Der Ablauf beim Immobilienkauf in der Türkei

Seit 2012 dürfen Staatsangehörige aus 183 Ländern in der Türkei Immobilien kaufen. Der türkische Staat tut viel, um ausländisches Kapital anzuziehen, und so lässt sich der Kauf einer Immobilie hier heute als relativ einfach bezeichnen. Das gilt besonders, wenn Sie mit einem verlässlichen, bewährten Bauträger wie Yekta Homes arbeiten. Unsere Experten haben einen ausführlichen Leitfaden zusammengestellt, wie Sie in der Türkei richtig ein Eigenheim kaufen. 2025 erwarben Ausländer in der Türkei 21.534 Wohnungen und Häuser, die meisten davon in Istanbul und in der Provinz Antalya.

Inhalt:

• Eine Wohnung in der Türkei kaufen: wer darf kaufen und was?
• Rechtliche Besonderheiten beim Immobilienkauf als Ausländer
• Eine passende Immobilie in der Türkei finden
• Die Schritte beim Immobilienkauf in der Türkei
• Kann man eine Wohnung in der Türkei aus der Ferne kaufen?
• Nebenkosten beim Immobilienkauf in der Türkei
• Häufige Fragen
• Fazit

Eine Wohnung in der Türkei kaufen: wer darf kaufen und was?

Bis 2012 galt in der Türkei das sogenannte „Gegenseitigkeitsprinzip“: Immobilien durften nur Ausländer aus Ländern kaufen, die türkischen Staatsbürgern das gleiche Recht einräumten. 2012 wurde dieses Prinzip für 183 Länder abgeschafft. Heute dürfen Staatsangehörige der meisten Länder Immobilien in der Türkei besitzen, darunter Aserbaidschan, Turkmenistan, Kasachstan, Kirgisistan und viele andere.

Käufer kann sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person sein.

Was die Objekte selbst angeht, gelten für Ausländer einige Einschränkungen:

• Ein Ausländer darf ein Grundstück von höchstens 30 Hektar kaufen.
• Für Staatsangehörige bestimmter Länder gelten Einschränkungen beim Grundstückskauf in einigen Küsten- und Grenzprovinzen, unter anderem an der Schwarzmeerküste.
• Alle Ausländer zusammen dürfen höchstens 10 % der privat nutzbaren Fläche eines Landkreises besitzen.
• Käufe in Militär- und Sicherheitszonen brauchen eine Genehmigung der zuständigen Behörden.

In der Praxis bereiten diese Einschränkungen ausländischen Käufern selten echte Schwierigkeiten. Die meisten interessieren sich für Objekte an der Mittelmeer- und Ägäisküste oder in Großstädten wie Istanbul, und dort gibt es solche Beschränkungen für Ausländer nicht. Alle Einschränkungen für ausländische Käufer erklären wir ausführlich in einem eigenen Artikel.

Rechtliche Besonderheiten beim Immobilienkauf als Ausländer

Mit Immobilienbesitz gehen bestimmte Rechte und Pflichten einher. Hier ein kurzer Überblick über die wichtigsten. Wer in der Türkei eine Wohnung oder andere Räume besitzen will, sollte wissen, was ihm der Kauf bringt und wozu er ihn verpflichtet:

• Immobilienbesitz in der Türkei ist eine Grundlage für eine Aufenthaltserlaubnis. Dafür muss die Wohnimmobilie laut TAPU-Preis mindestens 200.000 USD wert sein und in einem Viertel liegen, in dem sich Ausländer anmelden dürfen. Die Aufenthaltserlaubnis gibt es nur für Wohnraum (konut), nicht für ein Büro oder einen Laden. Liegt der Kaufpreis über 400.000 USD, kann der Eigentümer direkt die Staatsbürgerschaft beantragen; eine solche Immobilie darf 3 Jahre lang nicht verkauft werden.
• Der Eigentümer zahlt jährlich Grundsteuer und begleicht die Nebenkosten pünktlich.
• Alle Eigentümer müssen sich an das Recht vor Ort halten.
• Ausländische Eigentümer müssen zudem die Gesetze ihres eigenen Landes beachten, etwa die Pflicht, ein türkisches Bankkonto beim heimischen Finanzamt anzugeben.

Das sind nicht alle Besonderheiten eines Immobilienkaufs in der Türkei. Auch Steuern, örtliche Vermietungsregeln und Weiteres gehören dazu. Ein Eigenheim im Ausland erweitert nicht nur Ihre Möglichkeiten, sondern auch Ihre Pflichten. Deshalb lohnt es sich, die eigenen Rechte und Pflichten als Eigentümer im Ausland zu kennen, bevor das eigentliche Geschäft beginnt.

