چطور از اجاره دادن ملک در ترکیه درآمد داشته باشیم

از ۲۰۱۷ در ترکیه قانونی اجرا شد که در عمل اجاره کوتاه‌مدت آپارتمان را برای اشخاص حقیقی ممنوع می‌کرد. این قانون یکی از راه‌های کسب درآمد را از خارجی‌هایی که در ترکیه ملک خریده بودند تقریباً گرفت. در ۱ ژانویه ۲۰۲۴ قانون شماره ۷۴۶۴ جای آن را گرفت: اکنون مالکان شخصی هم می‌توانند خانه را کوتاه‌مدت اجاره بدهند، اما فقط با مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری. در هر حال، خانه در ترکیه می‌تواند درآمد قانونی داشته باشد. در ادامه می‌خوانید که این کار را چطور مطابق قوانین فعلی انجام دهید.

فهرست مطالب:

• اجاره دادن ملک در ترکیه: شرایط
• اجاره دادن ملک توسط خارجی‌ها: گزینه‌ها
• اجاره بلندمدت در ترکیه
• کدام شکل اجاره به کار چه کسانی نمی‌آید
• پرسش‌های متداول
• کمکتان می‌کنیم از اجاره آپارتمان در ترکیه درآمد داشته باشید

اجاره دادن ملک در ترکیه: شرایط

تغییر قوانین ترکیه درباره اجاره ملک در ۲۰۱۷ اعمال شد. این تغییرها نسبتاً جدی بود و به منافع بسیاری از مالکان خارجی آسیب زد. طبق قانون جدید، اشخاص حقیقی دیگر اجازه نداشتند آپارتمان را کوتاه‌مدت به گردشگران اجاره بدهند. این حق فقط در اختیار اشخاص حقوقی دارای مجوز مربوط بود، به شرط آنکه این شرایط را داشته باشند:

• ساختمان یا بخشی از ساختمان را اداره کنند که به‌طور کامل اجاره داده می‌شود. باید دست‌کم ۳۰ تخت در اختیار داشته باشند، بدون احتساب کاناپه و تخت تاشو. معنای این شرط آن است که شرکتی که مجوز می‌خواهد باید یک آپارت‌هتل در اختیار داشته باشد، نه چند آپارتمان پراکنده.
• ساختمان باید زیرساخت هتلی داشته باشد: پله اضطراری، نگهبانی، دوربین مداربسته و مانند این‌ها.
• سازمان باید نزد پلیس ثبت شود و مهمانانش را ثبت کند. اپراتور موظف است هر روز اطلاعات مهمانان، حتی نوزادان، را به پلیس بدهد.

نقض این ممنوعیت مجازات داشت. کسانی که خانه را غیرقانونی اجاره می‌دادند ۱۰٬۰۰۰ لیر جریمه می‌شدند. اگر جریمه پرداخت نشود، ممکن است متخلف از کشور اخراج شود. تخلف دوباره جریمه‌ای سنگین‌تر و پلمب ملک را به دنبال دارد. اگر مالک برای بار سوم قانون را زیر پا بگذارد، مسئولیت کیفری و زندان در انتظارش است.

باید بدانید که اگر تخلفی کشف شود، جریمه نه برای واسطه‌ای که آپارتمان را اجاره داده، بلکه مستقیماً برای مالک صادر می‌شود، آن هم در حالی که مالک شاید اصلاً خبر نداشته باشد آپارتمانش غیرقانونی اجاره داده می‌شود. این بی‌خبری مالک را از مسئولیت معاف نمی‌کند.

اگر شرکتی مجوز داشته باشد اما مهمانان را به‌موقع نزد پلیس ثبت نکند، برای هر مهمان ثبت‌نشده ۵٬۰۰۰ لیر جریمه می‌شود. اگر این تخلف‌ها یا تخلف‌های دیگر مدام تکرار شوند، شرکت ممکن است مجوزش را از دست بدهد.

