روال خرید ملک در ترکیه

از سال ۲۰۱۲ شهروندان ۱۸۳ کشور می‌توانند در ترکیه ملک بخرند. دولت ترکیه برای جذب سرمایه خارجی قدم‌های زیادی برداشته و به همین دلیل روال خرید ملک در این کشور امروز نسبتاً ساده است، به‌ویژه اگر با سازنده‌ای معتبر و امتحان‌پس‌داده مثل Yekta Homes کار کنید. کارشناسان ما راهنمای مفصلی آماده کرده‌اند که نشان می‌دهد خانه در ترکیه را چطور درست بخرید. در سال ۲۰۲۵ خارجی‌ها در ترکیه ۲۱٬۵۳۴ خانه خریدند که بیشترشان در استانبول و استان آنتالیا بود.

فهرست مطالب:

• خرید آپارتمان در ترکیه: چه کسی می‌تواند بخرد و چه چیزی را؟
• نکات حقوقی خرید ملک ترکیه برای اتباع خارجی
• پیدا کردن ملک مناسب در ترکیه
• مراحل خرید ملک در ترکیه
• آیا می‌توان از راه دور در ترکیه آپارتمان خرید؟
• هزینه‌های جانبی خرید ملک در ترکیه
• پرسش‌های متداول
• جمع‌بندی

خرید آپارتمان در ترکیه: چه کسی می‌تواند بخرد و چه چیزی را؟

تا سال ۲۰۱۲ در ترکیه «اصل عمل متقابل» اجرا می‌شد. طبق این اصل فقط اتباع کشورهایی می‌توانستند در ترکیه ملک بخرند که کشورشان همین حق را به شهروندان ترکیه می‌داد. در سال ۲۰۱۲ این اصل برای ۱۸۳ کشور لغو شد. امروز شهروندان بیشتر کشورها، از جمله آذربایجان، ترکمنستان، قزاقستان، قرقیزستان و بسیاری دیگر، می‌توانند در ترکیه مالک ملک باشند.

خریدار می‌تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد.

درباره خود ملک‌ها، چند محدودیت برای خارجی‌ها وجود دارد:

• حداکثر مساحت زمینی که یک تبعه خارجی می‌تواند بخرد ۳۰ هکتار است.
• شهروندان برخی کشورها برای خرید زمین در بعضی استان‌های ساحلی و مرزی، از جمله در ساحل دریای سیاه، محدودیت دارند.
• مجموع ملک‌های همه خارجی‌ها نمی‌تواند از ۱۰ درصد مساحت قابل تملک خصوصی در یک بخش بیشتر شود.
• خرید در مناطق نظامی و امنیتی به مجوز مراجع مربوط نیاز دارد.

در عمل این محدودیت‌ها به‌ندرت برای خریداران خارجی مشکل واقعی ایجاد می‌کند، چون بیشترشان دنبال ملک در سواحل مدیترانه و اژه و در شهرهای بزرگی مثل استانبول هستند که چنین محدودیتی برای خارجی‌ها ندارند. همه محدودیت‌های خرید ملک برای خارجی‌ها را در مقاله‌ای جداگانه به‌تفصیل بررسی کرده‌ایم.

نکات حقوقی خرید ملک ترکیه برای اتباع خارجی

مالکیت ملک حقوق و تعهدات حقوقی مشخصی به همراه دارد. این‌جا مرور کوتاهی بر مهم‌ترین آن‌ها آمده است، چون اگر قصد دارید در ترکیه خانه یا ملک دیگری داشته باشید، باید بدانید این خرید چه چیزی به شما می‌دهد و چه تعهدی برایتان می‌آورد:

• مالکیت ملک در ترکیه مبنای گرفتن اجازه اقامت است. برای این کار ارزش خانه طبق قیمت درج‌شده در سند TAPU (تاپو) باید دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ دلار باشد و ملک در محله‌ای قرار داشته باشد که ثبت سکونت اتباع خارجی در آن آزاد است. اجازه اقامت فقط برای ملک مسکونی (konut) داده می‌شود، نه برای دفتر کار یا مغازه. اگر قیمت خرید از ۴۰۰٬۰۰۰ دلار بیشتر باشد، مالک می‌تواند مستقیماً برای تابعیت درخواست بدهد؛ چنین ملکی تا ۳ سال قابل فروش نیست.
• مالک باید هر سال مالیات ملک و قبض‌های آب و برق و گاز را به‌موقع بپردازد.
• همه مالکان باید قوانین محلی را رعایت کنند.
• مالکان خارجی باید قوانین کشور خودشان را هم رعایت کنند، مثلاً درباره اعلام حساب بانکی ترکیه به اداره مالیات کشور خودشان.

