چرا خرید آپارتمان در ترکیه در مرحله ساخت به‌صرفه است

خرید آپارتمان در ترکیه در مرحله ساخت بی‌تردید تصمیمی سودآور و آینده‌نگرانه است: تا وقتی ساختمان بالا می‌رود، قیمت ملک در پایین‌ترین سطح خودش است و تا زمان تکمیل، سازنده معمولاً همان آپارتمان‌ها را گران‌تر می‌فروشد. اینکه قیمت بازار چقدر بالا می‌رود قابل پیش‌بینی نیست: خانه‌ها به لیر گران‌تر می‌شوند، اما با احتساب تورم در یک سال منتهی به اوت ۲۰۲۶ به میزان ۶٫۵ درصد ارزان‌تر شدند.

خرید ملک در حال ساخت روالی رایج است، ولی بسیاری از خریداران هنوز با احتیاط به آن نگاه می‌کنند. با این حال قانون طرف خریدار است: مهلت تحویل چنین خانه‌ای نمی‌تواند از ۴۸ ماه پس از تاریخ قرارداد بیشتر شود و در پروژه‌های ۳۰ واحدی و بزرگ‌تر، سازنده باید پیش از شروع فروش، تکمیل ساخت را بیمه کند یا ضمانت‌نامه بانکی بدهد.

کارشناسان ما راهنمای مفصلی آماده کرده‌اند تا روشن شود آیا واقعاً می‌توان ملک در حال ساخت را در ترکیه ارزان خرید و چرا خرید آپارتمان در مرحله ساخت به‌صرفه است.

فهرست مطالب:

• آیا در ترکیه می‌توان ملک در حال ساخت خرید؟
• آیا خرید آپارتمان از سازنده در مرحله ساخت به‌صرفه است؟
• بهتر است آپارتمان را در کدام مرحله ساخت بخریم؟
• خرید ملک در حال ساخت در ترکیه: مزایا و معایب
• قانون چطور از خریدار ملک در حال ساخت حمایت می‌کند
• دام‌های خرید ملک در حال ساخت در ترکیه
• خرید در مرحله ساخت به کار چه کسانی نمی‌آید
• پرسش‌های متداول
• در خرید ملک در حال ساخت در ترکیه کنارتان هستیم

آیا در ترکیه می‌توان ملک در حال ساخت خرید؟

همه سازندگان ترکیه حق دارند ملک را در حین ساخت بفروشند و از این امکان هم فعالانه استفاده می‌کنند. در ترکیه کاملاً عادی است که فروش آپارتمان‌های یک مجتمع مسکونی وقتی شروع شود که مجتمع هنوز فقط روی کاغذ است یا در حد گودبرداری. برای ساکنان محلی، خرید ملک در حال ساخت گزینه اول است، چون قیمت‌ها در پایین‌ترین حد قرار دارند. سرمایه‌گذاران باتجربه هم اغلب سراغ ملک در حال ساخت می‌روند، چون این نوع سرمایه‌گذاری بیشترین بازده را دارد.

اگر سازنده را با دقت انتخاب کنید و سراغ شرکتی خوش‌سابقه و مطمئن مثل Yekta Homes بروید، خرید ملک در حال ساخت کاملاً امن و تا حد ممکن سودآور خواهد بود.

آیا خرید آپارتمان از سازنده در مرحله ساخت به‌صرفه است؟

خرید ملک در حال ساخت مزیت‌های زیادی دارد. مهم‌ترینشان این‌هاست:

