Welche Baustandards gelten in der Türkei?

Für alle, die in der Türkei eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchten, gibt es gute Nachrichten: Die Bauqualität im Land ist sehr hoch und wird stetig besser. Der genaue Blick des Staates, starker Wettbewerb und eingespielte Abläufe sorgen dafür, dass Bauträger selbst auf Details achten, von den grundlegenden technischen Vorschriften ganz zu schweigen. Wenn Sie überlegen, direkt vom Bauträger in der Bauphase zu kaufen: Wie Sie Projekt und Vertrag prüfen, beschreiben wir in einem eigenen Artikel. Hinzu kommt, dass die Türkei seit Jahren den Beitritt zur Europäischen Union anstrebt, weshalb man durchaus sagen kann, dass am Bau europäische Standards gelten. Allerdings liegen die Beitrittsgespräche seit 2018 faktisch auf Eis. Verlassen sollte man sich daher auf die türkischen Normen, allen voran die Erdbebennorm TBDY-2018, die seit dem 1. Januar 2019 gilt.

Erdbeben sind etwa in der Gegend von Antalya eher selten und meist sehr schwach. Trotzdem richtet sich der Bau von Villen und Mehrfamilienhäusern in der Türkei nach den Normen für Erdbebengebiete und berücksichtigt vor allem die seismische Lage der Region. Auf der Erdbebengefährdungskarte der Katastrophenschutzbehörde AFAD gilt Antalya als Gebiet mittlerer Gefährdung, die Ägäisküste und die Marmararegion dagegen als stark gefährdet. Entsprechend hat jede Region ihre eigenen Vorgaben. Seit 2019 wird die seismische Last nicht mehr wie früher nach fünf Zonen berechnet, sondern nach den genauen Koordinaten des Grundstücks, mit Werten aus der interaktiven AFAD-Karte. Sehen wir uns die typische Lage in den südlichen Regionen an.

In der Praxis werden Mehrfamilienhäuser im Süden der Türkei als Ortbeton-Stahlbetonskelett errichtet, und die Qualität von Beton und Guss wird während des Baus streng kontrolliert. Ziegel kommen in solchen Häusern nur beim Ausbau und für nichttragende Wände zum Einsatz.

Häuser an der türkischen Küste können auf massiven Bodenplatten oder Rost-Fundamenten aus Beton stehen, die sich ideal für Lehm-Sand-Böden eignen. Verbreitet sind auch Pfahlgründungen, vor allem bei Villen und mehrgeschossigen Wohnhäusern. Die Wände werden aus Hohlziegeln oder Porenbetonsteinen gemauert, außen mit Polystyrolplatten und Armierungsgewebe verkleidet und innen mit Gipskarton, der mit Dispersionsfarbe gestrichen wird. Wärmedämmung ist Pflicht: Seit 2011 erhält jeder Neubau bei der Fertigstellung einen Energieausweis (EKB) und muss mindestens die Klasse C erreichen, seit 2023 gelten für große Neubauten noch strengere Anforderungen. Die Fenster sind meist aus PVC mit Doppelverglasung, seltener aus Holz. Wohnungen in der Türkei werden außerdem mit fertig bearbeiteten Wänden, Böden und Decken übergeben, mit Stahl-Eingangstür, Innentüren, Sanitäranlagen und Ähnlichem.

Bemerkenswert ist, dass es in der Türkei praktisch keine jahrelang stillstehenden Baustellen gibt. Das Baugeschäft ist gut organisiert, Käufer gibt es genug, und so bemühen sich türkische Bauunternehmen, pünktlich oder sogar früher fertig zu werden. Im Schnitt dauert der Bau einer privaten Villa 6–8 Monate, eines mehrgeschossigen Hauses etwa 9–10 Monate und einer großen Wohnanlage mit mehreren Gebäuden und umfangreicher Ausstattung etwa 1,5–2 Jahre. Gleichzeitig erlaubt das Gesetz bei Wohnungen im Bau eine Übergabefrist von bis zu 48 Monaten ab Vertragsdatum. Maßgeblich ist also der Termin in Ihrem Vertrag. Auch die Kosten wirken sich auf die Bauzeit aus: Laut dem türkischen Statistikamt TÜİK ist Bauen in der Türkei in den zwölf Monaten bis August 2026 um 29,59 % teurer geworden, Material um 28,72 % und Arbeit um 31,20 %.

Bei der Wahl eines Objekts ist trotzdem Vorsicht geboten. In Antalya stößt man etwa gelegentlich auf schief gebaute Häuser, und manche Bauunternehmen sparen an Abdichtung und Schallschutz. In Erdgeschosswohnungen bildet sich dann Schimmel, und die Nachbarn hört man viel zu gut. Sehen Sie sich deshalb gleich die technischen Daten des Gebäudes an und arbeiten Sie nur mit zuverlässigen, bewährten Bauträgern mit viel Erfahrung und sehr guten Bewertungen.

