv indtægt af.

Den tyrkiske stat stimulerer ejendomssektoren, blandt andet ved at tiltrække udenlandske investorer. Et af incitamenterne for købere fra udlandet er, at de kan købe nybyggeri hos bygherrer uden moms. Fritagelsen gælder udlændinge, der ikke bor i Tyrkiet, når de køber deres første bolig eller kontor: mindst halvdelen af prisen betales, før fakturaen udstedes, og resten inden for et år i udenlandsk valuta, der er ført ind i Tyrkiet. Sælger du boligen inden for 3 år, skal momsen betales.

Er det sikkert at købe på projektstadiet i Tyrkiet?

Har du fulgt rådene ovenfor og selv undersøgt bygherrens virksomhed, færdige projekter og dokumenter, er der intet at frygte. For at finde et likvidt projekt og købe sikkert kan du tage en ejendomsmægler med på råd. En kvalificeret specialist har det fulde overblik over det tyrkiske boligmarked, kender de mange tilbud og ved, hvordan man finder pålidelige bygherrer. Mægleren sørger desuden for, at handlen gennemføres sikkert, og at du er beskyttet efter landets love.

Hvem køb på projektstadiet ikke passer til

• Den, der køber uden en økonomisk buffer. Bliver afleveringen udskudt, skal du betale for en anden bolig i længere tid og nogle gange samtidig fortsætte med at betale rater efter planen.
• Den, for hvem det er vigtigt at se lejligheden med egne øjne. Udsigten fra vinduerne, støj, naboer og apteringens kvalitet kan ikke vurderes, når der kun er en byggegrube, men kun ud fra projektet og bygherrens færdige bygninger.
• Den, der har købt momsfrit og vil sælge hurtigt videre. Sælger du inden for 3 år, skal skatten betales, og det æder en del af gevinsten ved videresalget.

Alle disse situationer kan man se på forhånd. I sådanne tilfælde vælger køberne en færdig lejlighed eller et projekt, der er i den sidste fase af byggeriet.

Hvor kan man investere med fordel i Tyrkiet?

Istanbul

Boliger under opførelse i Istanbul kombinerer ofte rimelige priser og storbyliv med enestående muligheder for fritid, arbejde og et liv i Tyrkiet. Istanbuls forstæder er forvandlet til moderne centre, hvor bygherrerne kappes om investorernes opmærksomhed. Esenyurt, Beylikdüzü, Büyükçekmece og Bahçeşehir er i øjeblikket de bedst egnede områder, både for folk, der arbejder i Tyrkiet, og for udenlandske købere. Skal lejligheden bruges til en opholdstilladelse, så vær opmærksom på, at nogle kvarterer i Istanbul er lukket for udlændinges ansøgninger om opholdstilladelse efter 20 %-reglen. Kvarterets status tjekkes derfor før handlen.

Antalya

Byen er særligt attraktiv for udenlandske investorer, der vælger lave priser på boliger under opførelse for at bevare og øge deres kapital. Turismen, Antalyas største erhverv, gør et boligkøb her til et fornuftigt investeringsvalg. I 2025 tog provinsen imod 17,12 millioner turister.

Alanya-bydelen Mahmutlar er særligt populær og afholdt blandt udlændinge. Det er et moderne boligområde med udbygget infrastruktur og et stort udvalg af boliger under opførelse. Her har en af de største byggevirksomheder i Antalya-regionen, Yekta Homes, sine projekter. Firmaets færdige projekter kan du se i kataloget på hjemmesiden. Pr. oktober 2026 starter priserne i Yekta Homes' projekter under opførelse ved 103.000 euro (Green Life Gazipasa), og færdige lejligheder fås fra 139.000 euro (Blue V, Mahmutlar).

Tal fra Endeksa for juli 2026, omregnet efter den tyrkiske centralbanks kurs den 6. oktober 2026: 1 euro = 55,19 TL.

Vil du opleve en ny side af Tyrkiet og selv vurdere det lokale boligmarked, kan du tage med på en gratis besigtigelsesrejse til Tyrkiet.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad skal man tjekke, før man betaler depositum på en lejlighed under opførelse?

Byggetilladelsen, en TAPU for grunden uden pant og udlæg, færdiggørelsesgarantien (for projekter med 30 lejligheder eller flere) og informationsskemaet før kontrakten.

Hvad sker der, hvis bygherren går konkurs?

I projekter med 30 lejligheder eller flere er køberen beskyttet af en færdiggørelsesforsikring eller en bankgaranti. Har køberen en TAPU med kat irtifakı, forbliver andelen i grunden hans eller hendes.

Hvor stor en første indbetaling er sikker?

Højst 20 % af prisen. Resten betales i rater, efterhånden som byggeriet skrider frem.

Hvad koster det at registrere en lejlighed under opførelse?

En afgift for overdragelse af skødet på 4 % (ifølge loven betaler køber 2 % og sælger 2 %), et tinglysningsgebyr på 20.870 TL, en vurderingsrapport og for en færdig lejlighed DASK-forsikring.

Kan man købe en lejlighed under opførelse uden moms?

Ja, hvis du er udlænding uden bopæl i Tyrkiet og køber din første bolig for udenlandsk valuta, der er ført ind i landet. Sælger du inden for 3 år, skal momsen betales.

Hjælp til boligkøb

Begynd jagten på din drømmebolig til investering eller til at bo i Tyrkiet sammen med Yekta Homes. Snesevis af lejligheder i komfortable boligkomplekser fra en velafprøvet bygherre i Tyrkiet venter på dig. Du kan også tage med på en gratis besigtigelsesrejse, se boligen med egne øjne og få en fornemmelse af landet.

Har du brug for grundig rådgivning om at finde, købe og leje bolig i Tyrkiet, så kontakt vores rådgivere via firmaets hjemmeside.