ملکی را که در ترکیه خریده‌اید چقدر بعد می‌توانید بفروشید؟

اگر خرید ملک در خارج را به چشم سرمایه‌گذاری می‌بینید، توصیه می‌کنیم آپارتمان یا ویلا در ترکیه را در مراحل اولیه ساخت بخرید. در این صورت پیش از تکمیل ساختمان می‌توانید آپارتمان را با واگذاری قرارداد با سازنده دوباره بفروشید و پس از تکمیل، به محض اینکه مالکیت (TAPU یا تاپو) به نامتان ثبت شد. ثبت TAPU پس از پایان ساخت ممکن است چند ماه طول بکشد، به‌ویژه اگر شما نخستین خارجی باشید که در آن ساختمان آپارتمان می‌خرد. هم سازنده و هم آژانس‌های املاک متعدد می‌توانند در فروش مجدد کمکتان کنند. قانون حداقل مدت نگهداری عمومی تعیین نکرده است: آپارتمان را می‌توانید هر زمان پس از دریافت TAPU بفروشید. محدودیت فقط در برخی موارد وجود دارد که در ادامه آمده است. اینکه سود بردن از فروش ملک در ترکیه چقدر واقع‌بینانه است را در مقاله‌ای جداگانه بررسی کرده‌ایم.

برای مثال، ملکی سرمایه‌گذاری جذاب را در مرحله ساخت به قیمت ۱۰۰٬۰۰۰ یورو می‌خرید و ۱۰٬۰۰۰ یورو پیش‌پرداخت می‌دهید. در پایان ساخت، حدود یک سال بعد، ساختمان تکمیل می‌شود و ارزش ملک به ۱۱۵٬۰۰۰ یورو می‌رسد (این مثالی فرضی است: رشد قیمت به پروژه و بازار بستگی دارد). برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها می‌توانید ملک را با واگذاری قرارداد دوباره بفروشید و تا ۱۵ درصد قیمت خرید سود کنید.

اگر لازم است ملک خارج از کشورتان را فوری بفروشید، این کار حتی پیش از ثبت درخواست TAPU هم ممکن است: در این حالت قرارداد با سازنده با توافق طرفین فسخ می‌شود. البته آپارتمان یا خانه نباید در رهن باشد. فروش آپارتمانی که در رهن یک بانک ترکیه است ممکن است، اما روال آن کمی پیچیده‌تر است، چون وثیقه فقط با رضایت مرتهن، یعنی بانک، قابل واگذاری است. در هر صورت، پول فروش اول باید صرف تسویه وام شود.

این را هم در نظر داشته باشید که اگر ملک را کمتر از ۵ سال پس از دریافت TAPU بفروشید، باید طبق جدول تصاعدی ۲۰۲۶ بر عایدی آن ۱۵ تا ۴۰ درصد مالیات بپردازید؛ ۱۵۰٬۰۰۰ لیر اول عایدی معاف از مالیات است. برای همین بسیار مهم است که قیمت واقعی ملک در TAPU درج شود: در این صورت مالیات فقط بر افزایش ارزش آن پرداخت می‌شود.

در هر حال ترکیه همچنان یکی از جذاب‌ترین گزینه‌ها برای کسانی است که می‌خواهند در خارج ملک بخرند و بازده خوبی بگیرند. خانه‌ها به لیر گران‌تر می‌شوند: قیمت‌ها در یک سال منتهی به اوت ۲۰۲۶ حدود ۲۳ درصد بالا رفت، اما تورم از این بیشتر بود و با احتساب تورم، قیمت‌ها ۶٫۵ درصد پایین آمد. آپارتمانی در آلانیا (Alanya) که اجاره بلندمدت داده شود، به‌طور میانگین در حدود ۲۰ سال هزینه‌اش را برمی‌گرداند (Endeksa). افزون بر این، ملک را می‌توان به گردشگران فراوانی که در تمام سال به ترکیه می‌آیند هم اجاره داد و سازندگان معتبر اغلب حاضرند برای آپارتمان یا ویلای شما مستأجر پیدا کنند.