Eine passende Immobilie in der Türkei finden

Zur Vorbereitung lohnt es sich, den türkischen Markt und die Gesetze vor Ort kennenzulernen und aktuelle Preise und gefragte Lagen zu prüfen.

Wenn Sie sich einen Überblick verschafft haben, geht es an die Auswahl eines konkreten Objekts. Das kann eine Bestandsimmobilie sein oder ein Neubau. Gute Angebote finden Sie bei Bauträgern. Yekta Homes etwa hat eine große Auswahl an Wohnungen in fertiggestellten Wohnanlagen und bietet auch die Möglichkeit, in Projekten im Bau zu kaufen.

Die gefundenen Objekte sollten Sie an den Kriterien messen, die Ihnen wichtig sind:

• Lage;
• Größe;
• Zimmerzahl;
• Baujahr;
• Zustand und Ähnliches.

Auf eigene Faust ist die Suche in der Türkei nicht einfach. Die meisten Angebote müssen Sie nach Fotos und Beschreibungen filtern, und in Wirklichkeit sieht das ausgewählte Objekt manchmal ganz anders aus. Für ausländische Kunden ist professionelle Begleitung von der Auswahl bis zum Service nach dem Kauf daher bequemer und günstiger. Yekta Homes bietet genau das. Hinterlassen Sie einfach eine Anfrage auf unserer Website oder rufen Sie an: Unsere Fachleute suchen passende Objekte nach Ihren Vorgaben aus und organisieren eine Besichtigungsreise. So wählt man eine Wohnung am besten aus, denn Sie sehen das Objekt mit eigenen Augen und können sicher sein, dass es Ihren Wünschen voll entspricht.

Die Schritte beim Immobilienkauf in der Türkei

Ob Sie allein kaufen oder mit Profis: Der Ablauf besteht immer aus denselben Schritten:

• Unterzeichnung des Kaufvertrags;
• Vorbereitung der Unterlagen;
• Zahlung;
• Eigentumsübertragung und Erhalt der TAPU;
• Verträge mit den Versorgern.

Zu jedem Schritt gehören mehrere wichtige Aufgaben. Sehen wir sie uns genauer an.

Schritt 1: Unterzeichnung des Kaufvertrags

In diesem Schritt treffen sich Verkäufer und Käufer. Sie setzen einen Kaufvertrag auf und unterschreiben ihn. Darin stehen die Angaben zu den Parteien und zum Objekt, Zahlungsbedingungen und Fristen sowie die Rechte und Pflichten beider Seiten.

Für die Unterschrift braucht der Käufer seinen Reisepass. Das Dokument wird in zwei Exemplaren in den Sprachen der Parteien aufgesetzt. Welche Unterlagen für den Immobilienkauf Sie in welchem Schritt brauchen, haben wir in einem eigenen Artikel zusammengestellt.

Wichtig: Mit diesem Vertrag geht das Eigentum nicht über. Nach der Unterschrift ist der Käufer noch nicht der neue Eigentümer. Alle Geschäfte werden staatlich eingetragen. Ein Notar kann den Vertrag aufsetzen, wirksam wird er aber erst mit der Eintragung.

Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags wird auch eine Anzahlung geleistet. Sie beträgt meist 5–10 % der Kaufsumme und dient als Garantie, dass das Geschäft zustande kommt. Höhe und Zahlung der Anzahlung sollten daher im Vertrag stehen, ebenso mögliche Vertragsstrafen für beide Seiten bei einem Vertragsbruch. Tritt etwa der Käufer zurück, behält der Verkäufer die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. So regelt es das türkische Obligationengesetz (Artikel 177), sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Schritt 2: Vorbereitung der Unterlagen

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags müssen Sie wichtige Unterlagen für die Eintragung des Geschäfts vorbereiten:

• Eine Vollmacht. Viele ausländische Käufer überlassen den Papierkram lieber Vertretern. Die Fachleute von Yekta Homes etwa erledigen alle Angelegenheiten ihrer Kunden mit Vollmacht.
• Eine türkische Steuernummer. Ohne sie lässt sich das Geschäft nicht eintragen. Sie ist relativ leicht zu bekommen: Sie gehen mit Reisepass und Antrag zum örtlichen Finanzamt.
• Ein Bankkonto. In der Regel laufen alle Zahlungen über ein Bankkonto, das später auch für die Nebenkosten praktisch ist. Ausländischen Käufern wird deshalb empfohlen, ein Konto bei einer türkischen Bank zu eröffnen. Dafür brauchen Sie den Reisepass mit Kopie, die türkische Steuernummer und einen Nachweis Ihrer Wohnadresse. Das Konto kann in US-Dollar, Euro oder türkischer Lira geführt werden. Es ist in wenigen Minuten eröffnet, und Sie können sofort einen beliebigen Betrag einzahlen. Die Bedingungen für Nichtansässige unterscheiden sich von Bank zu Bank, manche verlangen ein Mindestguthaben. Die möglichen Zahlungswege und wie Sie Geld in die Türkei überweisen, erklären wir in eigenen Artikeln.
• Eine Genehmigung der Behörden. In manchen Fällen muss die Militärbehörde dem Kauf zustimmen. Nötig ist das nicht immer: Wurde für das Objekt etwa schon seit 2011 eine Anfrage geprüft, braucht es keine neue Genehmigung. Dieser Schritt ist also eher eine Formalität.
• Ein Wertgutachten. Bei Geschäften mit Ausländern ist es Pflicht: Ein lizenziertes Gutachterunternehmen erstellt es, und es gilt 3 Monate.
• Eine Police der Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK). Ohne sie wird die Eigentumsübertragung nicht eingetragen.

