Hvilke byggestandarder gælder i Tyrkiet?

Har du planer om at købe lejlighed eller hus i Tyrkiet, er der gode nyheder: byggekvaliteten i landet er meget høj og bliver stadig bedre. Statens skarpe opmærksomhed, hård konkurrence og velfungerende arbejdsgange får bygherrerne til at gå op i selv de små detaljer, for ikke at tale om de grundlæggende tekniske forskrifter. Overvejer du at købe direkte fra bygherren, mens byggeriet står på, har vi i en separat artikel beskrevet, hvordan du tjekker projektet og kontrakten. Tyrkiet har desuden i årevis arbejdet på at blive medlem af EU, så man kan med rette sige, at byggeriet lever op til europæiske standarder. Optagelsesforhandlingerne har dog reelt stået stille siden 2018, så det er bedst at holde sig til Tyrkiets egne standarder. Den vigtigste er jordskælvsreglerne TBDY-2018, der har gældt siden 1. januar 2019.

Jordskælv i Antalya-området er ganske vist forholdsvis sjældne og for det meste meget svage, men opførelsen af villaer og etageejendomme i Tyrkiet er underlagt standarder for jordskælvsudsatte områder og tager først og fremmest højde for de seismiske forhold i regionen. På AFAD's kort over jordskælvsrisiko er Antalya klassificeret som et område med middel risiko, mens Ægæerhavskysten og Marmara-regionen er højrisikoområder. Hver region har derfor sine egne krav. Siden 2019 beregnes den seismiske belastning ikke længere ud fra fem zoner som tidligere, men ud fra grundens præcise koordinater med værdier fra AFAD's interaktive kort. Lad os se på den typiske situation i de sydlige regioner.

I praksis opføres etageejendomme i det sydlige Tyrkiet med et bærende skelet af pladsstøbt armeret beton, og betonens og støbningens kvalitet kontrolleres nøje under byggeriet. I sådanne bygninger bruges mursten kun til facadebeklædning og ikke-bærende vægge.

Huse ved den tyrkiske kyst kan bygges på massive eller ribbede betonpladefundamenter, som er ideelle til ler- og sandjord. Pælefundering er også udbredt, især til store villaer og etageejendomme i mange etager. Væggene opmures af hulsten eller gasbetonblokke, udvendigt isoleres de med plader af ekspanderet polystyren med armeringsnet, og indvendigt beklædes de med gipsplader malet med vandbaseret maling. Isolering er obligatorisk: siden 2011 får alle nye bygninger et energimærke (EKB), når de står færdige, og de skal mindst være i klasse C. Siden 2023 er kravene til store nybyggerier blevet endnu strengere. Vinduerne kan være af PVC med termoruder, sjældnere af træ. Lejligheder i Tyrkiet afleveres desuden med færdige vægge, gulve og lofter, ståldør ved indgangen, indvendige døre, sanitet og så videre.

Bemærk, at der stort set ikke findes byggerier i Tyrkiet, der har stået stille i årevis. Byggeri er en velorganiseret branche, og der er rigeligt med købere, så tyrkiske byggefirmaer forsøger at blive færdige til tiden eller endda før. I gennemsnit tager det 6–8 måneder at bygge en privat villa, cirka 9–10 måneder at opføre en etageejendom og omkring 1,5–2 år at bygge et stort boligkompleks med flere bygninger og mange faciliteter. Loven tillader dog en afleveringsfrist på op til 48 måneder fra kontraktens dato for boliger under opførelse, så hold dig til den dato, der står i din kontrakt. Omkostningerne spiller også ind på tidsplanen: ifølge TÜİK, Tyrkiets statistikinstitut, blev byggeri i Tyrkiet 29,59 % dyrere i året frem til august 2026, materialerne steg med 28,72 % og lønningerne med 31,20 %.

Du bør alligevel være påpasselig, når du vælger bolig. I Antalya støder man for eksempel af og til på skæve bygninger, og nogle entreprenører sparer på fugtisolering og lydisolering. Så trives skimmelsvamp i stueetagens lejligheder, og man hører naboerne alt for godt. Derfor er det klogt at se på bygningens tekniske specifikationer med det samme og kun handle med pålidelige, velafprøvede bygherrer med lang erfaring og fremragende anmeldelser.