از ۲۰۲۴ چه تغییری کرده است: قانون شماره ۷۴۶۴

از ۱ ژانویه ۲۰۲۴، اجاره کوتاه‌مدت خانه تابع قانون شماره ۷۴۶۴ است. قواعد اصلی آن این‌هاست:

• دامنه قانون. قانون وقتی اعمال می‌شود که خانه با یک قرارداد برای ۱۰۰ روز یا کمتر به گردشگران اجاره داده شود. اجاره‌های بیش از ۱۰۰ روز مشمول آن نیستند و با قرارداد اجاره معمولی انجام می‌شوند.
• مجوز. وزارت فرهنگ و گردشگری آن را صادر می‌کند و باید پیش از امضای نخستین قرارداد گرفته شود. حالا علاوه بر شرکت‌های دارای آپارت‌هتل، مالکان شخصی هم می‌توانند کوتاه‌مدت اجاره بدهند.
• رضایت همسایه‌ها. به درخواست باید تصمیم هم‌رأی همه مالکان آپارتمان‌های ساختمان پیوست شود. در مجتمع مسکونی چندبلوکی، فقط رضایت مالکان همان بلوکی لازم است که آپارتمان در آن قرار دارد.
• سکوهای رزرو. از ۱ آوریل ۲۰۲۶ شماره مجوز باید در هر آگهی درج شود.

مبلغ جریمه‌ها هر سال در ژانویه بازنگری می‌شود. واسطه‌هایی که آپارتمان را بدون مجوز اجاره می‌دهند جداگانه جریمه می‌شوند. مبالغ یورویی با نرخ بانک مرکزی ترکیه در ۶ اکتبر ۲۰۲۶ تبدیل شده‌اند: هر یورو برابر ۵۵٫۱۹ لیر.

چرا برای کسب‌وکار اجاره مجوز لازم است؟

کل این نظام نسبتاً سخت‌گیرانه و پیچیده به نظر می‌رسد، به‌ویژه از سوی مقامات ترکیه که برای جذب خریداران از کشورهای دیگر هر کاری می‌کنند. کشور روزبه‌روز به روی سرمایه‌گذاران خارجی بازتر می‌شود و در همین حال قانونی تصویب می‌شود که منافع همین سرمایه‌گذاران را به‌شدت محدود می‌کند. دلیلش در دنیای امروز قابل‌فهم است: مبارزه با تروریسم. مقامات ترکیه معتقدند مجرمان به‌راحتی می‌توانند در آپارتمان‌هایی که از مالکان شخصی اجاره شده پنهان شوند. نظامی که قانون تعریف کرده این امکان را از بین می‌برد. به بیان دیگر، هدف قانون جدید حفظ امنیت داخلی است. این قانون به سرمایه‌گذاران بزرگ هم کمک می‌کند که می‌توانند در هتل و آپارت‌هتل سرمایه‌گذاری کنند و بدون رقابت با موجران شخصی، سودی قانونی و قابل‌توجه به دست آورند.

اجاره دادن ملک توسط خارجی‌ها: گزینه‌ها

قانون جدید به این معنا نیست که خریداران خارجی که مدت‌ها پیش در ترکیه ملک خریده‌اند یا قصد دارند خانه‌ای در یک پروژه تکمیل‌شده بخرند، نمی‌توانند از آن درآمد داشته باشند. در شرایط فعلی دست‌کم دو راه قانونی برای درآمد از خانه وجود دارد: اجاره بلندمدت یا طرح اجاره تضمینی. از ۲۰۲۴ راه سومی هم اضافه شده است: اجاره کوتاه‌مدت با مجوز وزارتخانه. این گزینه‌ها را دقیق‌تر بررسی کنیم.

اجاره بلندمدت در ترکیه

طبق قانون جدید، اجاره بلندمدت همچنان برای موجران شخصی آزاد است. یعنی آن‌ها می‌توانند خانه‌شان را به‌طور قانونی برای یک سال یا بیشتر اجاره بدهند. اگر آپارتمان با یک قرارداد برای بیش از ۱۰۰ روز اجاره داده شود، قانون شماره ۷۴۶۴ برای این کار مجوزی نمی‌خواهد. این قاعده هم برای آپارتمان صدق می‌کند و هم برای ویلا. با این حال چند شرط هست که باید رعایت شود:

• قرارداد اجاره باید در دفتر اسناد رسمی تأیید شود.
• مستأجران باید در اداره ثبت احوال وزارت کشور (Nüfus Müdürlüğü) به نشانی ملک ثبت شوند. این کار رایگان است و زود انجام می‌شود.

هر مالک خارجی می‌تواند این شرایط را برآورده کند. اما مشکل از سمت مستأجر پیش می‌آید. مثلاً برای ثبت مستأجری که تبعه ترکیه نیست، شماره شناسایی اتباع خارجی لازم است. این شماره را کسانی دارند که بیش از شش ماه با اجازه اقامت در کشور زندگی کرده‌اند. پس مالک خارجی نمی‌تواند خانه‌اش را به هر گردشگری که از راه رسید بلندمدت اجاره بدهد. اینکه آیا یک خارجی می‌تواند ملکش را اجاره بدهد و چه مدارکی برای این کار لازم است، در مقاله‌ای جداگانه توضیح داده‌ایم.