این‌ها همه نکات خرید ملک در ترکیه نیست. مالیات‌ها، مقررات محلی اجاره و موارد دیگر را هم باید در نظر داشت. خرید خانه در خارج فقط فرصت‌هایتان را بیشتر نمی‌کند، مسئولیت‌هایتان را هم بیشتر می‌کند. برای همین بهتر است پیش از شروع معامله، حقوق و تعهداتتان را به‌عنوان مالک ملک در خارج بشناسید.

پیدا کردن ملک مناسب در ترکیه

برای آمادگی بهتر است بازار ترکیه را بشناسید، با قوانین محلی آشنا شوید و قیمت‌های فعلی و مناطق پرطرفدار را بررسی کنید.

وقتی تصویر کلی دستتان آمد، می‌توانید سراغ انتخاب ملک مشخص بروید. این ملک می‌تواند دست‌دوم یا نوساز باشد. پیشنهادهای خوب را می‌توان نزد سازندگان پیدا کرد. برای نمونه، Yekta Homes انتخاب گسترده‌ای از آپارتمان‌ها در مجتمع‌های مسکونی تکمیل‌شده و امکان خرید در پروژه‌های در حال ساخت را ارائه می‌کند.

ملک‌هایی را که پیدا کرده‌اید با معیارهایی که برایتان مهم است بسنجید:

• موقعیت؛
• متراژ؛
• تعداد اتاق‌ها؛
• سال ساخت؛
• وضعیت ملک و غیره.

انتخاب ملک در ترکیه به‌تنهایی آسان نیست، چون بیشتر گزینه‌ها را باید از روی عکس و توضیحات غربال کرد و ممکن است گزینه انتخابی در واقعیت کاملاً چیز دیگری باشد. به همین دلیل برای مشتریان خارجی راحت‌تر و به‌صرفه‌تر است که از همراهی حرفه‌ای، از انتخاب تا خدمات پس از فروش، استفاده کنند. شرکت Yekta Homes همین خدمات را ارائه می‌کند. کافی است در وب‌سایت ما درخواست بگذارید یا تماس بگیرید تا متخصصان ما ملک‌های متناسب با خواسته‌هایتان را انتخاب کنند و سفر بازدید را ترتیب دهند. این بهترین راه انتخاب آپارتمان است، چون ملک را با چشم خودتان می‌بینید و مطمئن می‌شوید که کاملاً با خواسته‌هایتان جور است.

مراحل خرید ملک در ترکیه

چه خودتان خرید کنید و چه با کمک متخصصان، روال کار همین مراحل را دارد:

• امضای قرارداد فروش؛
• آماده کردن مدارک؛
• پرداخت؛
• انتقال مالکیت و گرفتن TAPU؛
• انتقال قراردادهای آب، برق و گاز.

هر مرحله چند کار مهم دارد، پس بیایید هرکدام را دقیق‌تر ببینیم.

مرحله ۱: امضای قرارداد فروش

در این مرحله فروشنده و خریدار با هم دیدار می‌کنند. آن‌ها قرارداد فروشی تنظیم و امضا می‌کنند که مشخصات طرفین، ملک، شرایط و مهلت‌های پرداخت و حقوق و تعهدات هر طرف در آن آمده است.

خریدار برای امضای قرارداد به گذرنامه نیاز دارد. سند در دو نسخه و به زبان طرفین تنظیم می‌شود. در مقاله‌ای جداگانه فهرست کرده‌ایم که در هر مرحله به چه مدارکی برای خرید ملک نیاز دارید.

مهم است بدانید که این قرارداد مالکیت را منتقل نمی‌کند. خریدار پس از امضای آن هنوز مالک جدید نیست. همه معاملات در مراجع دولتی ثبت می‌شوند. دفتر اسناد رسمی می‌تواند قرارداد را تنظیم کند، اما قرارداد برای اعتبار یافتن باید ثبت شود.