• قیمت پایین. قیمت‌گذاری جذاب مزیت اصلی ملک در حال ساخت است. شرکت‌های ترکیه‌ای عمدتاً سرمایه خودشان را صرف ساخت می‌کنند و مستقیماً دلشان می‌خواهد هرچه زودتر آن را برگردانند. برای همین در همان آغاز فروش می‌توان آپارتمانی را در مجتمع در حال ساخت تقریباً به قیمت تمام‌شده خرید. هرچه ساخت جلوتر رفته باشد، واحدها گران‌ترند. اختلاف قیمت یک آپارتمان مشخص در مرحله ساخت و پس از تکمیل ساختمان می‌تواند به ۳۰ درصد برسد.
• بازده بالای سرمایه‌گذاری. این مزیت به مزیت قبلی گره خورده است. مالک جدید با سرمایه‌گذاری روی آپارتمانی که هنوز ساخته نشده، می‌تواند تا ۳۰ درصد ارزش آن را سود کند. کسی که ملک در حال ساخت را ارزان خریده، می‌تواند بعد از تکمیل آن را گران‌تر بفروشد. ولی این تضمینی نیست: با احتساب تورم، مسکن در ترکیه در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶ به میزان ۶٫۵ درصد ارزان‌تر شد (شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی ترکیه)، پس نتیجه به پروژه و زمان فروش بستگی دارد.
• معامله مطمئن با سازندگان خوش‌سابقه. اگر سازنده را درست انتخاب کنید، ریسک خریدار ملک در حال ساخت به حداقل می‌رسد. شرکت‌هایی که اعتبار محکمی دارند به تعهداتشان عمل می‌کنند، کیفیت بالای مصالح و اجرا را تضمین می‌کنند و ساخت را طبق برنامه تمام می‌کنند.

همین مزیت‌ها مجتمع‌های مسکونی در حال ساخت را هم برای کسانی که خانه‌ای برای سکونت خودشان می‌خواهند و هم برای کسانی که دنبال سرمایه‌گذاری سودآورند جذاب می‌کند.

در ۲۰۲۶ یک دلیل دیگر هم به این فهرست اضافه شده است: هزینه ساخت. طبق داده‌های TÜİK، یعنی مؤسسه آمار ترکیه، هزینه‌های ساخت در ترکیه در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶ به میزان ۲۹٫۵۹ درصد بالا رفت: مصالح ۲۸٫۷۲ درصد و دستمزد ۳۱٫۲۰ درصد. قیمت مسکن در همین دوره ۲۳ درصد رشد کرد. آپارتمان‌هایی که سازنده دیرتر می‌فروشد، همپای افزایش هزینه‌ها گران‌تر می‌شوند، اما کسی که در آغاز فروش می‌خرد، قیمت را در قرارداد تثبیت می‌کند.

بهتر است آپارتمان را در کدام مرحله ساخت بخریم؟

برای بسیاری از خریداران، قیمت در انتخاب ملک حرف آخر را می‌زند: هرچه پایین‌تر، بهتر. دلیل اصلی محبوبیت ملک در حال ساخت هم همین است. اما حتی میان این ملک‌ها هم حق انتخاب دارید، چون هرچه ساختمان کامل‌تر باشد، آپارتمان‌هایش گران‌ترند. آپارتمانی که فقط در حد گودبرداری وجود دارد خیلی ارزان‌تر از آپارتمانی است که تقریباً آماده سکونت است، هرچند هر دو ممکن است ملک در حال ساخت به حساب بیایند.

در ترکیه می‌توان ملک را در مرحله طرح یا گودبرداری خرید. در این مرحله قیمت‌ها از همیشه پایین‌ترند. اما این مرحله ریسک‌های خودش را دارد. مثلاً احتمال زیادی هست که گرفتار طرحی کلاه‌بردارانه شوید یا در پروژه‌ای سرمایه بگذارید که بعدها نیمه‌کاره می‌ماند. کم کردن این ریسک‌ها نسبتاً آسان است: کافی است سازنده‌ای مطمئن با سابقه‌ای بی‌نقص انتخاب کنید، مثلاً Yekta Homes. با شریکی قابل اعتماد لازم نیست نگران باشید که ساختمان تمام نشود. خریدار پول را می‌پردازد و با خیال راحت منتظر می‌ماند تا ساخت مرحله‌به‌مرحله پیش برود و تمام شود. تنها عیب خرید در این مرحله، انتظار نسبتاً طولانی تا آماده شدن ملک است.

