آیا می‌توان شریک مالکیت را به سند TAPU اضافه کرد و روال آن چگونه است؟

این موضوع ممکن است به دو شکل پیش بیاید. بیایید هر دو را بررسی کنیم.

۱. سند مالکیت یا TAPU (تاپو) پس از خرید ملک و امضای قرارداد فروش صادر می‌شود. در مقاله‌ای جداگانه توضیح داده‌ایم که TAPU چیست و چه اطلاعاتی در آن درج می‌شود. در این مرحله باید تصمیم بگیرید ملک به نام چند نفر ثبت شود. طبق قانون ترکیه، می‌توان چند مالک را در یک TAPU درج کرد. شرکای مالکیت می‌توانند این‌ها باشند:

• خویشاوندان یا افرادی که هیچ نسبتی با هم ندارند؛
• اشخاص حقیقی یا حقوقی؛
• بزرگسالان یا کودکان.

خود خریداران تصمیم می‌گیرند چند مالک وجود داشته باشد و سهم‌ها چطور تقسیم شود، مساوی یا نامساوی. پس از آن هر شریک حق دارد هر طور که صلاح می‌داند در سهم خود تصرف کند: آن را بفروشد، هبه کند یا به ارث بگذارد. در مالکیت مشاعی (paylı mülkiyet) موافقت دیگر شرکا لازم نیست، اما اگر سهمی به فرد بیرونی فروخته شود، آن‌ها حق شفعه دارند، یعنی برای خرید آن سهم مقدم‌اند. موافقت همه فقط در مالکیت مشترک (elbirliği mülkiyeti) لازم است، مثلاً میان وراث پیش از تقسیم ترکه. در مقاله‌ای جداگانه شرح داده‌ایم که ارث‌بری ملک برای خارجی‌ها چطور انجام می‌شود. مالکانی که نامشان در قرارداد فروش آمده، باید هنگام صدور و امضای سند شخصاً حاضر باشند یا به نماینده‌ای وکالت بدهند.

۲. حالا موقعیت دیگر را ببینیم. فرض کنید TAPU به نام یک نفر ثبت شده و بعدها لازم شده یک یا چند مالک دیگر اضافه شوند. در این حالت باید قرارداد فروش جدیدی تنظیم و سند جدیدی با نام همه مالکان صادر شود. راه قانونی دوم هبه سهم (hibe) است: در این صورت شریک جدید به‌جای پرداخت وجه طبق قرارداد، مالیات هبه می‌پردازد (در ادامه بیشتر می‌گوییم).

هر بار که قرارداد فروش تنظیم می‌شود، باید هزینه‌های اداره ثبت املاک و هزینه انتقال سند (tapu harcı) را بپردازید که ۴ درصد ارزش ملک یا سهم است. طبق قانون این مبلغ به‌طور مساوی تقسیم می‌شود: فروشنده سهم ۲ درصد و خریدار ۲ درصد می‌پردازد. ارزشی که مبنای محاسبه است نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیاتی ملک باشد و در معامله با تبعه خارجی، با گزارش کارشناسی اجباری تأیید می‌شود. جدا از این، اداره ثبت املاک در ۲۰۲۶ از خریدار خارجی کارمزد رسیدگی ۲۰٬۸۷۰ لیر دریافت می‌کند.

هزینه چطور محاسبه می‌شود.

مبنای محاسبه ارزش ملک است.

برای نمونه، این ارزش ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر است (حدود ۱۰۸٬۷۰۰ یورو به نرخ بانک مرکزی ترکیه در ۶ اکتبر ۲۰۲۶، هر یورو برابر ۵۵٫۱۹ لیر؛ این رقم نزدیک به میانگین قیمت آپارتمان در آلانیا است).

ارزش ملک بر تعداد افرادی که در TAPU درج می‌شوند تقسیم می‌شود.

فرض کنید قرار است ۵ نفر در TAPU درج شوند: یک مالک، یعنی کسی که قرارداد فروش را امضا کرده، و ۴ شریک.

در این صورت: ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر تقسیم بر ۵ می‌شود ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ لیر.

حاصل در تعداد شرکا، بدون احتساب مالک، ضرب می‌شود.

در مثال ما این عدد ۴ است.

هزینه: ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ضرب در ۴ می‌شود ۴٬۸۰۰٬۰۰۰ لیر و ۴ درصد این مبلغ برابر ۱۹۲٬۰۰۰ لیر است (حدود ۳٬۴۷۹ یورو).

