چطور ملک مطمئنی برای سرمایه‌گذاری در ترکیه از سازنده انتخاب کنیم

ملک از سازنده در ترکیه گزینه‌ای سودآور برای سرمایه‌گذاری و زندگی در کشوری با آب‌وهوای گرم و اقتصادی رو به رشد است. بازار مسکن این‌جا در کنار گردشگری و کشاورزی یکی از بخش‌های پیشرو اقتصاد به شمار می‌رود. در ادامه توضیح می‌دهیم چرا سرمایه‌گذاری در ملک ترکیه ارزشش را دارد و چطور ملک مناسب این کار را انتخاب کنید. استدلال‌های کلی برای خرید را در مقاله ۱۵ دلیل برای سرمایه‌گذاری در ملک ترکیه جمع کرده‌ایم و این‌جا به سراغ انتخاب خود ملک می‌رویم.

فهرست مطالب:

• وضعیت فعلی بازار
• زندگی و کسب‌وکار در ترکیه: چرا خارجی‌ها این کشور را انتخاب می‌کنند؟
• دلایل اصلی سرمایه‌گذاری در ملک ترکیه
• چطور ملکی برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنیم
• چطور ریسک سرمایه‌گذاری در ملک را کم کنیم
• سرمایه‌گذاری در ملک ترکیه ممکن است به کار چه کسانی نیاید
• پرسش‌های متداول
• کمک در خرید ملک در ترکیه

وضعیت فعلی بازار

برای اینکه وضعیت امروز بازار ملک ترکیه را بهتر بفهمید، باید به آمار نگاه کنید.

طبق داده‌های مؤسسه آمار ترکیه (TurkStat)، در اوت ۲۰۲۶ تعداد ۱۲۷٬۴۱۰ ملک فروخته شد. تعداد معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۱۴٫۷ درصد کاهش یافت. شهرهایی که بیشترین تقاضای خریدار را داشتند:

• استانبول: ۲۰٬۴۲۶ ملک فروخته‌شده (۱۶٫۰ درصد کل معاملات)؛
• آنکارا: حدود ۱۰٬۸۰۰ ملک فروخته‌شده (۸٫۵ درصد)؛
• ازمیر: حدود ۶٬۵۰۰ (۵٫۱ درصد).

فروش ملک‌هایی که با وام مسکن خریده شدند در اوت ۲۰۲۶ نسبت به همان ماه سال قبل ۷٫۲ درصد بیشتر شد و به ۲۲٬۱۳۱ ملک رسید. سهم ملک‌های رهنی از کل معاملات ۱۷٫۴ درصد بود. از ژانویه تا اوت ۲۰۲۶ تعداد معاملات با وام مسکن ۲۷٫۶ درصد افزایش یافت.

در اوت امسال ۱۰۵٬۲۷۹ ملک دیگر (بدون وام مسکن) فروخته شد، حدود ۱۸ درصد کمتر از سال گذشته. این فروش‌ها ۸۲٫۶ درصد کل ملک‌های فروخته‌شده را تشکیل می‌دادند. از ژانویه تا اوت ۹۵۰٬۵۲۹ ملک خریداری شد که ۶٫۸ درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل است. در عین حال، ۲۰۲۵ سالی رکوردی بود: در طول سال ۱٬۶۸۸٬۹۱۰ ملک فروخته شد، ۱۴٫۳ درصد بیشتر از ۲۰۲۴.

بخش نوساز کمتر از کل بازار افت کرد. در اوت ۲۰۲۶ تعداد ۴۴٬۳۷۸ معامله ثبت شد، ۴٫۵ درصد کمتر از سال گذشته. به این ترتیب، خانه‌های نوساز ۳۴٫۸ درصد کل ملک‌های فروخته‌شده در ترکیه در آن ماه را به خود اختصاص دادند.

در بخش دست‌دوم ۸۳٬۰۳۲ فروش ثبت شد. این رقم در اوت ۲۰۲۶ نسبت به همان ماه سال قبل ۱۹٫۴ درصد پایین آمد.