هرچه ساخت به پایان نزدیک‌تر باشد، معامله امن‌تر و انتظار خریدار برای آپارتمانش کوتاه‌تر است، اما قیمت بالاتر. قیمت‌ها با نزدیک شدن ساختمان به تکمیل بالا می‌روند، ولی در عوض دوره انتظار کوتاه می‌شود و ریسک‌ها به صفر می‌رسد. برای همین هر سرمایه‌گذار تعادل خودش را میان قیمت ملک، مدتی که حاضر است برای آماده شدنش صبر کند و ریسک‌های احتمالی پیدا می‌کند.

در هر مرحله، خریدار چیزهای متفاوتی را می‌تواند بررسی کند:

در کاتالوگ Yekta Homes در اکتبر ۲۰۲۶، قیمت‌ها در مجتمع‌های در حال ساخت از ۱۰۳٬۰۰۰ یورو (Green Life Gazipasa) شروع می‌شود، در Sungate از ۱۳۹٬۰۰۰ یورو، در Alara از ۱۵۶٬۰۰۰ یورو و در Golden Valley از ۱۵۹٬۰۰۰ یورو. آپارتمان‌های آماده از ۱۳۹٬۰۰۰ یورو قیمت دارند (Blue V در محمودلار). این‌ها قیمت شروع پروژه‌های مختلف است، نه قیمت یک آپارتمان پیش و پس از تکمیل؛ قیمت هر آپارتمان مشخص را می‌توانید از ما استعلام کنید.

خرید ملک در حال ساخت در ترکیه: مزایا و معایب

جدا از مزیت‌هایی که گفتیم، خرید ملک ترکیه در حین ساخت این امتیازها را هم دارد:

• ثبت TAPU در اداره ثبت املاک حتی در مراحل اولیه ساخت. این اداره همه اطلاعات ساختمان آینده را در اختیار دارد: تعداد طبقات، متراژ آپارتمان‌ها، جهت پنجره‌ها و غیره. به این ترتیب خریدار تصویر کاملی از چیزی که می‌خرد پیدا می‌کند. افزون بر این، می‌تواند در مجتمعی که هنوز ساخته نشده آپارتمان در ترکیه بخرد و TAPU سهمی از زمین از همان ابتدا به نامش ثبت شده باشد؛ این سهم بلافاصله پس از خرید، سهم مستقل و ملک خریدار می‌شود. چنین TAPU با قید kat irtifakı صادر می‌شود، یعنی حق مالکیت آپارتمان آینده همراه با سهمی از زمین، و پس از صدور iskan جای خود را به kat mülkiyeti، یعنی مالکیت کامل آپارتمان، می‌دهد. اگر kat irtifakı هنوز برای پروژه برقرار نشده باشد، معامله در دفتر اسناد رسمی با قرارداد وعده فروش (satış vaadi) بسته می‌شود.
• تاریخ‌های دقیق برای مراحل میانی و تحویل نهایی. سازندگان ترکیه پیش از شروع کار مهلت‌ها را تعیین و اعلام می‌کنند، هم تاریخ نهایی تحویل و هم مراحل میانی مثل نازک‌کاری. پس از پایان هر مرحله، کار را یک شرکت دارای مجوز نظارت بر ساخت (yapı denetim) زیر نظر دولت بررسی می‌کند و وقتی ساخت تمام شد، شهرداری مجوز سکونت (iskan) را صادر می‌کند. تأخیر برای سازنده جریمه سنگینی دارد: جریمه تأخیر در تحویل در قرارداد قید می‌شود.

