استانداردهای ساخت‌وساز در ترکیه چیست؟

برای کسانی که می‌خواهند در ترکیه آپارتمان یا خانه بخرند خبر خوبی داریم: کیفیت ساخت در این کشور بسیار بالاست و همچنان بهتر می‌شود. توجه جدی دولت، رقابت شدید و فرایندهای کاری جاافتاده باعث می‌شود سازندگان حتی به جزئیات هم دقت ویژه‌ای داشته باشند، چه رسد به ضوابط فنی پایه. اگر به خرید مستقیم از سازنده در مرحله ساخت فکر می‌کنید، در مقاله‌ای جداگانه گفته‌ایم پروژه و قرارداد را چطور بررسی کنید. از سوی دیگر، ترکیه سال‌هاست برای پیوستن به اتحادیه اروپا تلاش می‌کند، پس می‌توان گفت ساخت‌وساز در این کشور با استانداردهای اروپایی همخوان است. البته مذاکرات عضویت از ۲۰۱۸ عملاً متوقف مانده، پس بهتر است به استانداردهای خود ترکیه تکیه کنید که مهم‌ترینشان آیین‌نامه زلزله TBDY-2018 است و از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ اجرا می‌شود.

هرچند مثلاً در منطقه آنتالیا زلزله نسبتاً کم پیش می‌آید و بیشتر خیلی خفیف است، ساخت ویلا و ساختمان آپارتمانی در ترکیه تابع استانداردهای مناطق لرزه‌خیز است و پیش از هر چیز وضعیت لرزه‌ای هر منطقه را در نظر می‌گیرد. روی نقشه خطر زلزله AFAD (سازمان مدیریت بحران ترکیه)، آنتالیا منطقه‌ای با خطر متوسط به شمار می‌آید و ساحل اژه و منطقه مرمره جزو مناطق پرخطرند. به همین ترتیب هر منطقه استانداردهای خودش را دارد. از ۲۰۱۹ بار لرزه‌ای دیگر مثل گذشته بر اساس پنج پهنه محاسبه نمی‌شود، بلکه بر اساس مختصات دقیق قطعه زمین و با مقادیری که از نقشه تعاملی AFAD گرفته می‌شود. بیایید وضعیت معمول در مناطق جنوبی را ببینیم.

در عمل، ساختمان‌های آپارتمانی در مناطق جنوبی ترکیه روی اسکلت بتن مسلح درجا ساخته می‌شوند و کیفیت بتن و بتن‌ریزی در طول ساخت به‌دقت کنترل می‌شود. در چنین ساختمان‌هایی آجر فقط برای نما و دیوارهای غیرباربر به کار می‌رود.

خانه‌های ساحل ترکیه را می‌توان روی فونداسیون دال بتنی یکپارچه یا شبکه‌ای ساخت که برای خاک‌های رسی‌ماسه‌ای ایده‌آل است. فونداسیون شمعی هم بسیار رایج است، به‌ویژه برای عمارت‌ها و ساختمان‌های آپارتمانی چندطبقه. دیوارها با آجر توخالی یا بلوک بتن سبک (هبلکس) چیده می‌شوند، از بیرون با صفحه‌های پلی‌استایرن منبسط و توری تقویتی پوشانده می‌شوند و از داخل با پانل گچی که رنگ پایه‌آب می‌خورد. عایق‌کاری اجباری است: از ۲۰۱۱ هر ساختمان نو هنگام تکمیل گواهی عملکرد انرژی (EKB) می‌گیرد و رده آن باید دست‌کم C باشد، و از ۲۰۲۳ الزامات برای ساختمان‌های نوی بزرگ از این هم سخت‌تر شده است. پنجره‌ها ممکن است یو‌پی‌وی‌سی با شیشه دوجداره باشند و کمتر چوبی. آپارتمان‌ها در ترکیه با دیوار، کف و سقف کاملاً تمام‌شده، در ورودی فولادی، درهای داخلی، لوازم بهداشتی و غیره تحویل داده می‌شوند.

