Slik tjener du på utleie av eiendom i Tyrkia

Fra 2017 forbød en lov i Tyrkia i praksis privatpersoner å leie ut leiligheter for kortere perioder. Dermed mistet utlendinger som hadde kjøpt eiendom i Tyrkia, nesten helt én måte å tjene penger på. Den 1. januar 2024 ble loven erstattet av lov nr. 7464: nå kan også private eiere drive korttidsutleie, men bare med tillatelse fra Kultur- og turismedepartementet. Uansett kan en bolig i Tyrkia gi lovlige inntekter. Les videre for å se hvordan du gjør det i tråd med gjeldende regelverk.

Innhold:

• Utleie av eiendom i Tyrkia: vilkår
• Utleie av eiendom som utlending: mulighetene
• Langtidsleie i Tyrkia
• Hvilket utleieformat passer ikke for hvem
• Ofte stilte spørsmål
• Vi hjelper deg å tjene på utleie av leiligheter i Tyrkia

Utleie av eiendom i Tyrkia: vilkår

I 2017 kom det endringer i tyrkisk lovgivning om utleie av eiendom. De var ganske omfattende og rammet mange utenlandske boligeiere. Etter den nye loven fikk privatpersoner ikke lenger leie ut leiligheter til turister for kortere perioder. Bare juridiske personer med lisens hadde den retten, og bare hvis de oppfylte disse vilkårene:

• De forvalter et bygg eller en del av et bygg som leies ut i sin helhet. De må tilby minst 30 sengeplasser, sovesofaer og klappsenger ikke medregnet. Vilkåret betyr at et selskap som søker lisens, må ha et leilighetshotell til rådighet, ikke en samling enkeltleiligheter.
• Bygget må ha hotellinfrastruktur: brannstige, vakthold, videoovervåking og så videre.
• Virksomheten må registrere seg hos politiet og registrere gjestene sine. Operatøren må hver dag sende opplysninger om gjestene til politiet, også om spedbarn.

Brudd på forbudet ble straffet. Den som leide ut bolig ulovlig, fikk en bot på 10 000 TL. Betales ikke boten, kan lovbryteren bli utvist. Et nytt brudd gir en enda større bot og forsegling av boligen. Bryter eieren loven for tredje gang, følger straffeansvar og fengsel.

Det er viktig å vite at når et brudd avdekkes, går boten ikke til mellommannen som leide ut leiligheten, men direkte til eieren, som faktisk kan være uvitende om at leiligheten leies ut ulovlig. Det fritar likevel ikke eieren for ansvar.

Har et selskap lisens, men registrerer ikke gjestene hos politiet i tide, risikerer det en bot på 5 000 TL for hver uregistrerte gjest. Gjentar slike eller andre brudd seg systematisk, kan selskapet miste lisensen.

Hva har endret seg siden 2024: lov nr. 7464

Siden 1. januar 2024 har korttidsutleie av boliger vært regulert av lov nr. 7464. Hovedreglene er disse:

• Virkeområde. Loven gjelder når en bolig leies ut til turister for 100 dager eller mindre i én og samme kontrakt. Utleie over 100 dager omfattes ikke og ordnes med en vanlig leiekontrakt.
• Tillatelse. Den utstedes av Kultur- og turismedepartementet og må være på plass før den første kontrakten signeres. Nå kan også private eiere drive korttidsutleie, ikke bare selskaper med leilighetshotell.
• Naboenes samtykke. Søknaden må ha med et enstemmig vedtak fra alle leilighetseierne i bygget. I et boligkompleks med flere bygg trengs det bare samtykke fra eierne i det bygget leiligheten ligger i.
• Bookingplattformer. Siden 1. april 2026 må tillatelsesnummeret stå i hver annonse.

Bøtene justeres hvert år i januar. Mellommenn som leier ut leiligheter uten tillatelse, får egne bøter. Beløpene i euro er regnet om etter kursen til Tyrkias sentralbank 6. oktober 2026: 1 euro = 55,19 TL.

Hvorfor trengs lisens for å drive utleie?