Lad os gentage det: alt i alt er byggekvaliteten i Tyrkiet blevet markant bedre. De moderne byggestandarder i Tyrkiet er ret høje, og de skal alle overholdes, ellers får bygherren ikke Genel Iskan til ejendommen, altså den samlede ibrugtagningstilladelse, der kræves for at aflevere bygningen. En Genel Iskan bekræfter, at bygningen er opført efter statens krav, ikke strider mod byens lokalplan og kan tages i brug. Inden den udstedes, kontrollerer kommunen, at bygningen svarer til projektet og byggetilladelsen, gennemgår rapporterne fra byggetilsynsfirmaet (yapı denetim) og kræver en police på jordskælvsforsikringen (DASK). Bygningen skal være færdig og have fået iskan senest 5 år efter byggetilladelsens dato. Uden iskan kan en bygning altså ikke tages i brug, tilsluttes de offentlige forsyningsnet eller få numre til el- og vandmålere, og sådan en bygning kan i værste fald blive revet ned.

Indhold:

• Hvem kontrollerer byggeriet, og hvordan
• Hvad du tjekker i en bygning før købet
• Hvem en bygning opført efter ældre standarder ikke passer til
• Ofte stillede spørgsmål

Hvem kontrollerer byggeriet, og hvordan

Byggeri i Tyrkiet kontrolleres på tre niveauer:

• Projekt og tilladelse. Kommunen udsteder først en byggetilladelse (yapı ruhsatı), når den har gennemgået de arkitektoniske, konstruktive og tekniske tegninger.
• Opførelse. Hvert trin, fra jordbunden og armeringen til betonen, overvåges af et autoriseret byggetilsynsfirma efter lov nr. 4708. I de store provinser har dette tilsyn eksisteret siden 2001 og i hele landet siden 2011.
• Færdiggørelse. Kommunen udsteder ibrugtagningstilladelsen (iskan), hvis bygningen er opført efter projektet, og tilsynsfirmaet har godkendt de endelige dokumenter.

Interessen for denne kontrol voksede efter jordskælvene den 6. februar 2023 med en styrke på 7,7 og 7,6: 11 provinser i det sydlige og sydøstlige Tyrkiet blev ramt, og de fleste ødelæggelser skete i bygninger opført efter ældre standarder.

Hvad du tjekker i en bygning før købet

»Det første, man skal spørge om ved enhver bygning i Tyrkiet, er året, hvor byggetilladelsen blev udstedt. Er det efter 2019, er bygningen projekteret efter de gældende jordskælvsstandarder. Derefter ser vi på iskan og tilsynsrapporterne og først til sidst på apteringen og planløsningen,« siger en salgschef hos Yekta Homes.

Hvordan det ser ud i praksis, kan du se i Yekta Homes' færdige projekter, for eksempel Blue V og Kingdom Premium i Mahmutlar.

Hvem en bygning opført efter ældre standarder ikke passer til

• Den, der køber med boliglån. Banken kræver iskan, og belåningsgraden afhænger også af bygningens energiklasse.
• Den, for hvem jordskælvssikkerhed er det vigtigste kriterium. Bygninger fra før 2001 er opført uden uafhængigt tilsyn og bygninger fra før 2019 efter de tidligere standarder.
• Den, der ikke er klar til udgifter til isolering og opvarmning. Ældre, uisolerede bygninger er fugtige om vinteren, og regningerne er højere.

Hvert af disse punkter fremgår af dokumenterne, før du betaler depositum. I sådanne tilfælde vælger køberne en ny bygning eller en, der er færdiggjort efter 2019.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor jordskælvssikre er nye bygninger i Tyrkiet?

Bygninger med en byggetilladelse udstedt efter 1. januar 2019 er projekteret efter TBDY-2018-standarderne med beregninger ud fra grundens koordinater, og byggeriet kontrolleres af et autoriseret tilsyn.

Hvad er iskan?

En ibrugtagningstilladelse. Den udstedes af kommunen, hvis bygningen er opført efter projektet. Uden iskan kan forsyningerne ikke tilsluttes, og man kan ikke få boliglån.

Hvordan finder man ud af, hvilke standarder en bygning er opført efter?

Ud fra datoen på byggetilladelsen (yapı ruhsatı): efter 2019 gælder TBDY-2018-standarderne.

Hvor lang tid tager det at bygge et boligkompleks i Tyrkiet?

Som regel 1,5–2 år, men loven tillader en afleveringsfrist på op til 48 måneder fra kontraktens dato, så hold dig til datoen i din kontrakt.