جالب است بدانید که در ترکیه پروژه ساختمانی که سال‌ها معطل مانده باشد تقریباً وجود ندارد: ساخت‌وساز کسب‌وکاری حساب‌شده است و خریدار هم کم نیست، پس شرکت‌های ساختمانی ترکیه سعی می‌کنند کار را سر موعد یا حتی زودتر تمام کنند. ساخت یک ویلای شخصی به‌طور میانگین ۶ تا ۸ ماه طول می‌کشد، یک ساختمان چندطبقه حدود ۹ تا ۱۰ ماه و یک مجتمع مسکونی بزرگ با چند بلوک و امکانات گسترده حدود ۱٫۵ تا ۲ سال. در عین حال قانون برای خانه در حال ساخت مهلت تحویل تا ۴۸ ماه از تاریخ قرارداد را مجاز می‌داند، پس ملاک تاریخی است که در قرارداد خودتان آمده. هزینه‌ها هم بر زمان‌بندی اثر می‌گذارند: طبق داده‌های TÜİK، یعنی مؤسسه آمار ترکیه، ساخت‌وساز در ترکیه در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶ به میزان ۲۹٫۵۹ درصد گران‌تر شد؛ مصالح ۲۸٫۷۲ درصد و دستمزد ۳۱٫۲۰ درصد.

با این همه، در انتخاب ملک باید دقت کنید. مثلاً در آنتالیا گاهی به ساختمان‌های کج برمی‌خورید و بعضی سازندگان در عایق رطوبتی و صوتی صرفه‌جویی می‌کنند. در نتیجه آپارتمان‌های طبقه همکف ممکن است حسابی کپک بزنند و صدای همسایه‌ها بیش از حد شنیده شود. برای همین بهتر است از همان اول مشخصات فنی ساختمان را ببینید و فقط با سازندگان مطمئن و خوش‌سابقه‌ای کار کنید که تجربه زیاد و نظرات عالی دارند.

باز هم تأکید می‌کنیم که در مجموع کیفیت ساخت در ترکیه پیشرفت چشمگیری داشته است: استانداردهای امروزی ساخت در ترکیه نسبتاً بالاست و رعایت همه آن‌ها الزامی است، وگرنه سازنده برای ملک Genel Iskan نمی‌گیرد، یعنی مجوز سکونت کلی که برای تحویل ساختمان لازم است. داشتن Genel Iskan تأیید می‌کند که ساختمان مطابق الزامات دولتی ساخته شده، با طرح معماری شهر مغایرت ندارد و می‌توان از آن بهره‌برداری کرد. شهرداری برای صدور آن بررسی می‌کند که ساختمان با طرح و پروانه ساخت مطابقت داشته باشد، گزارش‌های شرکت نظارت بر ساخت (yapı denetim) را مرور می‌کند و بیمه‌نامه زلزله (DASK) را می‌خواهد. ساختمان باید ظرف ۵ سال از تاریخ پروانه ساخت تمام شود و iskan آن گرفته شود. بنابراین ساختمان بدون iskan نه قابل بهره‌برداری است، نه به شبکه‌های اصلی آب و برق و گاز وصل می‌شود و نه شماره کنتور برق و آب می‌گیرد، و حتی ممکن است تخریب شود.

فهرست مطالب:

• چه کسی ساخت را بررسی می‌کند و چطور
• پیش از خرید چه چیزهایی را در ساختمان بررسی کنیم
• ساختمانی که با استانداردهای قدیمی ساخته شده به کار چه کسانی نمی‌آید
• پرسش‌های متداول

چه کسی ساخت را بررسی می‌کند و چطور

ساخت‌وساز در ترکیه در سه سطح کنترل می‌شود:

• طرح و پروانه. شهرداری پروانه ساخت (yapı ruhsatı) را فقط پس از بررسی نقشه‌های معماری، سازه و تأسیسات صادر می‌کند.
• اجرا. هر مرحله، از زمین و آرماتوربندی تا بتن، زیر نظر یک شرکت دارای مجوز نظارت بر ساخت طبق قانون شماره ۴۷۰۸ انجام می‌شود. این نظارت در استان‌های بزرگ از ۲۰۰۱ و در سراسر کشور از ۲۰۱۱ برقرار است.
• تکمیل. شهرداری مجوز سکونت (iskan) را در صورتی صادر می‌کند که ساختمان طبق طرح ساخته شده باشد و شرکت نظارت مدارک نهایی را امضا کرده باشد.