Schritt 3: Zahlung

Sie können den Verkäufer in türkischer Lira, US-Dollar, Euro oder britischen Pfund bezahlen. Wohnungen an der Küste werden meist in Euro angeboten, in Istanbul wird dagegen in der Regel in Dollar gezahlt. Die Währung lässt sich in den Verhandlungen mit dem Verkäufer vereinbaren.

Am häufigsten wird über die Bank bezahlt. Sie können Geld aus dem Ausland überweisen, und die Bank kann dafür den Kaufvertrag verlangen. Große internationale Zahlungseingänge prüfen Banken genau, deshalb sprechen Sie den Überweisungsweg am besten vorher mit der Bank ab. Für die Staatsbürgerschaft werden nur Banküberweisungen anerkannt.

Damit die TAPU ausgestellt und das Eigentum übertragen wird, muss die Immobilie vollständig bezahlt sein. Wird mit Kredit oder in Raten gekauft, wird eine Belastung in der Eigentumsurkunde eingetragen, die erst nach der vollständigen Zahlung gelöscht wird.

Schritt 4: Eigentumsübertragung und Erhalt der TAPU

In diesem wichtigen Schritt treffen sich Käufer, Verkäufer (oder ihre bevollmächtigten Vertreter), ein vereidigter Dolmetscher und die Immobilienmakler im Grundbuchamt. Hier wird die TAPU übergeben, das wichtigste Dokument, das das Eigentum bestätigt. Darin stehen folgende Angaben:

• die Adresse der Immobilie;
• ein Foto des Eigentümers;
• die Eintragungsdaten des Grundbuchamts;
• Angaben des Grundbuchamts zum Zustand der Immobilie;
• die Fläche;
• die Art des Eigentums;
• der Wert;
• Angaben zu den Voreigentümern;
• Angaben zum neuen Eigentümer;
• das Datum, an dem der jetzige Eigentümer die Immobilie erworben hat;
• die TAPU-Registernummer des Voreigentümers;
• die Eintragungsdaten der TAPU;
• das Siegel des Grundbuchamts;
• die Unterschrift des zuständigen Beamten.

Der Verkäufer stellt einen Antrag beim Grundbuchamt. Innerhalb von fünf Tagen kann der Käufer die TAPU erhalten und wird damit rechtlich vollwertiger Eigentümer. Vor der Unterschrift sollten Sie die Nutzungsart in der TAPU prüfen (Wohnraum oder Gewerbe) und dass keine Belastungen bestehen: keine Hypothek, keine Pfändung, kein Veräußerungsverbot.

Schritt 5: Verträge mit den Versorgern

Nach der Eigentumsübertragung muss der neue Eigentümer Verträge mit den Versorgern abschließen oder auf sich umschreiben lassen.

Bei einem Neubau braucht es zuerst die iskan, die Nutzungsgenehmigung für die Wohnung. Sie wird einmalig beim Erstkauf ausgestellt. Bei jeder Bestandsimmobilie sollte sie bereits vorliegen.

Für die Versorgungsverträge brauchen Sie:

• eine Kopie Ihres Reisepasses;
• eine Kopie der TAPU;
• eine Kopie der individuellen iskan;
• eine Police der Pflicht-Erdbebenversicherung;
• die Nummern der Wasserzähler;
• einen Antrag auf Anschluss der Versorgung;
• bei Bedarf eine notariell beglaubigte Vollmacht für einen Vertreter.

Sind die Versorgungsverträge abgeschlossen oder umgeschrieben, ist der Kauf eines Eigenheims in der Türkei abgeschlossen. Wenn Sie selbst in der Wohnung leben, müssen Sie die neue Adresse innerhalb von 20 Arbeitstagen anmelden.

Kann man eine Wohnung in der Türkei aus der Ferne kaufen?