از اجاره بلندمدت چقدر می‌شود درآمد داشت؟

اجاره بلندمدت می‌تواند درآمد خوبی بیاورد. مبلغ آن به ویژگی‌های ملک بستگی دارد:

• موقعیت مجتمع مسکونی؛
• کیفیت خانه؛
• میزان تقاضا در منطقه و غیره.

در آلانیا (Alanya)، یکی از شهرهای تفریحی توسعه‌یافته با تقاضای بالا برای اجاره، آپارتمان یک‌خوابه باکیفیت (1+1) را می‌شود از ۵۳٬۰۰۰ یورو خرید (طبق داده‌های Endeksa برای ژوئیه ۲۰۲۶، آپارتمانی حدود ۵۰ متر مربعی با میانگین قیمت هر متر مربع در آلانیا همین‌قدر قیمت دارد). برای نمونه، سازنده Yekta Homes پیشنهادهای زیادی در بخش‌های اقتصادی، بیزینس‌کلاس و لوکس دارد. قیمت‌ها در مجتمع‌های Yekta Homes از ۱۰۳٬۰۰۰ یورو شروع می‌شود. حتی گزینه‌ای با قیمت معمولی هم یعنی زندگی در مجتمع مسکونی مدرن با استخر و محوطه باربیکیو، در محله‌ای با زیرساخت کامل و نه چندان دور از دریا.

چنین خانه‌ای خواهان دارد. با نگاه به آگهی‌های ۲۰۲۶، می‌توان آن را ماهانه ۱۵٬۰۰۰ تا ۲۵٬۰۰۰ لیر (حدود ۲۷۰ تا ۴۵۰ یورو) اجاره داد، یعنی سالانه حدود ۳٬۲۶۰ تا ۵٬۴۴۰ یورو که حدود ۶ تا ۱۰ درصد قیمت آپارتمانی ۵۳٬۰۰۰ یورویی است (یا ۳ تا ۵ درصد، اگر از قیمت ورودی مجتمع‌های Yekta Homes، یعنی ۱۰۳٬۰۰۰ یورو، حساب کنیم). از این مبلغ باید هزینه‌های خرید ملک، مالیات ملک، مالیات بر درآمد، کارمزد شرکت مدیریت، تعمیرات و موارد دیگر را کم کنید. همه هزینه‌های نگهداری ملک را در مقاله‌ای جداگانه با جزئیات بررسی کرده‌ایم. معمولاً درآمد «خالص» حدود ۳ درصد در سال است. اما خیلی چیزها به مدیر ملک بستگی دارد. اگر شریک قابل‌اعتمادی مثل Yekta Homes را انتخاب کنید، می‌توانید سود اجاره بلندمدت را به‌طور محسوسی بالا ببرید.

مالیات بر درآمد اجاره در ترکیه

درآمد اشخاص حقیقی در ترکیه مشمول مالیات است. چون مالک از اجاره دادن ملک درآمد دارد، باید بر آن مالیات بپردازد که درست مثل هر مالیات بر درآمد دیگری حساب می‌شود:

محاسبه مالیات بر درآمد در ترکیه

این نرخ‌ها برای ۲۰۲۶ است. نخستین ۵۸٬۰۰۰ لیر (حدود ۱٬۰۵۱ یورو) از درآمد سالانه اجاره خانه معاف از مالیات است. هزینه‌ها را می‌توان یا به‌اندازه واقعی کسر کرد یا به‌صورت مقطوع، ۱۵ درصد اجاره‌بها. اظهارنامه مالیاتی تا ۳۱ مارس سال بعد ارائه می‌شود.

مثال: آپارتمانی ماهانه ۲۰٬۰۰۰ لیر اجاره داده می‌شود، یعنی ۲۴۰٬۰۰۰ لیر در سال. پس از کسر ۵۸٬۰۰۰ لیر معاف، ۱۸۲٬۰۰۰ لیر می‌ماند و پس از کسر مقطوع ۱۵ درصد، ۱۵۴٬۷۰۰ لیر. مالیات ۱۵ درصدی آن ۲۳٬۲۰۵ لیر است، یعنی حدود ۴۲۰ یورو در سال. اینکه معافیت شامل حالتان می‌شود یا نه به درآمدهای دیگرتان در ترکیه بستگی دارد، پس بهتر است محاسبه را با یک حسابدار ترکیه‌ای (mali müşavir) چک کنید.