اما درباره معایب خرید ملک در حال ساخت: ریسک‌هایی وجود دارد، مثل تأخیر احتمالی، نیمه‌کاره ماندن ساختمان، کیفیت پایین ساخت و غیره. ولی اگر سازنده را با دقت انتخاب کنید، همه این ریسک‌ها را می‌توان تقریباً به صفر رساند. در مقاله‌ای جداگانه درباره راه‌های کم کردن ریسک خرید پیش‌فروش به‌تفصیل گفته‌ایم که سازنده، قرارداد و جدول پرداخت را چطور بررسی کنید. وقتی با شرکت‌های معتبر کار می‌کنید، دست‌کم دو عامل خرید ملک در مرحله ساخت را برای خریدار امن می‌کند:

• اول، سازنده زمین ساخت را با سرمایه خودش از دولت یا یک مالک خصوصی می‌خرد و همین باعث می‌شود بخواهد پروژه را هرچه زودتر تمام کند و از آن سود ببرد. حالت دیگر این است که زمین متعلق به شخصی باشد که سازنده با او قرارداد می‌بندد. به این نوع قرارداد kat karşılığı می‌گویند (نوعی مشارکت در ساخت): مالک زمین بخشی از آپارتمان‌های ساختمان تکمیل‌شده را می‌گیرد. اگر سازنده به تعهداتش عمل نکند، مالک زمین می‌تواند به دادگاه برود و پروژه را به مناقصه بگذارد تا شرکت دیگری آن را تمام کند.
• دوم، در ترکیه شرکت برای گرفتن وام ساخت باید دارایی قابل توجهی را نزد بانک وثیقه بگذارد. اگر به تعهدات وامش عمل نکند، این وثیقه را از دست می‌دهد. پس شروع ساخت و رها کردن آن به‌صورت نیمه‌کاره برای سازنده به‌شدت زیان‌آور است.

در ترکیه کل نظام ساخت و فروش ملک در مرحله ساخت طوری چیده شده که از خریدار تا حد ممکن محافظت کند و ساختمان نیمه‌کاره را پیش از همه برای خود شرکت‌های ساختمانی بی‌صرفه کند.

قانون چطور از خریدار ملک در حال ساخت حمایت می‌کند

فروش آپارتمان پیش از تکمیل ساختمان تابع قانون حمایت از مصرف‌کننده شماره ۶۵۰۲ و آیین‌نامه فروش پیش‌پرداختی مسکن است. قواعد اصلی در اکتبر ۲۰۲۶:

«توصیه ما این است که فقط به قیمت شروع نگاه نکنید و ببینید آپارتمان در چه وضعی تحویل داده می‌شود: با چه نازک‌کاری، چه مبلمانی و چه امکاناتی در مجتمع. از قبل هم تصمیم بگیرید بعد از تکمیل با آن چه می‌کنید: خودتان در آن زندگی می‌کنید، اجاره‌اش می‌دهید یا می‌فروشیدش. همین تصمیم مشخص می‌کند در کدام مرحله ساخت وارد پروژه شوید»، مدیر فروش Yekta Homes توضیح می‌دهد.

دام‌های خرید ملک در حال ساخت در ترکیه

با وجود سازوکارهای گسترده‌ای که ترکیه برای حمایت از خریداران ملک در حال ساخت برقرار کرده، سازنده بدقول هنوز هم پیدا می‌شود. مشکل معمولاً در شرکت‌هایی پیش می‌آید که گرفتار مشکل مالی‌اند، مثلاً وام‌ها یا بدهی‌های بزرگ پرداخت‌نشده دارند. حتی در این حالت هم ساخت معمولاً تمام می‌شود، اما ممکن است خیلی بیشتر از انتظار طول بکشد.

برای اینکه در چنین موقعیتی گیر نیفتید، خریدار خارجی باید سازنده‌ای را که انتخاب کرده با دقت بررسی کند و کیفیت ساخته‌هایش، موقعیت مجتمع آینده، زیرساخت اطراف و غیره را بسنجد. بهتر است فقط از سازنده‌ای خرید کنید که سال‌ها تجربه موفق در بازار ملک، پروژه‌های زیادی تحویل‌داده سر وقت و اعتباری عالی دارد. اگر با چنین سازنده‌ای کار کنید، می‌توانید مطمئن باشید خرید ملک در حال ساخت در ترکیه برایتان امن و سودآور خواهد بود.