Hele systemet virker ganske strengt og innviklet, særlig når tyrkiske myndigheter ellers gjør alt de kan for å trekke til seg kjøpere fra andre land. Samtidig som landet blir stadig mer åpent for utenlandske investorer, vedtas en lov som griper hardt inn i interessene til nettopp disse investorene. Grunnen er lett å forstå i dagens verden: kampen mot terrorisme. Tyrkiske myndigheter mener at kriminelle lett kan skjule seg i leiligheter som leies av private. Ordningen loven beskriver, utelukker dette. Den nye loven skal altså ivareta den indre sikkerheten. Den vil også hjelpe store investorer, som kan satse på hoteller og leilighetshoteller og tjene lovlig og godt uten konkurranse fra private utleiere.

Utleie av eiendom som utlending: mulighetene

Den nye loven betyr ikke at utenlandske kjøpere som kjøpte eiendom i Tyrkia for lenge siden, eller som planlegger å kjøpe bolig i et ferdigstilt prosjekt, ikke kan tjene penger på den. Slik situasjonen er nå, finnes det minst to lovlige måter å tjene på en bolig: å leie den ut langsiktig eller å bruke en ordning med garantert leie. Siden 2024 har det kommet en tredje: korttidsutleie med tillatelse fra departementet. La oss se nærmere på mulighetene.

Langtidsleie i Tyrkia

Etter den nye loven kan private utleiere fortsatt drive langtidsleie. Det betyr at de lovlig kan leie ut boligen for ett år eller mer. Lov nr. 7464 krever ingen tillatelse for dette hvis leiligheten leies ut for mer enn 100 dager i én og samme kontrakt. Regelen gjelder både leiligheter og villaer. Det er likevel noen krav som må oppfylles:

• Leiekontrakten må bekreftes av notarius.
• Leietakerne må registreres på boligens adresse hos folkeregisteret under innenriksdepartementet (Nüfus Müdürlüğü). Det er gratis og går raskt.

Disse kravene kan enhver utenlandsk eier oppfylle. Utfordringene oppstår heller på leietakerens side. For å registrere en leietaker som ikke er tyrkisk statsborger, trengs for eksempel et identifikasjonsnummer for utlendinger. Det har bare de som har bodd i landet med oppholdstillatelse i mer enn seks måneder. En utenlandsk eier kan altså ikke leie ut boligen langsiktig til en hvilken som helst turist. I en egen artikkel forklarer vi om en utlending kan leie ut eiendom, og hvilke dokumenter som trengs.

Hvor mye kan du tjene på langtidsleie?

Langtidsleie kan gi en god inntekt. Hvor mye avhenger av eiendommens egenskaper:

• hvor boligkomplekset ligger;
• kvaliteten på boligen;
• etterspørselen i området og så videre.

I Alanya, en av de veletablerte feriebyene med stor etterspørsel etter leieboliger, kan du kjøpe en god leilighet med ett soverom (1+1) fra 53 000 euro (så mye koster en leilighet på rundt 50 m² med gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Alanya ifølge Endeksa for juli 2026). Utbyggeren Yekta Homes har for eksempel mange tilbud i budsjett-, business- og luksussegmentet. I Yekta Homes' boligkomplekser starter prisene på 103 000 euro. Selv et rimelig alternativ betyr at du bor i et moderne boligkompleks med bassenger og grillplasser, i et nabolag med godt utbygd infrastruktur og ikke langt fra sjøen.

En slik bolig vil være etterspurt. Ut fra annonsene i 2026 kan den leies ut for 15 000–25 000 TL (rundt 270–450 euro) i måneden, altså rundt 3 260–5 440 euro i året, som tilsvarer omtrent 6–10 % av prisen på en leilighet til 53 000 euro (eller 3–5 % regnet ut fra inngangsprisen i Yekta Homes' prosjekter, 103 000 euro). Fra dette beløpet må du trekke kostnadene ved kjøpet, eiendomsskatt, inntektsskatt, honorar til forvaltningsselskapet, reparasjoner og så videre. Alle kostnader ved å eie eiendom går vi gjennom i detalj i en egen artikkel. Som regel blir «netto»-inntekten rundt 3 % i året. Men mye avhenger av hvem som forvalter eiendommen. Velger du en pålitelig partner som Yekta Homes, kan du øke fortjenesten på langtidsleie betydelig.