طبق این گزارش، تعداد ملک‌هایی که سرمایه‌گذاران خارجی در اوت خریدند نسبت به همان ماه سال قبل تقریباً ثابت ماند (‎+۰٫۱ درصد) و به ۱٬۹۳۸ رسید که ۱٫۵ درصد کل ملک‌های فروخته‌شده است. در کل سال ۲۰۲۵، خارجی‌ها بیشتر از همه در این شهرها خرید کردند:

• استانبول: ۷٬۹۸۹ فروش؛
• آنتالیا (Antalya): ۷٬۱۱۸؛
• مرسین (Mersin): ۱٬۸۰۰؛ آنکارا: ۷۶۹.

روی هم رفته، خارجی‌ها در ۲۰۲۵ تعداد ۲۱٬۵۳۴ ملک خریدند که ۹٫۴ درصد کمتر از سال پیش از آن بود، و از ژانویه تا اوت ۲۰۲۶ تعداد ۱۳٬۱۴۱ ملک (‎−۶٫۳ درصد).

زندگی و کسب‌وکار در ترکیه: چرا خارجی‌ها این کشور را انتخاب می‌کنند؟

ترکیه در دو دهه گذشته توانسته جایگاهش را از یک مقصد گردشگری کلاسیک به مقصدی جذاب برای سرمایه‌گذاری گسترش دهد. ملک، که به لطف قیمت‌های مناسب و تنوع پیشنهادها در سطح بین‌المللی محبوب شده، نقش مهمی در این تحول داشته است.

سرمایه‌گذاران امروزی خانه در ترکیه می‌خرند تا از راه اجاره دادن یا فروش دوباره ملک، از سرمایه‌گذاری در این کشور سود ببرند.

به گزارش Forbes، محبوب‌ترین مقصدها برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی این‌هاست:

• استانبول؛
• آنتالیا؛
• آلانیا (Alanya).

طبق داده‌های TurkStat هم که بالاتر به آن اشاره کردیم، استانبول و آنتالیا در خرید ملک توسط خارجی‌ها در صدر قرار دارند و آلانیا بخشی از استان آنتالیا است.

دلایل اصلی سرمایه‌گذاری در ملک ترکیه

اقتصاد ترکیه

دولت ترکیه به آزادسازی نهادهای اقتصادی و سیاسی و ساختن پایه‌ای پایدار و رو به رشد متعهد است. اقتصاد ترکیه بیش از ۲۰ سال است که دگرگونی موفقی را پشت سر می‌گذارد.

طبق داده‌های TurkStat، اقتصاد کشور در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۲٫۳ درصد و نسبت به سه‌ماهه پیش از آن ۱٫۱ درصد رشد کرد و در نیمه اول ۲۰۲۶ رشدش ۲٫۵ درصد بود. با این حال تورم همچنان بالاست: ۲۹٫۷۳ درصد سالانه در سپتامبر ۲۰۲۶.

مشوق‌های سرمایه‌گذاری

ترکیه به اشخاص حقیقی و حقوقی ترک و بین‌المللی که در اقتصاد این کشور سرمایه‌گذاری می‌کنند امتیازهایی می‌دهد. مشوق‌های عمومی سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران ترک و خارجی یکسان است. مشوق‌های مالی، اقتصادی و مالیاتی برای کاهش هزینه سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شده‌اند. اما در حوزه ملک، یک امتیاز مشخصاً به خارجی‌ها مربوط است: معافیت از مالیات بر ارزش افزوده (KDV) طبق ماده ۱۳/i قانون شماره ۳۰۶۵. شرایط آن این‌هاست: خریدار تبعه خارجی است و مقیم مالیاتی ترکیه نیست (معمولاً کسی که کمتر از ۶ ماه در سال در این کشور زندگی کرده است)؛ ملک، خانه یا واحد تجاری است و نخستین بار از سوی سازنده فروخته می‌شود؛ دست‌کم نیمی از قیمت پیش از صدور فاکتور و باقی آن ظرف یک سال پرداخت می‌شود، آن هم با ارزی که به ترکیه وارد شده است. اگر ملک ظرف ۳ سال فروخته شود، مالیات بر ارزش افزوده باید همراه با بهره پرداخت شود.