علاوه بر قرارداد خرید امضاشده، برای گرفتن TAPU این مدارک لازم است:

• شماره شناسایی مالیاتی؛
• کپی گذرنامه‌ها؛
• وکالت‌نامه برای کسی که نماینده مالک است، اگر مالک نتواند حاضر شود؛
• گواهی تولد با مهر آپوستیل، اگر قرار است فرزند خردسال اضافه شود، و رضایت‌نامه امضاشده هر دو والد؛
• گزارش ارزیابی ملک از یک شرکت دارای مجوز که برای معامله با اتباع خارجی اجباری است؛
• بیمه‌نامه اجباری زلزله (DASK).

همه مدارک باید به ترکی ترجمه و در دفتر اسناد رسمی تأیید شوند. اگر خریدار یا شریک خارجی ترکی بلد نیست، هنگام امضا در اداره ثبت املاک حضور مترجم رسمی سوگندخورده الزامی است.

فهرست مطالب:

• فروش یا هبه سهم: کدام به‌صرفه‌تر است
• ثبت مشترک در TAPU برای چه کسانی مناسب نیست
• پرسش‌های متداول

فروش یا هبه سهم: کدام به‌صرفه‌تر است

برای افزودن شریک دو راه هست و هزینه‌هایشان فرق دارد. مثال: مالک آپارتمانی به ارزش ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر نیمی از آن، یعنی ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر، را به همسرش منتقل می‌کند.

این نرخ‌های مالیات هبه در ۲۰۲۶ اعمال می‌شوند. اظهارنامه مالیاتی باید ظرف یک ماه پس از انتقال ثبت شود و مالیات را می‌توان در ۶ قسط مساوی طی ۳ سال پرداخت. تا مالیات پرداخت نشود، TAPU به نام شخص جدید منتقل نمی‌شود.

«بیشتر وقت‌ها شریک مالکیت همان موقع خرید اضافه می‌شود: این کار ارزان‌تر و ساده‌تر از انتقال سهم در آینده است. اگر خانواده‌ای هنوز در حال انتخاب آپارتمان است، توصیه می‌کنیم از قبل تصمیم بگیرند آپارتمان به نام چه کسی و با چه سهمی ثبت شود»، این را یکی از مدیران فروش Yekta Homes می‌گوید.

ثبت مشترک در TAPU برای چه کسانی مناسب نیست

• افراد غیرخویشاوند بدون توافق‌نامه. هر کدام می‌توانند سهم خود را بفروشند و اگر اختلافی پیش بیاید، تقسیم از طریق دادگاه زمان‌بر است. بهتر است از قبل توافق‌نامه‌ای درباره استفاده و فروش امضا کنید.
• شرکایی که یکی از آن‌ها کودک است، اگر قرار است آپارتمان به‌زودی فروخته شود. سهم فرد صغیر فقط با اجازه دادگاه قابل فروش است.
• ملکی که برای شهروندی خریده شده. تا ۳ سال قابل فروش نیست و هر تغییری در سند در این مدت باید با وکیل هماهنگ شود.

همه این موقعیت‌ها قابل پیش‌بینی‌اند، پس بهتر است پیش از امضای قرارداد درباره اینکه نام چه کسانی در سند بیاید گفت‌وگو کنید.

پرسش‌های متداول

آیا بعد از خرید می‌توان شریک مالکیت را به TAPU اضافه کرد؟

بله، از راه فروش یا هبه سهم. TAPU جدیدی با نام همه مالکان در اداره ثبت املاک صادر می‌شود.

برای فروش سهمم به موافقت دیگر شرکا نیاز دارم؟

در مالکیت مشاعی نه، اما آن‌ها برای خرید آن سهم حق شفعه دارند.

انتقال سهم چقدر هزینه دارد؟

در فروش، ۴ درصد ارزش سهم، از هر طرف ۲ درصد. در هبه، مالیات هبه با نرخ‌های ۲۰۲۶ که برای همسر و فرزندان نصف می‌شود.

آیا می‌توان نام کودک را در TAPU درج کرد؟

بله. گواهی تولد با مهر آپوستیل و رضایت هر دو والد لازم است. بعدها سهم کودک فقط با اجازه دادگاه قابل فروش است.