هنگام امضای قرارداد فروش، بیعانه هم پرداخت می‌شود. بیعانه معمولاً ۵ تا ۱۰ درصد مبلغ معامله است و تضمین می‌کند که معامله انجام شود. برای همین مبلغ بیعانه و پرداخت آن، و همچنین جریمه‌های احتمالی هر دو طرف در صورت نقض قرارداد، باید در قرارداد قید شود. مثلاً اگر خریدار منصرف شود، بیعانه نزد فروشنده می‌ماند. اگر فروشنده منصرف شود، باید دو برابر بیعانه را به خریدار برگرداند. این قاعده در قانون تعهدات ترکیه (ماده ۱۷۷) آمده است، مگر آنکه قرارداد چیز دیگری مقرر کرده باشد.

مرحله ۲: آماده کردن مدارک

پس از امضای قرارداد فروش، باید مدارک مهمی را برای ثبت معامله آماده کنید:

• وکالت‌نامه. بسیاری از خریداران خارجی ترجیح می‌دهند کارهای اداری را به نماینده بسپارند. برای مثال، متخصصان Yekta Homes همه کارهای مشتریان را با وکالت‌نامه انجام می‌دهند.
• شماره مالیاتی ترکیه. این مدرک برای ثبت معامله لازم است و گرفتنش نسبتاً ساده است: با گذرنامه و فرم درخواست به اداره مالیات محل می‌روید.
• حساب بانکی. معمولاً همه پرداخت‌ها از طریق حساب بانکی انجام می‌شود و بعدها برای پرداخت قبض‌ها هم به کار می‌آید. برای همین به خریداران خارجی توصیه می‌شود در یک بانک ترکیه حساب باز کنند. برای این کار گذرنامه و کپی آن، شماره مالیاتی ترکیه و مدرکی برای تأیید نشانی محل سکونتتان لازم است. حساب را می‌توان به دلار، یورو یا لیر ترکیه باز کرد. افتتاح حساب چند دقیقه طول می‌کشد و بلافاصله می‌توانید هر مبلغی واریز کنید. شرایط برای افراد غیرمقیم در بانک‌های مختلف فرق دارد و برخی حداقل موجودی می‌خواهند. روش‌های پرداخت موجود و اینکه چطور به ترکیه پول منتقل کنیم را در مقاله‌های جداگانه توضیح داده‌ایم.
• مجوز مراجع دولتی. در برخی موارد خرید به تأیید مقامات نظامی نیاز دارد. این همیشه لازم نیست: مثلاً اگر از سال ۲۰۱۱ به بعد درخواستی برای همین ملک بررسی شده باشد، مجوز جدید لازم نیست. پس این مرحله را می‌توان تشریفاتی دانست.
• گزارش ارزیابی. برای معامله با اتباع خارجی اجباری است، آن را یک شرکت ارزیابی دارای مجوز تهیه می‌کند و ۳ ماه اعتبار دارد.
• بیمه‌نامه اجباری زلزله (DASK). بدون آن، انتقال مالکیت ثبت نمی‌شود.

مرحله ۳: پرداخت

می‌توانید بهای ملک را به لیر ترکیه، دلار آمریکا، یورو یا پوند انگلیس به فروشنده بپردازید. قیمت آپارتمان‌ها در سواحل بیشتر به یورو اعلام می‌شود و در استانبول معمولاً به دلار پرداخت می‌کنند. ارز پرداخت را می‌توان در مذاکره با فروشنده تعیین کرد.

رایج‌ترین راه پرداخت از طریق بانک است. می‌توانید پول را از خارج منتقل کنید و بانک ممکن است برای این کار قرارداد فروش را بخواهد. بانک‌ها پرداخت‌های بین‌المللی بزرگ را با دقت بررسی می‌کنند، پس بهتر است مسیر انتقال را از قبل با بانک هماهنگ کنید. برای تابعیت فقط انتقال بانکی پذیرفته می‌شود.

