آیا واقعاً می‌توان از فروش ملک در ترکیه پول درآورد؟

به گزارش پورتال مالی Insider Monkey، که اطلاعات معاملات درون‌سازمانی (insider) و صندوق‌های پوشش ریسک را در اختیار سرمایه‌گذاران می‌گذارد، ترکیه در میان ۲۰ کشور امیدبخش برای خرید ملک و سرمایه‌گذاری در آن رتبه اول را داشت (رتبه‌بندی سال ۲۰۲۱). و این بی‌دلیل نیست.

ترکیه کشوری با اقتصادی در حال توسعه و بخش‌های رقابتی متعددی است که در صحنه جهانی رقابت می‌کنند. این کشور سودآورترین بازار برای سرمایه‌گذاری در ملک است و میانگین رشد سالانه‌اش به لیر رقم چشمگیر بیش از ۲۰ درصد است (۲۳ درصد در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶). اما با احتساب تورم، قیمت‌ها فعلاً رو به کاهش است، پس از فروش مجدد فقط با انتخاب درست ملک و زمان می‌توان پول درآورد. نهادهای اجتماعی، سیاسی و حقوقی ترکیه از بسیاری کشورهای در حال توسعه دیگر قوی‌تر و باثبات‌ترند. مجتمع‌های مسکونی در حال ساخت در ترکیه با ترکیبی از کیفیت، فناوری پیشرفته و کاربردی بودن، خارجی‌ها را جذب می‌کنند. موفقیت بازار ملک ترکیه دیگر بر چه پایه‌هایی استوار است و آیا می‌شود از فروش مجدد خانه پول درآورد؟ در ادامه توضیح می‌دهیم.

فهرست مطالب:

• چشم‌انداز بازار مسکن ترکیه
• کجا بخریم بهتر است؟
• چطور از ملک ترکیه درآمد داشته باشیم
• بازده اجاره
• بازده فروش ملک در ترکیه
• هزینه‌ها و مالیات فروش مجدد در ۲۰۲۶
• فروش مجدد ممکن است برای چه کسانی سودی نداشته باشد
• پرسش‌های متداول
• در خرید و فروش سودآور ملک در ترکیه کمکتان می‌کنیم

چشم‌انداز بازار مسکن ترکیه

ترکیه و بخش‌های اقتصادی‌اش فعالانه در حال توسعه‌اند. به‌ویژه بازار ملک نتایج امیدوارکننده‌ای نشان می‌دهد و سرمایه‌گذارانی را از سراسر دنیا که دنبال سودند جذب می‌کند. روزنامه ترکیه‌ای Habertürk عواملی را برشمرده که وضعیت فعلی بازار ملک ترکیه را نشان می‌دهند:

• قیمت‌ها در شهرهای بزرگ ترکیه پویا تغییر می‌کنند. از جمله آنکارا، استانبول، آنتالیا (Antalya)، بورسا (Bursa) و ازمیر (Izmir).
• هزینه مسکن بسته به منطقه، شهر و نوع ملک فرق می‌کند.
• قیمت ملک هر سال در همه شهرهای ترکیه بالا می‌رود. در اوت ۲۰۲۶ رشد از ۱۳ درصد در استان‌های ادیرنه (Edirne)، کرکلارلی (Kirklareli) و تکیرداغ (Tekirdag) تا ۲۷ درصد در شرق کشور متغیر بود.
• بازار اجاره هم رشد می‌کند. اجاره‌بها ممکن است بسته به منطقه محل ملک، مشخصات و متراژش متفاوت باشد.

برای اینکه ببینید قیمت ملک ترکیه چطور تغییر کرده، نگاهی به داده‌های شاخص قیمتی بیندازید که بانک مرکزی جمهوری ترکیه (CBRT) منتشر می‌کند.

شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی ترکیه (KFE). جدول سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۱ با داده‌های ۲۰۲۶ جایگزین شده است.