سرمایه‌گذاری در ملک ترکیه امروز

اگر همه کارها را درست انجام دهید، خرید ملک پشتوانه مالی مطمئنی خواهد شد. طبق داده‌های Global Property Guide برای سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶، بازده اجاره بسته به منطقه و نوع ملک در استانبول از ۴٫۷ تا ۱۲٫۲ درصد است و میانگینش در کل کشور به ۷٫۸۶ درصد می‌رسد.

ملک دارایی واقعی است که رو به افزایش ارزش دارد. می‌توانید خودتان در آپارتمان زندگی کنید یا چند سال اجاره‌اش بدهید و بعد آن را با سود بفروشید و از بالا رفتن قیمت‌ها درآمد داشته باشید. روند واقعی را هم در نظر داشته باشید: در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶، قیمت خانه به لیر ۲۳ درصد بالا رفت، اما با احتساب تورم ۶٫۵ درصد افت کرد (شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی ترکیه).

چطور ملکی برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنیم

سرمایه‌گذارانی که ترکیه را برای خرید نخستین ملک سرمایه‌گذاری‌شان در نظر دارند، باید دقیق بدانند چه می‌خواهند. بهتر است تا وقتی معلوم نکرده‌اید در آینده چه نتیجه‌ای انتظار دارید، سراغ گزینه‌ها نروید.

در انتخاب ملک درآمدزا باید به عوامل زیادی توجه کرد:

• نوع ملک؛
• متراژ؛
• دست‌دوم یا نوساز؛
• شهر یا منطقه‌ای که خانه در آن قرار دارد؛
• اینکه آیا خودتان قصد زندگی در آن را دارید.

هر کدام را جداگانه بررسی کنیم.

۱. نوع ملک

نوع ملک نقدشوندگی و ارزش آن را تعیین می‌کند. در ۲۰۲۱ سلیقه خریداران تغییر کرد. مردم بیشتر سراغ خانه‌های بزرگ دور از مرکز شلوغ شهرها و نزدیک‌تر به طبیعت رفتند. تقاضا برای ویلا و خانه‌های مستقل بالا رفت.

امروز بازار ملک ترکیه خانه‌های فراوانی در رده‌های اقتصادی، متوسط و لوکس عرضه می‌کند. قیمت‌ها این‌طور توزیع شده‌اند (طبق داده‌های Endeksa برای ژوئیه ۲۰۲۶؛ داده تجمیعی بر اساس رده قیمتی یا برای ویلاها وجود ندارد، پس معیار، میانگین قیمت هر متر مربع در هر شهر است):

مبالغ یورویی به نرخ بانک مرکزی ترکیه در ۶ اکتبر ۲۰۲۶ حساب شده‌اند: هر یورو برابر ۵۵٫۱۹ لیر. در کاتالوگ Yekta Homes در اکتبر ۲۰۲۶، قیمت آپارتمان در مجتمع‌های در حال ساخت از ۱۰۳٬۰۰۰ یورو، در مجتمع‌های تکمیل‌شده از ۱۳۹٬۰۰۰ یورو و در Kingdom Premium Villas از ۱٬۶۵۰٬۰۰۰ یورو شروع می‌شود.

۲. متراژ

اگر قصد ندارید خودتان در آپارتمان زندگی کنید، خانه‌ای کوچک حدود ۳۰ متر مربعی برای اجاره دادن کافی است. چنین آپارتمان‌هایی میان کارگران محلی و مسافران بدون بچه طرفدار دارند. در نظر داشته باشید که استودیوهای 1+0 در ساختمان‌های نوساز کم‌اند: سهمشان به ۲۰ درصد آپارتمان‌های هر ساختمان محدود است. پس در عمل جمع‌وجورترین قالب در ساختمان‌های نو، آپارتمان 1+1 حدود ۴۵ تا ۵۸ متر مربعی است.