برای گرفتن TAPU و انتقال مالکیت، بهای ملک باید کامل پرداخت شده باشد. اگر از وام یا خرید اقساطی استفاده شود، روی سند مالکیت محدودیتی ثبت می‌شود که فقط پس از تسویه کامل برداشته می‌شود.

مرحله ۴: انتقال مالکیت و گرفتن TAPU

در این مرحله مهم، خریدار، فروشنده (یا نمایندگان آن‌ها با وکالت‌نامه)، مترجم رسمی سوگندخورده و مشاوران املاک در اداره ثبت املاک جمع می‌شوند. این‌جا سند TAPU، یعنی مدرک اصلی مالکیت، تحویل داده می‌شود. اطلاعاتی که در آن درج است:

• نشانی ملک؛
• عکس مالک؛
• مشخصات ثبتی در اداره ثبت املاک؛
• اطلاعات اداره ثبت درباره وضعیت ملک؛
• مساحت؛
• نوع مالکیت؛
• ارزش؛
• مشخصات مالکان قبلی؛
• مشخصات مالک جدید؛
• تاریخی که مالک فعلی ملک را به دست آورده است؛
• شماره ثبت TAPU مالک قبلی؛
• مشخصات ثبت TAPU؛
• مهر اداره ثبت املاک؛
• امضای مقام مسئول.

فروشنده درخواست را به اداره ثبت املاک می‌دهد. ظرف پنج روز خریدار می‌تواند TAPU را بگیرد و مالک قانونی کامل ملک شود. پیش از امضا بهتر است کاربری ملک در TAPU (مسکونی یا تجاری) را بررسی کنید و مطمئن شوید محدودیتی روی آن نیست: رهن، توقیف یا ممنوعیت فروش.

مرحله ۵: انتقال قراردادهای آب، برق و گاز

پس از انتقال مالکیت، مالک جدید باید با شرکت‌های آب و برق و گاز قرارداد ببندد یا قراردادهای موجود را به نام خودش منتقل کند.

اگر ملک نوساز می‌خرید، اولین کار گرفتن iskan، یعنی مجوز سکونت آپارتمان، است. این مجوز یک بار و در نخستین فروش ملک صادر می‌شود. هر خانه دست‌دومی باید از قبل iskan داشته باشد.

برای بستن قراردادهای آب و برق و گاز این‌ها لازم است:

• کپی گذرنامه؛
• کپی TAPU؛
• کپی iskan اختصاصی واحد؛
• بیمه‌نامه اجباری زلزله؛
• شماره کنتورهای آب؛
• درخواست اشتراک خدمات؛
• وکالت‌نامه محضری برای نماینده، در صورت نیاز.

وقتی قراردادها بسته یا منتقل شد، خرید خانه در ترکیه را می‌توان تمام‌شده دانست. اگر قرار است در آپارتمان زندگی کنید، نشانی جدیدتان باید ظرف ۲۰ روز کاری ثبت شود.

آیا می‌توان از راه دور در ترکیه آپارتمان خرید؟

بله، می‌توانید از راه دور مالک ملک در ترکیه شوید. فناوری امروز اجازه می‌دهد از هر جای دنیا در تماس باشید. خریدار به‌راحتی می‌تواند ملک را از روی عکس، توضیحات و نقشه انتخاب کند و به متخصصان ترکیه‌ای وکالت بدهد تا همه جنبه‌های معامله را انجام دهند. به این ترتیب بدون سفر به ترکیه صاحب ملک می‌شوید. افزون بر این، Yekta Homes در صورت نیاز مستأجر پیدا می‌کند و اجاره آپارتمانتان را مدیریت می‌کند تا بی‌دردسر از خریدتان درآمد داشته باشید. البته اگر خرید برای تابعیت است، باید برای ثبت درخواست حضوری بیایید، چون اطلاعات بیومتریک فقط حضوری گرفته می‌شود.