از این‌جا می‌توان نتیجه گرفت که به‌رغم همه‌گیری کرونا و محدودیت‌های گسترده سفرهای بین‌المللی، قیمت مسکن از ژانویه ۲۰۱۹ همچنان بالا رفت. در ۲۰۲۶ تصویر فرق می‌کند: قیمت‌ها به لیر سالانه حدود ۲۳ تا ۲۵ درصد رشد می‌کنند، اما کندتر از تورم، و با احتساب تورم، مسکن نُه ماه پیاپی ارزان‌تر شده است. یعنی سودی که از فروش مجدد به لیر به دست می‌آید، ممکن است به یورو یا دلار زیان از آب درآید.

کجا بخریم بهتر است؟

انتخاب ملک برای فروش مجدد در آینده ساده نیست، به‌خصوص وقتی باید تصمیم بگیرید سراغ کدام بازار بروید: نوساز یا دست دوم. برای حل این دوراهی، مهم است ویژگی‌های هر کدام را بشناسید. پیش از هر چیز باید هدفتان را روشن کنید و توان مالی و عملی‌تان را بسنجید. در ادامه ویژگی‌های ملک نوساز و دست دوم در ترکیه را مرور می‌کنیم.

خرید ملک در مرحله ساخت

خانه‌های نوساز ترکیه که در مرحله ساخت و به قصد فروش مجدد خریده می‌شوند، به یکی از محبوب‌ترین انواع سرمایه‌گذاری میان خریداران خارجی تبدیل شده‌اند. قیمت آپارتمان در حال ساخت از سرمایه‌گذاری روی ملک تکمیل‌شده مناسب‌تر است و اقساط هم در مدت طولانی‌تری پخش می‌شود.

ملک در ترکیه در دوره ساخت تا ۳۰ درصد گران‌تر می‌شود. پس از ریختن فونداسیون و ساخت اسکلت، سازنده از اداره ثبت املاک درخواست می‌کند که ملک به واحدهای مستقل، یعنی آپارتمان‌ها، تفکیک شود. معمولاً این اتفاق وقتی می‌افتد که ۳۰ تا ۵۰ درصد ساختمان تکمیل شده باشد و وقتی سازنده برای هر آپارتمان سند مالکیت ملک در جمهوری ترکیه (TAPU) را گرفت، آماده است ملک را به مالکان آینده‌اش تحویل دهد. چنین TAPU با قید kat irtifakı صادر می‌شود و پس از گرفتن مجوز سکونت (iskan) جایش را به kat mülkiyeti می‌دهد.

یکی از مزیت‌های اصلی پیش‌خرید این است که حتی وقتی ملک هنوز در حال ساخت است، قیمت قابل تغییر نیست. اگر خریدار به هر دلیلی از خرید انصراف دهد، باید جریمه‌ای معادل ۵ تا ۳۰ درصد قیمت ملک بپردازد؛ هر سازنده شرایط و مبلغ جریمه خودش را دارد. با این حال، قانون شماره ۶۵۰۲ این جریمه‌ها را محدود کرده است: در ۱۴ روز اول پس از امضای قرارداد می‌توانید بدون جریمه از خرید انصراف دهید و ظرف ۲۴ ماه با پرداخت غرامتی به سازنده که از ۲ درصد قیمت بیشتر نیست.

مزیت دوم، فروش مجدد سودآور است. پس از تکمیل ساخت، آپارتمانی در یک مجتمع مسکونی نو ممکن است تا ۳۰ درصد بیشتر از مبلغی که اول پرداخته‌اید ارزش داشته باشد. پس می‌توانید آن را با سود بفروشید. پیش از این کار ارزش دارد بررسی کنید چقدر زود می‌توانید آپارتمان را بفروشید بی‌آنکه مالیات اضافه بدهید یا با محدودیت روبه‌رو شوید؛ دلایل کلی موافق و مخالف سرمایه‌گذاری در ملک ترکیه را هم در مقاله‌ای جداگانه گرد آورده‌ایم.