فهرست مطالب:

• چه زمانی نمی‌توان فروخت یا فروش به‌صرفه نیست
• مالیات فروش ظرف ۵ سال: یک مثال
• فروش سریع به درد چه کسانی نمی‌خورد
• پرسش‌های متداول

چه زمانی نمی‌توان فروخت یا فروش به‌صرفه نیست

مالیات فروش ظرف ۵ سال: یک مثال

آپارتمانی به قیمت ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر خریده شده و ۲ سال بعد به قیمت ۷٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر فروخته می‌شود. عایدی ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر است (حدود ۲۷٬۲۰۰ یورو).

۱. مبلغ معاف ۱۵۰٬۰۰۰ لیری (رقم ۲۰۲۶) از عایدی کم می‌شود و ۱٬۳۵۰٬۰۰۰ لیر باقی می‌ماند.

۲. مالیات طبق جدول ۲۰۲۶ حساب می‌شود: ۱۵ درصد تا ۱۹۰٬۰۰۰ لیر، ۲۰ درصد تا ۴۰۰٬۰۰۰ لیر، ۲۷ درصد تا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر و ۳۵ درصد تا ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ لیر.

۳. جمع مالیات ۳۵۵٬۰۰۰ لیر، یعنی حدود ۶٬۴۳۰ یورو می‌شود.

در عمل مالیات معمولاً کمتر است. اگر شاخص قیمت تولیدکننده در دوره مالکیت دست‌کم ۱۰ درصد بالا رفته باشد، قیمت خرید با تورم تعدیل می‌شود و هزینه‌های خرید مثل هزینه انتقال سند (tapu harcı) هم از عایدی کسر می‌شود. مبالغ یورویی به نرخ بانک مرکزی ترکیه در ۶ اکتبر ۲۰۲۶ محاسبه شده‌اند: هر یورو برابر ۵۵٫۱۹ لیر. اظهارنامه مالیاتی تا ۳۱ مارس سال بعد ثبت می‌شود.

پس از ۵ سال مالکیت، هر قدر هم که ارزش آپارتمان بالا رفته باشد، مالیات بر عایدی سرمایه تعلق نمی‌گیرد. فروش خانه‌ای که از راه ارث به دست آمده هم مشمول این مالیات نیست.

«به سرمایه‌گذارانی که قصد فروش مجدد دارند توصیه می‌کنیم از همان اول دو تاریخ را حساب کنند: کی ساخت ملک تمام می‌شود و کی ۵ سال از خرید می‌گذرد. گاهی به‌صرفه‌تر است آپارتمان را بیشتر نگه دارید و اجاره بدهید تا اینکه زودتر بفروشید و مالیات بپردازید»، یکی از مدیران فروش Yekta Homes می‌گوید.

فروش سریع به درد چه کسانی نمی‌خورد

• کسانی که برای تابعیت خرید می‌کنند. ملک تا ۳ سال قابل فروش نیست.
• کسانی که ظرف یکی دو سال روی سود به یورو حساب کرده‌اند. قیمت‌ها فعلاً به‌صورت واقعی در حال کاهش‌اند و مالیات فروش ظرف ۵ سال هم بازده را کم می‌کند.
• کسانی که بر اساس همین آپارتمان اجازه اقامت گرفته‌اند. پس از فروش، برای زندگی در ترکیه به مبنای دیگری نیاز خواهند داشت.

همه این محدودیت‌ها پیش از خرید پیداست. مدت نگهداری را معمولاً از قبل برنامه‌ریزی می‌کنند و ملک را هم متناسب با آن انتخاب می‌کنند: ملک در حال ساخت برای فروش مجدد و ملک تکمیل‌شده برای اجاره و مالکیت بلندمدت.

پرسش‌های متداول

آیا برای ملک در ترکیه حداقل مدت نگهداری وجود دارد؟

به‌طور کلی نه. استثنا ملکی است که برای تابعیت خریده شده و تا ۳ سال قابل فروش نیست.

هنگام فروش آپارتمان چه مالیاتی پرداخت می‌شود؟

اگر ظرف ۵ سال پس از خرید بفروشید، بر عایدی بیش از ۱۵۰٬۰۰۰ لیر مالیاتی ۱۵ تا ۴۰ درصدی تعلق می‌گیرد. پس از ۵ سال مالیاتی در کار نیست.

آیا می‌توان آپارتمان را پیش از صدور TAPU فروخت؟

بله، با واگذاری قرارداد با سازنده یا فسخ آن با توافق طرفین.

آیا آپارتمانی را که در رهن است می‌توان فروخت؟

بله، با رضایت بانک. پول خریدار اول صرف تسویه وام می‌شود.