Noch einmal: Insgesamt hat sich die Bauqualität in der Türkei deutlich verbessert. Die modernen Baustandards im Land sind recht hoch, und sie müssen alle eingehalten werden, sonst erhält der Bauträger für das Objekt keine Genel Iskan, also die allgemeine Nutzungsgenehmigung, ohne die das Gebäude nicht übergeben werden darf. Die Genel Iskan bestätigt, dass das Gebäude nach staatlichen Vorgaben errichtet wurde, nicht gegen den Bebauungsplan der Stadt verstößt und in Betrieb genommen werden kann. Bevor die Gemeinde sie erteilt, prüft sie, ob das Gebäude dem Projekt und der Baugenehmigung entspricht, sichtet die Berichte der Bauaufsichtsfirma (yapı denetim) und verlangt eine Police der Erdbebenversicherung (DASK). Das Gebäude muss innerhalb von 5 Jahren ab dem Datum der Baugenehmigung fertiggestellt und die iskan eingeholt sein. Ohne iskan darf ein Gebäude folglich nicht in Betrieb gehen, nicht an die Hauptversorgungsnetze angeschlossen werden und bekommt keine Strom- und Wasserzählernummern. Ein solches Gebäude kann sogar abgerissen werden.

Inhalt:

• Wer den Bau prüft und wie
• Was Sie vor dem Kauf am Gebäude prüfen sollten
• Für wen ein Gebäude nach älteren Normen nicht passt
• Häufige Fragen

Wer den Bau prüft und wie

Bauvorhaben in der Türkei werden auf drei Ebenen geprüft:

• Projekt und Genehmigung. Die Gemeinde erteilt die Baugenehmigung (yapı ruhsatı) erst, nachdem sie die Architektur-, Tragwerks- und Haustechnikplanung geprüft hat.
• Bauausführung. Jede Phase, vom Baugrund über die Bewehrung bis zum Beton, überwacht eine lizenzierte Bauaufsichtsfirma nach Gesetz Nr. 4708. In den großen Provinzen gibt es diese Aufsicht seit 2001, landesweit seit 2011.
• Fertigstellung. Die Gemeinde erteilt die Nutzungsgenehmigung (iskan), wenn das Gebäude nach dem Projekt errichtet wurde und die Aufsichtsfirma die Abschlussunterlagen unterzeichnet hat.

Das Interesse an diesen Prüfungen ist nach den Erdbeben vom 6. Februar 2023 mit den Stärken 7,7 und 7,6 gewachsen. Betroffen waren 11 Provinzen im Süden und Südosten des Landes, und die meisten Schäden gab es an Gebäuden, die nach älteren Normen gebaut worden waren.

Was Sie vor dem Kauf am Gebäude prüfen sollten

„Bei jedem Gebäude in der Türkei fragen wir zuerst nach dem Jahr der Baugenehmigung. Liegt es nach 2019, wurde das Haus nach den aktuellen Erdbebennormen geplant. Danach sehen wir uns die iskan und die Aufsichtsberichte an und erst dann Ausbau und Grundriss“, sagt ein Vertriebsmanager von Yekta Homes.

Wie das bei fertigen Gebäuden aussieht, zeigen die fertiggestellten Projekte von Yekta Homes, etwa Blue V und Kingdom Premium in Mahmutlar.

Für wen ein Gebäude nach älteren Normen nicht passt

• Wer mit Hypothek kauft. Die Bank verlangt die iskan, und der Beleihungsauslauf hängt auch von der Energieklasse des Gebäudes ab.
• Wer vor allem auf Erdbebensicherheit achtet. Gebäude vor 2001 entstanden ohne unabhängige Aufsicht, vor 2019 nach den früheren Normen.
• Wer nicht mit Kosten für Dämmung und Heizung rechnet. Ältere, ungedämmte Häuser sind im Winter feucht, und die Rechnungen fallen höher aus.

Jeden dieser Punkte erkennen Sie in den Unterlagen, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Käufer entscheiden sich dann für einen Neubau oder ein Gebäude, das nach 2019 fertiggestellt wurde.

Häufige Fragen

Wie erdbebensicher sind Neubauten in der Türkei?

Gebäude, deren Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2019 erteilt wurde, werden nach den Normen TBDY-2018 geplant, mit Berechnungen nach den Koordinaten des Grundstücks, und der Bau wird von einer lizenzierten Aufsicht geprüft.

Was ist eine iskan?

Eine Nutzungsgenehmigung. Die Gemeinde erteilt sie, wenn das Gebäude nach dem Projekt errichtet wurde. Ohne iskan gibt es weder einen Versorgungsanschluss noch eine Hypothek.

Wie erfährt man, nach welchen Normen ein Gebäude gebaut wurde?

Am Datum der Baugenehmigung (yapı ruhsatı): Ab 2019 gelten die Normen TBDY-2018.

Wie lange dauert der Bau einer Wohnanlage in der Türkei?

Meist 1,5–2 Jahre. Das Gesetz erlaubt aber eine Übergabefrist von bis zu 48 Monaten ab Vertragsdatum, maßgeblich ist also der Termin in Ihrem Vertrag.