توجه به این بازرسی‌ها پس از زلزله‌های ۶ فوریه ۲۰۲۳ با بزرگی ۷٫۷ و ۷٫۶ بیشتر شد: ۱۱ استان در جنوب و جنوب شرقی کشور آسیب دیدند و بیشتر تخریب‌ها در ساختمان‌هایی بود که طبق استانداردهای قدیمی ساخته شده بودند.

پیش از خرید چه چیزهایی را در ساختمان بررسی کنیم

«درباره هر ساختمانی در ترکیه اولین سؤال این است که پروانه ساختش چه سالی صادر شده. اگر بعد از ۲۰۱۹ باشد، ساختمان طبق استانداردهای فعلی زلزله طراحی شده است. بعد سراغ iskan و گزارش‌های نظارت می‌رویم و تازه آخر کار به نازک‌کاری و نقشه واحد نگاه می‌کنیم»، یکی از مدیران فروش Yekta Homes این‌طور توضیح می‌دهد.

نمونه این کیفیت را در ساختمان‌های آماده می‌توانید در پروژه‌های تکمیل‌شده Yekta Homes ببینید، مثل Blue V و Kingdom Premium در محمودلار (Mahmutlar).

ساختمانی که با استانداردهای قدیمی ساخته شده به کار چه کسانی نمی‌آید

• کسانی که با وام مسکن می‌خرند. بانک iskan را لازم دارد و نسبت وام به ارزش هم به رده انرژی ساختمان بستگی دارد.
• کسانی که مقاومت در برابر زلزله برایشان معیار اصلی است. ساختمان‌های پیش از ۲۰۰۱ بدون نظارت مستقل ساخته شده‌اند و ساختمان‌های پیش از ۲۰۱۹ طبق استانداردهای قبلی.
• کسانی که آمادگی هزینه عایق‌کاری و گرمایش را ندارند. ساختمان‌های قدیمی بی‌عایق در زمستان نم دارند و قبض‌هایشان هم سنگین‌تر است.

هرکدام از این نکته‌ها را می‌شود پیش از پرداخت بیعانه در مدارک دید. در چنین مواردی خریداران ساختمانی نوساز یا ساختمانی را انتخاب می‌کنند که بعد از ۲۰۱۹ تکمیل شده است.

پرسش‌های متداول

ساختمان‌های نو در ترکیه چقدر در برابر زلزله مقاوم‌اند؟

ساختمان‌هایی که پروانه ساختشان پس از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ صادر شده، طبق استاندارد TBDY-2018 و با محاسبات مبتنی بر مختصات قطعه زمین طراحی می‌شوند و ساختشان زیر نظارت شرکت دارای مجوز است.

مجوز iskan چیست؟

مجوز سکونت. شهرداری آن را در صورتی صادر می‌کند که ساختمان طبق طرح ساخته شده باشد. بدون iskan نه انشعاب‌ها وصل می‌شود و نه می‌توان وام مسکن گرفت.

از کجا بفهمیم ساختمان طبق کدام استاندارد ساخته شده است؟

از تاریخ پروانه ساخت (yapı ruhsatı): پس از ۲۰۱۹، استاندارد TBDY-2018 ملاک است.

ساخت یک مجتمع مسکونی در ترکیه چقدر طول می‌کشد؟

معمولاً ۱٫۵ تا ۲ سال، اما قانون مهلت تحویل تا ۴۸ ماه از تاریخ قرارداد را مجاز می‌داند، پس ملاک تاریخی است که در قرارداد شما آمده.