خرید ملک دست دوم

ملک دست دوم به چند دلیل جذاب است:

• قیمت: فروش‌ها اغلب فوری‌اند، برای همین قیمت در پایین‌ترین حد است.
• خانه آماده سکونت است و خرج مبلمان، لوازم خانگی و کولر ندارد؛ خطر تأخیر در ساخت یا نیمه‌کاره ماندن ساختمان هم در کار نیست.

البته در خانه‌های دست دوم خیلی قدیمی، مبلمان و لوازم خانگی به‌شدت فرسوده‌اند و تعویضشان ممکن است هزینه اضافه داشته باشد.

دام‌هایی هم هست: فروش فوری اغلب به رهن بودن آپارتمان مربوط است و مبلغ بدهی را فقط در اداره ثبت املاک می‌توان فهمید. خانه‌های تکمیل‌شده خیلی ارزان معمولاً این خطر را دارند که مهم‌ترین سند، یعنی مجوز سکونت، را نداشته باشند؛ بدون آن نمی‌توان کنتورهای برق و آب را قانونی ثبت کرد. در ملک دست دوم، سال صدور پروانه ساخت را هم بررسی کنید: این سال نشان می‌دهد ساختمان طبق کدام استانداردهای زلزله ساخته شده و همین بر قیمت در فروش مجدد اثر می‌گذارد.

چطور از ملک ترکیه درآمد داشته باشیم

اگر مالک ملکی در ترکیه شده‌اید و می‌خواهید از فروش مجدد آن پول درآورید، ۲ راه دارید:

• خودتان آن را بفروشید؛
• سراغ مشاور املاک بروید.

فروش بدون واسطه

حتی مالکان خارجی ملک در ترکیه هم می‌توانند خودشان این کار را بکنند. برای این کار باید روی پلتفرم‌های فروش ملک آگهی بگذارید. بزرگ‌ترین پلتفرم‌های ترکیه sahibinden.com، hepsiemlak.com و emlakjet.com هستند.

برای اینکه ارزش تقریبی خانه‌تان را بسنجید، اول باید پیشنهادهای موجود در بازار را ببینید و با ملک خودتان مقایسه کنید. اگر خریدار خارجی باشد، اداره ثبت املاک در هر حال گزارش ارزیابی از شرکتی دارای مجوز می‌خواهد، پس بهتر است قیمت آگهی را نزدیک به قیمت بازار نگه دارید.

خدمات مشاور املاک

متخصص املاک کمکتان می‌کند از مشکلاتی که مالک کم‌تجربه هنگام فروش خانه ممکن است با آن‌ها روبه‌رو شود دور بمانید؛ کمک می‌کند در هزینه صرفه‌جویی کنید و با فروش مجدد سودآور سرمایه‌تان را بیشتر کنید. افزون بر این، شرکت‌های املاک می‌توانند ارزیابی درست خانه را هم ترتیب دهند. کمیسیون طبق قانون حداکثر ۴ درصد قیمت به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده است، معمولاً ۲ درصد از فروشنده و ۲ درصد از خریدار. بهتر است با آژانسی کار کنید که مجوز فعالیت در معاملات املاک (yetki belgesi) دارد؛ این مجوز را می‌توان در سامانه دولتی TTBS بررسی کرد.

بازده اجاره

طبق پژوهش Global Property Guide، بازده اجاره در ترکیه کمتر از فروش مجدد جذاب است. در استانبول بازده از ۴٫۷ تا ۱۲٫۲ درصد است. در مناطق دیگر بازده اجاره ممکن است از ۴٫۵ درصد بیشتر باشد. طبق Global Property Guide برای فصل سوم ۲۰۲۶، میانگین بازده ناخالص اجاره در ترکیه ۷٫۸۶ درصد است. حالا که قیمت‌ها به‌طور واقعی پایین می‌آیند، اجاره دادن اغلب درآمد واقعی بیشتری از فروش مجدد دارد.

