خارجی‌ها برای خرید ملک در ترکیه با چه محدودیت‌های قانونی روبه‌رو هستند؟

اتباع خارجی می‌توانند آزادانه ملکی را که می‌پسندند در ترکیه بخرند و قانوناً مالکش شوند، اما محدودیت‌هایی هم در کار است. هر کشوری در کنار اهمیتی که ورود سرمایه برایش دارد، وظیفه دارد میراث فرهنگی‌اش را هم حفظ کند. به همین دلیل حدود مشخصی وجود دارد که قوانین جمهوری ترکیه آن‌ها را تعیین کرده‌اند. ترکیه به ۸۱ استان تقسیم می‌شود و هر استان به چند شهرستان (ilçe): در هر شهرستان، حداکثر ۱۰ درصد زمین‌های ملکی خصوصی می‌تواند به خارجی‌ها، چه اشخاص حقیقی و چه حقوقی، تعلق داشته باشد. برای اتباع برخی کشورها در بعضی استان‌های ساحلی و مرزی محدودیت‌هایی اعمال می‌شود، برای همین وضعیت هر قطعه زمین پیش از معامله بررسی می‌شود.

قانون اصلی در این زمینه، قانون ثبت املاک شماره ۲۶۴۴ (ماده ۳۵) است. اتباع ۱۸۳ کشور می‌توانند در ترکیه ملک بخرند و در حالت عادی چیزی جلوی خارجی‌ها را برای خرید خانه در یک شهر تفریحی نمی‌گیرد: اداره ثبت املاک پیش از ثبت معامله همه محدودیت‌ها را خودش بررسی می‌کند.

خرید ملک فرصتی عالی است تا بدون دردسر در این کشور زیبا و آفتابی اجازه اقامت بگیرید. البته اجازه اقامت از راه ملک فقط برای خانه‌ای صادر می‌شود که قیمت ثبت‌شده‌اش در سند TAPU دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ دلار باشد و در همان سند با کاربری مسکونی (konut) ثبت شده باشد. آپارتمان هم باید در محله‌ای باشد که صدور اجازه اقامت برای خارجی‌ها در آن مجاز است. خارجی‌ها حتی می‌توانند برای ملک در شهرهایی مثل آنتالیا (Antalya)، آلانیا (Alanya)، دیدیم (Didim)، کوش‌آداسی (Kusadasi)، داتچا (Datca)، بودروم (Bodrum)، محمودلار (Mahmutlar)، موغلا (Mugla)، استانبول، فتحیه (Fethiye) و جاهای دیگری که فروش ملک به خارجی‌ها در آن‌ها ممنوع نیست، وام مسکن بگیرند. وام مسکن فقط به لیر داده می‌شود.

طبق قانون ترکیه، از میان اشخاص حقوقی خارجی فقط شرکت‌های تجاری حق خرید ملک دارند. بنیادها، انجمن‌ها، تشکل‌ها و نهادهای دولتی از این کار منع شده‌اند. افزون بر این، حتی شرکت تجاری خارجی‌ای که در خارج از ترکیه ثبت شده، فقط در مواردی می‌تواند در ترکیه ملک بخرد که قوانین خاص صراحتاً پیش‌بینی کرده باشند. در عمل، سرمایه‌گذاران خارجی در خود ترکیه شرکتی با سرمایه خارجی تأسیس می‌کنند: این شرکت ملک را برای فعالیت تجاری‌اش می‌خرد و استانداری معامله را تأیید می‌کند.

فهرست مطالب:

• در ۲۰۲۶ چه محدودیت‌هایی اعمال می‌شود
• چه چیزهایی در معامله برای خارجی‌ها الزامی است
• محدودیت‌ها ممکن است برای چه کسانی دردسرساز شوند
• پرسش‌های متداول

در ۲۰۲۶ چه محدودیت‌هایی اعمال می‌شود

چه چیزهایی در معامله برای خارجی‌ها الزامی است

جدا از محدودیت‌ها، معامله برای خارجی‌ها مراحل اجباری‌ای دارد که خریداران ترک با آن‌ها سروکار ندارند:

• گزارش ارزیابی از شرکتی دارای مجوز SPK (سازمان بازار سرمایه ترکیه): برای خارجی‌ها اجباری است و ۳ ماه اعتبار دارد.
• مترجم رسمی سوگندخورده: اگر خریدار ترکی بلد نباشد، مترجم در جلسه معامله در اداره ثبت املاک حضور پیدا می‌کند.
• شماره مالیاتی: پیش از معامله گرفته می‌شود؛ بدون آن نه می‌شود حساب بانکی باز کرد و نه عوارض را پرداخت.