۳. دست‌دوم یا نوساز؟

بازار دست‌دوم ترکیه با تصور رایج از ساختمان‌های فرسوده حدوداً ۴۰ ساله با نمای پوسته‌پوسته و مانند آن فرق دارد. در ترکیه اوضاع کاملاً این‌طور نیست و بیشتر به منطقه بستگی دارد. برای نمونه، در آلانیا ساخت‌وساز گسترده در ساحل حداکثر ۱۵ سال پیش آغاز شد. برخی ملک‌ها فقط چند سال پس از تکمیل وارد بازار دست‌دوم می‌شوند. از این گذشته، خیلی چیزها به کیفیت خود هر مجتمع بستگی دارد. بعضی پروژه‌ها می‌توانند با مجتمع‌های مسکونی نوساز رقابت کنند و از برخی جهات حتی از آن‌ها جلو بزنند.

از سوی دیگر، ملک‌های نو سازنده‌ها با فناوری‌های مدرن و مصالح باکیفیت ساخته می‌شوند؛ ساخت‌وساز زیر نظارت سخت دولت انجام می‌شود و همین ریسک سرمایه‌گذار را به حداقل می‌رساند. اینکه از ۲۰۱۹ چه استانداردهای ساخت‌وسازی اجرا می‌شود و چطور می‌توان آن‌ها را بررسی کرد، جداگانه توضیح داده‌ایم. این ملک‌ها نازک‌کاری نو دارند، نقدشوندگی‌شان بالاست و بیشتر برای اجاره خریده می‌شوند. مزیت مهم خرید آپارتمان از سازنده این است که می‌توانید در مراحل مختلف ساخت (پیش‌فروش یا off-plan) با صرفه‌جویی تا ۳۰ درصد بخرید، با جدول پرداخت شخصی و تخفیف‌های ویژه‌ای که شرکت‌ها اغلب برای پرداخت یکجای کل مبلغ می‌دهند. درباره ریسک‌های خرید پیش‌فروش و اینکه قانون چطور از خریدار حمایت می‌کند، مقاله جداگانه ما را بخوانید.

هر گزینه مزیت‌های خودش را دارد، پس تصمیم نهایی با خریدار است. در صورت نیاز می‌توانید با یک کارشناس املاک مشورت کنید.

۴. شهر یا منطقه‌ای که خانه در آن قرار دارد

مناطق و استان‌های ساحلی و مرکزی ترکیه برای اجاره دادن مناسب‌اند، به‌ویژه جاهایی که آسایش، رفاه و تنوع تفریحات را با هم دارند. برای نمونه، محله محمودلار (Mahmutlar) در آلانیا. این‌جا هر آنچه برای تعطیلاتی راحت و زندگی آرام لازم است پیدا می‌شود: دریا، ساحل‌های تمیز، مناظر زیبا، زیرساخت کامل و حق انتخاب گسترده در مسکن. بسیاری از گردشگران این‌جا را برای تعطیلاتشان انتخاب می‌کنند، برای همین تقاضای مسکن همیشه بالا و پایدار است. از ۲۰۲۴ اجاره دادن به گردشگران تا ۱۰۰ روز به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری و رضایت همه مالکان ساختمان نیاز دارد، پس بهتر است پیش از خرید این موضوع را روشن کنید.

۵. آیا خودتان قصد زندگی در آن را دارید؟

ملکی که هم برای زندگی است و هم برای سرمایه‌گذاری باید ویژگی‌های بیشتری از یک آپارتمان صرفاً اجاره‌ای داشته باشد. اول از همه باید منطقه را با دقت بیشتری انتخاب کنید و ببینید حمل‌ونقل عمومی، بیمارستان، مدرسه، فروشگاه و مانند این‌ها در نزدیکی هست یا نه. باید خانه را نه فقط بر اساس سلیقه خودتان، بلکه با در نظر گرفتن نقدشوندگی و تقاضا پیدا کنید. اگر بر اساس ملک اجازه اقامت لازم دارید، قیمت آپارتمان در سند مالکیت (TAPU) باید ۲۰۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر باشد و در محله‌ای قرار داشته باشد که برای اجازه اقامت خارجی‌ها باز است.