Ja, Eigentümer einer türkischen Immobilie können Sie auch aus der Ferne werden. Dank moderner Technik bleiben Sie von überall auf der Welt in Kontakt. Ein Objekt lässt sich problemlos anhand von Fotos, Beschreibungen und Karten aussuchen, und eine Vollmacht für türkische Fachleute deckt alle Aspekte des Geschäfts ab. So werden Sie Eigentümer einer Immobilie in der Türkei, ohne ins Land zu reisen. Bei Bedarf findet Yekta Homes außerdem Mieter und verwaltet die Vermietung Ihrer Wohnung, sodass Ihr Kauf ohne Aufwand Einnahmen bringt. Kaufen Sie für die Staatsbürgerschaft, müssen Sie zur Antragstellung aber trotzdem anreisen: Die biometrischen Daten werden persönlich erfasst.

Nebenkosten beim Immobilienkauf in der Türkei

Wohnungen in der Türkei sind nicht nur wegen des herrlichen Klimas, der schönen Küste und der guten Preise so gefragt. Auch die Abwicklung ist relativ einfach, und die Nebenkosten sind gering. In der Regel liegen sie deutlich unter denen vergleichbarer Geschäfte in europäischen Ländern. Meist machen die Zusatzkosten nicht mehr als 5–7 % des Kaufpreises aus. Dazu gehören:

• Die Gebühr für die Umschreibung der Eigentumsurkunde: 4 % des Kaufpreises, jedoch nicht weniger als der Steuerwert; laut Gesetz teilen sich Käufer und Verkäufer sie zu gleichen Teilen.
• Staatliche Gebühren: die Gebühr des Grundbuchamts für ausländische Käufer von 20.870 TL (etwa 378 €) im Jahr 2026, dazu das Honorar des vereidigten Dolmetschers.
• Eine notariell beglaubigte Vollmacht: etwa 100–150 €.
• Leistungen des Immobilienmaklers. Einen einheitlichen Satz gibt es nicht, das Honorar wird individuell vereinbart. Bei Yekta Homes erhalten Käufer die vollständige Begleitung des Geschäfts kostenlos.
• Die iskan: 300 bis 1.000 €, je nach Objekt. Das betrifft Käufer von Neubauten.
• Die DASK-Versicherung: 500 bis 3.000 TL (etwa 9–54 €) im Jahr, je nach Deckung und Objekt. Diese Versicherung gegen Naturkatastrophen und Erdbeben ist für alle Eigentümer Pflicht.
• Anschluss an die Versorger: 200–300 €. Die Umschreibung der Verträge auf einen neuen Eigentümer kostet 30–50 % weniger.
• Das Wertgutachten: zahlt der Käufer, die Höhe hängt vom Unternehmen ab.

Die Euro-Beträge sind zum Kurs der Zentralbank der Türkei vom 6. Oktober 2026 umgerechnet: 1 € = 55,19 TL. Unsere praktischen Tipps für Käufer helfen Ihnen, das Budget zu planen und typische Fehler zu vermeiden.

„Käufer zahlen meist voreilig eine Anzahlung und klären erst danach, ob die Wohnung zu ihrem Ziel passt: Aufenthaltserlaubnis, Staatsbürgerschaft oder Mieteinnahmen. Wir raten, zuerst das Ziel festzulegen, denn davon hängen Mindestpreis, Fläche und Eigentumsform ab“, sagt ein Vertriebsmanager von Yekta Homes.

Häufige Fragen

Darf ein Ausländer eine Wohnung in der Türkei kaufen?

Ja. Staatsangehörige der meisten Länder kaufen Wohnungen zu denselben Bedingungen wie türkische Staatsbürger, mit Einschränkungen bei der Grundstücksgröße und in Militärzonen.

Bekommt man durch den Kauf eine Aufenthaltserlaubnis?

Ja, wenn die Wohnimmobilie laut TAPU-Preis mindestens 200.000 USD wert ist und in einem Viertel liegt, in dem sich Ausländer anmelden dürfen.

Was kostet die Eintragung des Geschäfts?

Meist 5–7 % zusätzlich zum Preis: die Gebühr von 4 %, die sich Käufer und Verkäufer teilen, die Gebühr des Grundbuchamts von 20.870 TL, Versicherung, Gutachten und Dolmetscher.

Was passiert mit der Anzahlung, wenn der Verkäufer zurücktritt?

Nach dem türkischen Obligationengesetz zahlt der Verkäufer das Doppelte der Anzahlung zurück, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Fazit

Staatsangehörige der meisten Länder können Eigentümer einer türkischen Immobilie werden. Sie brauchen nur den Wunsch und das nötige Budget. Die Fachleute von Yekta Homes helfen Ihnen jederzeit, ein Objekt auszuwählen und den gesamten Kauf korrekt abzuwickeln. Mehr darüber, wie Sie in der Türkei richtig und zu guten Konditionen ein Eigenheim kaufen, erfahren Sie telefonisch unter +90 533 782 0000. Wir helfen Ihnen gern.