هزینه‌ها برای همه خریداران یکسان است: عوارض ۴ درصدی انتقال سند که قانون آن را نصف‌نصف میان خریدار و فروشنده تقسیم کرده، یعنی ۲ درصد سهم هر طرف؛ کارمزد اداره ثبت املاک که در ۲۰۲۶ برابر ۲۰٬۸۷۰ لیر است؛ و بیمه زلزله DASK (بیمه اجباری زلزله) به مبلغ ۵۰۰ تا ۳٬۰۰۰ لیر در سال.

«خریداران اغلب نگران‌اند که مشمول نوعی ممنوعیت شوند. در عمل، آپارتمان‌های مناطق تفریحی به روی خارجی‌ها باز است و اداره ثبت املاک همه بررسی‌ها را خودش انجام می‌دهد. توصیه ما این است که از قبل به موضوع دیگری فکر کنید: اینکه آیا بر اساس این آپارتمان اجازه اقامت لازم دارید و آیا محله‌اش برای صدور اجازه اقامت باز است یا نه»، یکی از مدیران فروش Yekta Homes این را می‌گوید.

محدودیت‌ها ممکن است برای چه کسانی دردسرساز شوند

• کسانی که می‌خواهند زمین را «برای آینده» بخرند. اگر ظرف ۲ سال طرحی ارائه نشود، ممکن است قطعه زمین به‌اجبار فروخته شود.
• کسانی که برای گرفتن اجازه اقامت در محله‌ای بسته آپارتمان می‌خرند. معامله انجام می‌شود، اما بر اساس این آپارتمان اجازه اقامتی صادر نخواهد شد.
• کسانی که می‌خواهند از طریق شرکتی ثبت‌شده در خارج از ترکیه خرید کنند. در این حالت معمولاً شرکتی در خود ترکیه لازم است.

هیچ‌کدام از این محدودیت‌ها غافلگیرکننده نیست و همه را می‌شود از قبل دید. وضعیت محله و قطعه زمین پیش از پرداخت بیعانه بررسی می‌شود و برای اهداف تجاری، شرکت را در ترکیه ثبت می‌کنند.

پرسش‌های متداول

آیا یک خارجی می‌تواند در ترکیه آپارتمان بخرد؟

بله. اتباع ۱۸۳ کشور حق خرید ملک دارند؛ محدودیت‌ها بیشتر به مناطق نظامی، سقف مساحت و برخی استان‌ها مربوط می‌شود.

هر خارجی چقدر ملک می‌تواند بخرد؟

حداکثر ۳۰ هکتار در کل کشور. در عمل این سقف در خرید آپارتمان هیچ نقشی ندارد.

خارجی‌ها کجا اجازه خرید ملک ندارند؟

در مناطق نظامی و امنیتی، و در شهرستان‌هایی که خارجی‌ها همین حالا مالک ۱۰ درصد زمین‌های خصوصی آن‌ها هستند. برای اتباع برخی کشورها هم در بعضی استان‌ها محدودیت وجود دارد.

آیا با خرید هر آپارتمانی اجازه اقامت می‌دهند؟

نه. آپارتمان باید کاربری مسکونی داشته باشد، قیمتش در سند TAPU دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ دلار باشد و در محله‌ای باشد که صدور اجازه اقامت در آن مجاز است.

مراحل خرید را گام‌به‌گام، از انتخاب ملک تا گرفتن TAPU، در مقاله‌ای جداگانه درباره اینکه خارجی‌ها چطور در ترکیه ملک می‌خرند مفصل شرح داده‌ایم.