چطور ریسک سرمایه‌گذاری در ملک را کم کنیم

برای این کار باید:

• درستکاری شرکت، پروژه‌های در حال اجرا و تکمیل‌شده‌اش را بررسی کنید، نظرات درباره آن را بخوانید و مدارکش (از جمله مجوزش) را چک کنید؛
• قرارداد را پیش از امضا با دقت بخوانید؛
• جدول پرداخت را دقیق رعایت کنید؛
• به مشاور املاک مراجعه کنید.

برای ملک در حال ساخت، پروانه ساختمان (بدون آن قرارداد پیش‌فروش امضا نمی‌شود)، ضمانت تکمیل برای پروژه‌های ۳۰ آپارتمان و بیشتر و استعلام اداره ثبت املاک برای قطعه زمین را هم بررسی کنید.

«پیش از انتخاب ملک توصیه می‌کنیم یک چیز را روشن کنید: برای درآمد اجاره می‌خرید، برای رشد سرمایه یا برای خودتان؟ برای اجاره، منطقه و قالب 1+1 مهم است؛ برای رشد سرمایه، مرحله اولیه ساخت و سازنده مطمئن؛ برای زندگی، زیرساخت و اجازه اقامت. وقتی هدف روشن باشد، انتخاب به دو سه مجتمع محدود می‌شود»، مدیر فروش Yekta Homes می‌گوید.

سرمایه‌گذاری در ملک ترکیه ممکن است به کار چه کسانی نیاید

• کسانی که روی پول درآوردن سریع به یورو حساب کرده‌اند. با احتساب تورم، قیمت‌ها فعلاً در حال افت است و فروش در کمتر از ۵ سال مالیات دارد.
• کسانی که می‌خواهند در هر ساختمانی اجاره کوتاه‌مدت بدهند. بدون مجوز وزارتخانه و رضایت همسایه‌ها این کار ممنوع است.
• کسانی که با وام مسکن می‌خرند. نرخ‌های حدود ۳۴ تا ۳۹ درصد در سال بازده اجاره را می‌بلعد.

همه این موقعیت‌ها از پیش پیداست. راه‌حل این است که قالبی از سرمایه‌گذاری را انتخاب کنید که با هدفتان جور باشد: اجاره بلندمدت، خرید در مرحله اولیه ساخت یا آپارتمانی برای خودتان.

پرسش‌های متداول

کدام ملک در ترکیه برای سرمایه‌گذاری بهتر است؟

برای اجاره، آپارتمان‌های 1+1 در مناطق تفریحی مثل محمودلار؛ برای رشد سرمایه، ساختمان‌های نوساز در مرحله اولیه ساخت.

بازده اجاره در ترکیه چقدر است؟

به‌طور میانگین ۷٫۸۶ درصد ناخالص و در استانبول از ۴٫۷ تا ۱۲٫۲ درصد (Global Property Guide، سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶).

خارجی‌ها در ترکیه چقدر مسکن می‌خرند؟

در ۲۰۲۵ تعداد ۲۱٬۵۳۴ ملک که بیشترشان در استانبول و آنتالیا بود. از ژانویه تا اوت ۲۰۲۶ تعداد ۱۳٬۱۴۱ ملک.

آیا قیمت ملک در ترکیه بالا می‌رود؟

به لیر بله، در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶ به اندازه ۲۳ درصد (شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی ترکیه). با احتساب تورم، قیمت‌ها ۶٫۵ درصد پایین آمد.

کمک در خرید ملک در ترکیه

اطلاعات بیشتر درباره پروژه‌های تکمیل‌شده و در حال اجرا در ترکیه را در وب‌سایت Yekta Homes پیدا می‌کنید. برای اینکه بتوانید کار شرکت را بسنجید، نظرات ویدیویی خریداران در وب‌سایت منتشر شده است. مشاوره دقیق درباره خرید ملک از سازنده را می‌توانید از مدیر فروش بگیرید.