در ۲۰۲۱، بازده به تفکیک مناطق استانبول این بود:

• در بشیکتاش (Besiktas)، یکی از جذاب‌ترین مناطق استانبول، بازده اجاره از ۱٫۹۳ تا ۲٫۸۱ درصد است.
• در باکرکوی (Bakirkoy) استانبول، از ۲٫۲ تا ۳٫۵۶ درصد.
• در بی‌اوغلو (Beyoglu)، در بخش اروپایی استانبول، از ۳٫۰۶ تا ۴٫۷۱ درصد.
• در کادیکوی (Kadikoy)، در بخش آسیایی استانبول، از ۳٫۲۶ تا ۴٫۰۴ درصد.
• در منطقه معتبر شیشلی (Sisli)، از ۳٫۰۴ تا ۴٫۶۲ درصد.
• در ساریر (Sariyer)، در شمال استانبول، از ۱٫۸۱ تا ۳٫۲۴ درصد.

بازده فروش ملک در ترکیه

طبق داده‌های بانک مرکزی جمهوری ترکیه، قیمت مسکن در کل کشور در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶ به میزان ۲۳ درصد بالا رفت. میانگین قیمت هر متر مربع، طبق Endeksa برای ژوئیه ۲۰۲۶، برابر ۴۱٬۷۰۳ لیر (حدود ۸۴۸ دلار) است. رشد سالانه در ۲۰۲۶: ۲۴٫۵ درصد در مه و ژوئن، ۲۵٫۰ درصد در ژوئیه و ۲۳٫۰ درصد در اوت.

با این حال، به‌طور واقعی و به دلیل تورم بالای ماندگار، رشد قیمت مسکن خیلی متواضعانه‌تر است، یا بهتر بگوییم، اصلاً وجود ندارد: با احتساب تورم، قیمت‌ها در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶ به میزان ۶٫۵ درصد پایین آمد. این کاهش واقعی نُه ماه پیاپی ادامه داشته است.

در سه ماه ژوئن تا اوت ۲۰۲۶، قیمت‌ها در کل کشور به لیر ۴٫۵ درصد بالا رفت.

رشد قیمت در شهرهای بزرگ ترکیه (شاخص بانک مرکزی برای دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶، قیمت‌ها از Endeksa برای ژوئیه ۲۰۲۶):

• استانبول: ۲۶٫۳ درصد، میانگین قیمت هر متر مربع حدود ۱٬۱۷۹ یورو؛ با احتساب تورم، حدود ‎−۴ درصد؛
• آنکارا: ۲۴٫۸ درصد، میانگین قیمت هر متر مربع حدود ۷۰۱ یورو؛ با احتساب تورم، حدود ‎−۵ درصد؛
• ازمیر: ۲۳٫۳ درصد، میانگین قیمت هر متر مربع حدود ۹۷۸ یورو؛ با احتساب تورم، حدود ‎−۶ درصد.

رشد واقعی به تفکیک شهر محاسبه خود ما بر اساس شاخص بانک مرکزی است؛ یورو به نرخ بانک مرکزی ترکیه در ۶ اکتبر ۲۰۲۶ محاسبه شده است: هر ۱ یورو برابر ۵۵٫۱۹ لیر.

با این ارقام، محبوبیت ملک ترکیه در بازار بین‌المللی قابل درک است. سرمایه‌گذاران از سراسر دنیا مشتاق‌اند خانه را با قیمت خوب بخرند تا با بالا رفتن قیمت‌ها آن را با سود بفروشند. در ۲۰۲۶ این کار بهتر از همه وقتی جواب می‌دهد که ملک را در مرحله اولیه ساخت و با قیمتی به ارز خارجی بخرید و پس از ۵ سال مالکیت بفروشید، یعنی وقتی دیگر مالیاتی بر عایدی تعلق نمی‌گیرد.