خرید در مرحله ساخت به کار چه کسانی نمی‌آید

• کسانی که ظرف چند ماه آینده خانه لازم دارند. در مراحل اولیه، انتظار برای تکمیل ممکن است چند سال طول بکشد.
• کسانی که می‌خواهند با وام مسکن بانک ترکیه‌ای بخرند. بانک‌ها معمولاً فقط برای ساختمان‌های تکمیل‌شده دارای iskan وام می‌دهند؛ در دوره ساخت، خرید با اقساط سازنده تأمین می‌شود.
• کسانی که فوراً اجازه اقامت از راه ملک لازم دارند. مبنای آن TAPU خانه‌ای با ارزش ۲۰۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر است؛ تا وقتی این سند دستتان نیامده، نمی‌توانید بر اساس مالکیت ملک اقامت (ikamet) بگیرید.
• کسانی که روی سود تضمینی از فروش مجدد ظرف یک سال حساب کرده‌اند. با احتساب تورم، قیمت‌ها فعلاً رو به کاهش است و فروش ظرف ۵ سال مشمول مالیات بر عایدی می‌شود.

همه این موقعیت‌ها را از قبل می‌شود دید. در چنین مواردی خریداران آپارتمان آماده یا پروژه‌ای را انتخاب می‌کنند که به‌زودی تمام می‌شود.

پرسش‌های متداول

آیا خرید آپارتمان در مرحله ساخت در ترکیه امن است؟

قانون از خریدار حمایت می‌کند: در پروژه‌های ۳۰ واحدی و بزرگ‌تر، سازنده باید تکمیل ساخت را بیمه کند یا ضمانت‌نامه بانکی بدهد و مهلت تحویل نمی‌تواند از ۴۸ ماه بیشتر شود. بهتر است پروژه‌های تحویل‌شده سازنده را هم بررسی کنید.

آپارتمان در مرحله گودبرداری چقدر ارزان‌تر است؟

اختلاف قیمت یک آپارتمان مشخص پیش و پس از تکمیل می‌تواند به ۳۰ درصد برسد. رقم دقیق به پروژه بستگی دارد.

آیا می‌توان از خرید آپارتمان در حال ساخت انصراف داد؟

بله. در ۱۴ روز اول بدون ذکر دلیل؛ ظرف ۲۴ ماه با پرداخت غرامتی به سازنده که از ۲ درصد قیمت بیشتر نیست.

آیا برای ملک در حال ساخت در ترکیه وام مسکن می‌دهند؟

معمولاً نه: بانک‌ها برای ساختمان‌های تکمیل‌شده دارای مجوز سکونت وام می‌دهند. در دوره ساخت، سازندگان خرید اقساطی پیشنهاد می‌کنند.

ساختمان‌های نو طبق کدام استاندارد زلزله ساخته می‌شوند؟

طبق استاندارد TBDY-2018 که از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ اجرایی است.

در خرید ملک در حال ساخت در ترکیه کنارتان هستیم

برای خرید ملک باکیفیت در حال ساخت در سواحل ترکیه با Yekta Homes تماس بگیرید. ما نه‌تنها ملک‌های آینده‌دار را با پایین‌ترین قیمت از یک سازنده در ترکیه به شما پیشنهاد می‌کنیم، بلکه معامله‌ای امن و مطمئن، همراهی حرفه‌ای و خدمات باکیفیت پیش و پس از فروش را هم تضمین می‌کنیم. در میان پیشنهادهای ما آپارتمان‌هایی در آلانیا (Alanya)، محمودلار (Mahmutlar) و غازی‌پاشا (Gazipasa) هست که هم برای سکونت خودتان ایده‌آل‌اند و هم برای سرمایه‌گذاری سودآور. متخصصان ما گزینه‌ای را پیدا می‌کنند که دقیقاً با هدف‌ها و خواسته‌هایتان جور باشد. برای شروع، در وب‌سایت ما درخواست بگذارید یا با شماره ‎+۹۰ ۵۳۳ ۷۸۲ ۰۰۰۰ تماس بگیرید.