Welche gesetzlichen Beschränkungen gelten für Ausländer beim Immobilienkauf in der Türkei?

Ausländer können in der Türkei frei eine Immobilie ihrer Wahl kaufen und rechtmäßig Eigentümer werden. Ganz ohne Beschränkungen geht es aber nicht. Jedes Land braucht Kapitalzuflüsse, ist aber auch verpflichtet, sein kulturelles Erbe zu bewahren. Deshalb gibt es bestimmte Grenzen, die das Recht der Republik Türkei regelt. Die Türkei ist in 81 Provinzen gegliedert, diese wiederum in Bezirke (ilçe). In jedem Bezirk dürfen höchstens 10 % des privaten Grundbesitzes Ausländern gehören, und zwar natürlichen wie juristischen Personen zusammen. Für Staatsangehörige mancher Länder gelten in bestimmten Küsten- und Grenzprovinzen Einschränkungen. Den Status eines konkreten Grundstücks prüft man daher vor dem Kauf.

Maßgeblich ist hier das Grundbuchgesetz Nr. 2644 (Artikel 35). Bürger aus 183 Ländern dürfen in der Türkei Immobilien erwerben, und in aller Regel steht dem Kauf einer Wohnung in einem Ferienort nichts im Weg: Das Grundbuchamt prüft sämtliche Beschränkungen selbst, bevor es das Geschäft einträgt.

Mit einer Immobilie kommen Sie ohne großen Aufwand zu einer Aufenthaltserlaubnis in diesem schönen, sonnigen Land. Allerdings gibt es die Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz nur für eine Wohnimmobilie, deren Preis in der TAPU (der türkischen Eigentumsurkunde) mindestens 200.000 USD beträgt und die dort als Wohnung (konut) ausgewiesen ist. Außerdem muss sie in einem Viertel liegen, das für Aufenthaltserlaubnisse von Ausländern geöffnet ist. Ausländer können sogar eine Hypothek aufnehmen, und zwar für Immobilien in Städten wie Antalya, Alanya, Didim, Kusadasi, Datca, Bodrum, Mahmutlar, Mugla, Istanbul, Fethiye und anderen Orten, in denen der Verkauf an Ausländer nicht verboten ist. Hypotheken werden nur in Lira vergeben.

Bei ausländischen juristischen Personen dürfen nach türkischem Recht nur Handelsgesellschaften Immobilien kaufen. Stiftungen, Vereine, Verbände und staatliche Einrichtungen ist das untersagt. Selbst eine im Ausland eingetragene Handelsgesellschaft kann in der Türkei nur in den Fällen kaufen, die Sondergesetze ausdrücklich vorsehen. In der Praxis gründen ausländische Investoren deshalb eine Gesellschaft mit ausländischem Kapital in der Türkei. Diese erwirbt die Immobilie für ihre Geschäftstätigkeit, und das Gouverneursamt genehmigt den Kauf.

Inhalt:

• Welche Beschränkungen 2026 gelten
• Was für Ausländer beim Kauf Pflicht ist
• Wen die Beschränkungen treffen können
• Häufige Fragen

Welche Beschränkungen 2026 gelten

Was für Ausländer beim Kauf Pflicht ist

Neben den Beschränkungen gibt es für Ausländer Pflichtschritte, die türkische Käufer nicht kennen:

• Ein Wertgutachten eines SPK-lizenzierten Unternehmens: für Ausländer vorgeschrieben, gültig 3 Monate.
• Ein vereidigter Dolmetscher: Spricht der Käufer kein Türkisch, ist der Dolmetscher beim Termin im Grundbuchamt dabei.
• Eine Steuernummer: Sie wird vor dem Kauf beantragt. Ohne sie können Sie weder ein Konto eröffnen noch die Gebühren bezahlen.

Die Kosten sind für alle Käufer gleich: eine Umschreibungsgebühr von 4 % (laut Gesetz je zur Hälfte mit dem Verkäufer, also 2 % für jede Seite), eine Gebühr des Grundbuchamts von 20.870 TL im Jahr 2026 und die Erdbebenversicherung DASK für 500–3.000 TL im Jahr.

„Viele Käufer fürchten, irgendein Verbot könnte sie treffen. In Wirklichkeit stehen Wohnungen in Urlaubsregionen Ausländern offen, und das Grundbuchamt erledigt alle Prüfungen selbst. Überlegen Sie lieber vorher etwas anderes: Brauchen Sie über diese Wohnung eine Aufenthaltserlaubnis, und ist das Viertel dafür geöffnet?“, sagt ein Vertriebsmanager von Yekta Homes.

Wen die Beschränkungen treffen können

• Wer Land „für später“ kaufen möchte. Wird innerhalb von 2 Jahren kein Projekt eingereicht, kann das Grundstück zwangsweise verkauft werden.
• Wer für eine Aufenthaltserlaubnis eine Wohnung in einem geschlossenen Viertel kauft. Der Kauf selbst klappt, eine Aufenthaltserlaubnis über diese Wohnung gibt es aber nicht.
• Wer über eine im Ausland eingetragene Gesellschaft kaufen will. Dafür braucht man in der Regel eine Gesellschaft in der Türkei.

Jede dieser Beschränkungen ist vorab erkennbar. Den Status von Viertel und Grundstück prüft man vor der Anzahlung, und für geschäftliche Zwecke wird eine Gesellschaft in der Türkei gegründet.

Häufige Fragen

Darf ein Ausländer in der Türkei eine Wohnung kaufen?

Ja. Bürger aus 183 Ländern dürfen Immobilien erwerben. Die Beschränkungen betreffen vor allem Militärzonen, Flächengrenzen und bestimmte Provinzen.

Wie viel Immobilienbesitz darf ein einzelner Ausländer erwerben?

Landesweit höchstens 30 Hektar. Für Wohnungen spielt diese Grenze praktisch keine Rolle.

Wo dürfen Ausländer keine Immobilien kaufen?

In Militär- und Sicherheitszonen sowie in Bezirken, in denen Ausländern bereits 10 % des privaten Grundbesitzes gehören. Für Staatsangehörige mancher Länder gelten außerdem in bestimmten Provinzen Einschränkungen.

Bekommt man für jede gekaufte Wohnung eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Die Wohnung muss als Wohnimmobilie ausgewiesen sein, in der TAPU einen Preis von mindestens 200.000 USD haben und in einem für Aufenthaltserlaubnisse geöffneten Viertel liegen.

Wie ein Ausländer Schritt für Schritt zu seiner Immobilie kommt, von der Auswahl bis zur TAPU, beschreiben wir ausführlich in unserem Artikel darüber, wie ein Ausländer in der Türkei eine Immobilie kauft.