هزینه‌ها و مالیات فروش مجدد در ۲۰۲۶

«توصیه ما این است که سود فروش مجدد را به همان ارزی حساب کنید که با آن خریده‌اید. اگر آپارتمانی در آغاز ساخت به یورو خریده شده باشد و پس از تکمیل و بعد از ۵ سال مالکیت فروخته شود، تقریباً مالیاتی در کار نیست و رشد قیمت برای خودتان می‌ماند. فروش سریع به لیر این روزها اغلب در تورم و مالیات آب می‌رود»، این را یکی از مدیران فروش Yekta Homes می‌گوید.

فروش مجدد ممکن است برای چه کسانی سودی نداشته باشد

• کسانی که می‌خواهند ظرف یکی دو سال بفروشند. با احتساب تورم، قیمت‌ها فعلاً رو به کاهش است و مالیات بر عایدی فروش در ۵ سال اول تا ۴۰ درصد است.
• کسانی که برای تابعیت خریده‌اند. آپارتمان را تا ۳ سال نمی‌توان فروخت.
• کسانی که ملک دست دوم گرانی را بدون بررسی خریده‌اند. رهن روی ملک، نداشتن iskan یا استانداردهای قدیمی‌تر زلزله، قیمت را در فروش مجدد پایین می‌آورد.

همه این موقعیت‌ها از قبل قابل تشخیص‌اند. در چنین مواردی خریداران پروژه‌ای در مرحله اولیه با تاریخ تکمیل روشن انتخاب می‌کنند یا آپارتمان را مدت بیشتری نگه می‌دارند و اجاره می‌دهند.

پرسش‌های متداول

آیا در ۲۰۲۶ می‌شود از فروش مجدد آپارتمان در ترکیه پول درآورد؟

بله، اما نه در هر معامله‌ای. قیمت‌ها به لیر سالانه ۲۳ تا ۲۵ درصد بالا می‌روند، اما با احتساب تورم رو به کاهش‌اند، پس نتیجه به ارز خرید، مرحله ساخت و مدت مالکیت بستگی دارد.

آپارتمان در دوره ساخت چقدر گران‌تر می‌شود؟

تا ۳۰ درصد قیمت آغاز فروش؛ رقم دقیق به پروژه بستگی دارد.

هنگام فروش آپارتمان چه مالیاتی پرداخت می‌شود؟

اگر کمتر از ۵ سال مالکش بوده‌اید، ۱۵ تا ۴۰ درصد عایدیِ بالای ۱۵۰٬۰۰۰ لیر. پس از ۵ سال مالیاتی در کار نیست.

مشاور املاک برای فروش چقدر کمیسیون می‌گیرد؟

طبق قانون حداکثر ۴ درصد به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده، معمولاً ۲ درصد از فروشنده و ۲ درصد از خریدار.

اجاره دادن سودآورتر است یا فروش مجدد؟

این روزها اجاره دادن اغلب مطمئن‌تر است: میانگین بازده ناخالص در ترکیه ۷٫۸۶ درصد است، در حالی که قیمت‌های واقعی پایین می‌آیند.

در خرید و فروش سودآور ملک در ترکیه کمکتان می‌کنیم

شرکت Yekta Homes دستیاری کاردان در مسیر خرید خانه رؤیایی‌تان در ترکیه است. این شرکت در جست‌وجو و انتخاب آپارتمان از سازنده پیشرو منطقه آنتالیا تخصص دارد. این‌جا درباره اجاره، خرید و فروش ملک ترکیه پشتیبانی اطلاعاتی جامع دریافت می‌کنید. مشاوران حرفه‌ای پیشنهادهای سرمایه‌گذاری جذاب را از یک سازنده در ترکیه برایتان انتخاب می‌کنند. در اکتبر ۲۰۲۶ قیمت‌ها در مجتمع‌های در حال ساخت Yekta Homes از ۱۰۳٬۰۰۰ یورو و در مجتمع‌های تکمیل‌شده از ۱۳۹٬۰۰۰ یورو شروع می‌شود؛ بهتر است شرایط فعلی را از مدیر فروش بپرسید.