Skatt på leieinntekter i Tyrkia

Privatpersoners inntekter i Tyrkia er skattepliktige. Når en eier har inntekter fra utleie, må det betales skatt av dem, beregnet på samme måte som annen inntektsskatt:

Beregning av inntektsskatt i Tyrkia

Satsene gjelder for 2026. De første 58 000 TL (rundt 1 051 euro) i året fra utleie av bolig er skattefrie. Utgifter kan trekkes fra enten etter faktiske kostnader eller som et sjablongfradrag på 15 % av leien. Selvangivelsen leveres innen 31. mars året etter.

Eksempel: en leilighet leies ut for 20 000 TL i måneden, altså 240 000 TL i året. Etter de skattefrie 58 000 TL gjenstår 182 000 TL, og etter sjablongfradraget på 15 % blir det 154 700 TL. Skatt på 15 % utgjør 23 205 TL, rundt 420 euro i året. Om du har rett på fritaket, avhenger av de andre inntektene dine i Tyrkia, så det er lurt å få beregningen kontrollert av en tyrkisk regnskapsfører (mali müşavir).

Noen eiere avtaler med leietakerne at leien betales kontant, og skatter ikke av denne inntekten. Velger du den veien, bør du huske at skattebetalingene i Tyrkia følges ganske tett, så før eller siden kommer juksen for en dag og får negative følger.

For dem som allerede eier en leilighet i Tyrkia, er langtidsleie altså en lovlig måte å tjene på den. Er kjøpet fortsatt på planleggingsstadiet, kan du også vurdere en annen måte å få inntekter fra eiendom på.

«Før du kjøper for korttidsutleie, anbefaler vi å spørre utbyggeren eller forvaltningsselskapet om eierne i bygget har gitt samtykke. I et nybygg der leilighetene fortsatt selges, er det lettere å bli enige enn i et bygg der folk allerede bor. Foreligger det ikke samtykke, leies leiligheten ut langsiktig: det gir mindre stress og krever ingen tillatelse», sier en salgssjef i Yekta Homes.

Hvilket utleieformat passer ikke for hvem

• Korttidsutleie, hvis ikke alle eierne i bygget er enige. Uten deres samtykke får du ingen tillatelse, og boten for utleie uten tillatelse starter i 2026 på 180 617 TL.
• Korttidsutleie, for dem som ikke vil ha med gjester å gjøre. Rengjøring, innsjekking og registrering av gjester krever et lokalt forvaltningsselskap, og honoraret deres spiser av inntekten.
• Langtidsleie, for dem som selv vil bo i leiligheten om sommeren. Med en leiekontrakt på ett år kan du ikke bruke leiligheten i sesongen.

Alle tre begrensningene ser du før kjøpet. Utleieformatet velges vanligvis på forhånd, og bygget og nabolaget velges ut fra det.

Ofte stilte spørsmål

Kan en utlending leie ut en leilighet i Tyrkia for kortere perioder?

Ja, siden 2024, med tillatelse fra Kultur- og turismedepartementet og samtykke fra alle leilighetseierne i bygget.

Trengs det tillatelse for langtidsleie?

Nei, ikke hvis leiligheten leies ut for mer enn 100 dager i én og samme kontrakt.

Hvilken skatt betales av leieinntekter?

Fra 15 % til 40 % etter skalaen for 2026. De første 58 000 TL i året fra utleie av bolig er skattefrie.

Hva er boten for korttidsutleie uten tillatelse?

I 2026 er den 180 617 TL per leilighet for første brudd, og mer ved gjentatte brudd.

Vi hjelper deg å tjene på utleie av leiligheter i Tyrkia

Er målet ditt å kjøpe eiendom i Tyrkia og få mest mulig ut av den, hjelper vi gjerne. Vi tilbyr gode, likvide eiendommer i ferdige boligkomplekser og komplekser under bygging i Alanya, et av de mest populære stedene ved Middelhavet. Spesialistene våre finner det beste alternativet for målene dine og følger deg gjennom hele kjøpet. Vi tilbyr også tjenester som forvaltningsselskap og tar oss gjerne av alt som har med utleien av eiendommen din å gjøre. De viktigste grunnene til å investere i eiendom i Tyrkia har vi samlet i en egen artikkel. Ta kontakt, så hjelper vi deg gjerne. Send en forespørsel på nettsiden vår eller ring oss på +90 533 782 0000.