هزینه‌های جانبی خرید ملک در ترکیه

خانه‌های ترکیه فقط به خاطر آب‌وهوای عالی، سواحل زیبا و قیمت‌های خوب پرطرفدار نیستند. معامله‌ها هم نسبتاً ساده‌اند و هزینه‌های جانبی کم است. این هزینه‌ها معمولاً به‌طور محسوسی کمتر از معاملات مشابه در کشورهای اروپایی است و معمولاً از ۵ تا ۷ درصد قیمت ملک بیشتر نمی‌شود. شامل این موارد است:

• هزینه انتقال سند: ۴ درصد قیمت معامله، اما نه کمتر از ارزش مالیاتی؛ طبق قانون به‌طور مساوی میان خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
• هزینه‌های دولتی: کارمزد اداره ثبت املاک برای خریدار خارجی ۲۰٬۸۷۰ لیر (حدود ۳۷۸ یورو) در ۲۰۲۶، به‌علاوه دستمزد مترجم رسمی.
• وکالت‌نامه محضری: حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ یورو.
• خدمات مشاور املاک. نرخ ثابتی وجود ندارد و کارمزد به‌صورت جداگانه توافق می‌شود. در Yekta Homes خریداران همراهی کامل معامله را کاملاً رایگان دریافت می‌کنند.
• گرفتن iskan: بسته به ملک، ۳۰۰ تا ۱٬۰۰۰ یورو. این هزینه مربوط به خریداران ملک نوساز است.
• بیمه DASK: سالانه ۵۰۰ تا ۳٬۰۰۰ لیر (حدود ۹ تا ۵۴ یورو)، بسته به پوشش و ملک. این بیمه بلایای طبیعی و زلزله برای همه مالکان اجباری است.
• وصل کردن آب و برق و گاز: ۲۰۰ تا ۳۰۰ یورو. انتقال قراردادها به مالک جدید ۳۰ تا ۵۰ درصد ارزان‌تر است.
• گزارش ارزیابی: بر عهده خریدار، مبلغ به شرکت بستگی دارد.

مبالغ یورویی به نرخ بانک مرکزی ترکیه در ۶ اکتبر ۲۰۲۶ محاسبه شده‌اند: هر یورو برابر ۵۵٫۱۹ لیر. نکات کاربردی ما برای خریداران کمک می‌کند بودجه را برنامه‌ریزی کنید و از اشتباه‌های رایج دور بمانید.

«خریداران بیشتر وقت‌ها برای پرداخت بیعانه عجله می‌کنند و تازه بعد می‌فهمند آپارتمان به هدفشان می‌خورد یا نه: اجازه اقامت، تابعیت یا درآمد اجاره. توصیه ما این است که اول هدف را مشخص کنید، چون حداقل قیمت، منطقه و نوع مالکیت را همین هدف تعیین می‌کند»، این را یکی از مدیران فروش Yekta Homes می‌گوید.

پرسش‌های متداول

آیا خارجی‌ها می‌توانند در ترکیه آپارتمان بخرند؟

بله. شهروندان بیشتر کشورها با همان شرایط شهروندان ترکیه خانه می‌خرند، با محدودیت‌هایی در مساحت زمین و مناطق نظامی.

آیا خرید ملک اجازه اقامت می‌دهد؟

بله، اگر ارزش خانه طبق قیمت TAPU دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ دلار باشد و در محله‌ای باشد که ثبت سکونت اتباع خارجی در آن آزاد است.

ثبت معامله چقدر هزینه دارد؟

معمولاً ۵ تا ۷ درصد علاوه بر قیمت: هزینه ۴ درصدی که خریدار و فروشنده با هم تقسیم می‌کنند، کارمزد ۲۰٬۸۷۰ لیری اداره ثبت املاک، بیمه، ارزیابی و مترجم.

اگر فروشنده منصرف شود، بیعانه چه می‌شود؟

طبق قانون تعهدات ترکیه، فروشنده دو برابر بیعانه را برمی‌گرداند، مگر آنکه قرارداد چیز دیگری مقرر کرده باشد.

جمع‌بندی

شهروندان بیشتر کشورها می‌توانند در ترکیه صاحب ملک شوند. فقط خواستن و بودجه لازم کافی است. متخصصان Yekta Homes همیشه آماده‌اند در انتخاب ملک و انجام درست کل روال خرید کمکتان کنند. برای اطلاعات بیشتر درباره خرید درست و با شرایط خوب خانه در ترکیه، با شماره ‎+۹۰ ۵۳۳ ۷۸۲ ۰۰۰۰ تماس بگیرید. خوشحال می‌شویم کمکتان کنیم.