برخی مالکان با مستأجر توافق می‌کنند که اجاره نقدی پرداخت شود و بر این درآمد مالیات نمی‌دهند. اگر این راه را انتخاب کنید، به یاد داشته باشید که پرداخت مالیات در ترکیه نسبتاً دقیق کنترل می‌شود، پس دیر یا زود این پنهان‌کاری رو می‌شود و پیامدهای ناخوشایندی دارد.

پس برای کسانی که همین حالا در ترکیه آپارتمان دارند، اجاره بلندمدت راهی قانونی برای کسب درآمد از آن است. اگر خرید هنوز در مرحله برنامه‌ریزی است، می‌شود راه دیگری برای درآمد از ملک را هم در نظر گرفت.

«پیش از خرید برای اجاره کوتاه‌مدت، توصیه می‌کنیم از سازنده یا شرکت مدیریت بپرسید که آیا مالکان ساختمان رضایت داده‌اند یا نه. در ساختمان نوسازی که آپارتمان‌هایش هنوز در حال فروش است، رسیدن به توافق آسان‌تر از ساختمانی است که ساکنانش از قبل در آن زندگی می‌کنند. اگر رضایت نباشد، آپارتمان بلندمدت اجاره داده می‌شود: این روش دردسر کمتری دارد و مجوز نمی‌خواهد»، مدیر فروش Yekta Homes می‌گوید.

کدام شکل اجاره به کار چه کسانی نمی‌آید

• اجاره کوتاه‌مدت، اگر همه مالکان ساختمان موافق نباشند. بدون رضایت آن‌ها مجوزی صادر نمی‌شود و جریمه اجاره بدون مجوز در ۲۰۲۶ از ۱۸۰٬۶۱۷ لیر شروع می‌شود.
• اجاره کوتاه‌مدت، برای کسانی که حوصله سروکار داشتن با مهمانان را ندارند. نظافت، تحویل کلید و ثبت مهمانان به شرکت مدیریت محلی نیاز دارد و کارمزد آن از درآمد کم می‌کند.
• اجاره بلندمدت، برای کسانی که می‌خواهند تابستان خودشان در آپارتمان بمانند. با قرارداد اجاره یک‌ساله نمی‌شود در فصل از آپارتمان استفاده کرد.

هر سه محدودیت پیش از خرید پیداست. معمولاً شکل اجاره از قبل انتخاب می‌شود و ساختمان و محله را متناسب با آن برمی‌گزینند.

پرسش‌های متداول

آیا یک خارجی می‌تواند آپارتمانش را در ترکیه کوتاه‌مدت اجاره بدهد؟

بله، از ۲۰۲۴، با مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری و رضایت همه مالکان آپارتمان‌های ساختمان.

آیا اجاره بلندمدت مجوز لازم دارد؟

نه، اگر آپارتمان با یک قرارداد برای بیش از ۱۰۰ روز اجاره داده شود.

بر درآمد اجاره چه مالیاتی پرداخت می‌شود؟

طبق جدول ۲۰۲۶ از ۱۵ تا ۴۰ درصد. نخستین ۵۸٬۰۰۰ لیر درآمد سالانه از اجاره خانه معاف از مالیات است.

جریمه اجاره کوتاه‌مدت بدون مجوز چقدر است؟

در ۲۰۲۶ برای تخلف اول ۱۸۰٬۶۱۷ لیر برای هر آپارتمان و برای تکرار تخلف بیشتر.

کمکتان می‌کنیم از اجاره آپارتمان در ترکیه درآمد داشته باشید

اگر هدفتان خرید ملک در ترکیه و گرفتن بیشترین سود از آن است، آماده‌ایم کمک کنیم. ملک‌های باکیفیت و نقدشونده‌ای در مجتمع‌های مسکونی تکمیل‌شده و در حال ساخت در آلانیا، یکی از محبوب‌ترین نقاط ساحل مدیترانه، پیشنهاد می‌کنیم. متخصصان ما بهترین گزینه را متناسب با اهدافتان پیدا می‌کنند و در تمام مراحل خرید همراهتان هستند. خدمات شرکت مدیریت هم ارائه می‌دهیم و آماده‌ایم همه کارهای مربوط به اجاره ملکتان را بر عهده بگیریم. دلایل اصلی سرمایه‌گذاری در ملک ترکیه را در مقاله‌ای جداگانه جمع کرده‌ایم. با ما در تماس باشید، با کمال میل کمک می‌کنیم. در وب‌سایت ما درخواست بگذارید یا با شماره ‎+۹۰ ۵۳۳ ۷۸۲ ۰۰۰۰ تماس بگیرید.