چطور در ترکیه وام مسکن بگیریم و شرایط آن برای اتباع خارجی چیست؟

برای گرفتن وام مسکن در ترکیه این مدارک را لازم دارید:

• گذرنامه با ترجمه رسمی؛
• کپی سند مالکیت فروشنده یا TAPU (تاپو)؛
• شماره شناسایی مالیاتی؛
• کپی گواهی فنی ساختمان که نشان می‌دهد ساختمان وجود دارد و قابل سکونت است. این مدرک را از سازنده می‌گیرید و در ترکی به آن iskan می‌گویند، یعنی مجوز سکونت یا پایان‌کار؛
• گواهی درآمد از کارفرما (در قالب آزاد) که در دفتر اسناد رسمی تأیید و به ترکی ترجمه شده باشد؛
• گواهی مالیات بر درآمد از کشور خودتان؛
• تأییدیه حساب بانکی؛
• مدرکی که نشان دهد قسط معوق وام ندارید؛
• گزارش ارزیابی آپارتمان از یک شرکت ارزیابی دارای مجوز که بانک مبلغ وام را بر اساس آن حساب می‌کند؛
• بیمه‌نامه اجباری زلزله (DASK).

اگر در کشور خودتان ملک یا خودرو دارید، مدارکش را هم می‌توانید ارائه کنید. این امتیاز مهمی به حساب می‌آید و نشان می‌دهد وضع مالی خریدار محکم است. مدارک خارجی با مهر آپوستیل تأیید می‌شوند و مترجم رسمی سوگندخورده آن‌ها را به ترکی برمی‌گرداند.

به خارجی‌ها حداکثر برای ۱۰ سال وام داده می‌شود و نرخ آن معمولاً ماهانه ۲٫۸۷ تا ۳٫۲۴ درصد است. بانک‌های ترکیه نرخ را ماهانه اعلام می‌کنند و این رقم در سال تقریباً به ۳۴ تا ۳۹ درصد می‌رسد (داده‌های ۲ اکتبر ۲۰۲۶ برای وام ۱ میلیون لیری با بازپرداخت ۱۲۰ ماهه). طبق قواعد نهاد ناظر بانکی ترکیه (BDDK) که از ژانویه ۲۰۲۶ اجرا می‌شود، بانک برای خانه‌های ارزان‌تر از ۵ میلیون لیر می‌تواند بسته به کلاس بهره‌وری انرژی ساختمان ۷۰ تا ۹۰ درصد ارزش کارشناسی را وام بدهد. با این حال هر بانک شرایط خودش را برای خارجی‌ها دارد. تسویه زودهنگام ممکن است و در وام با نرخ ثابت، بانک حداکثر ۲ درصد از مبلغی را که زودتر پرداخت می‌شود کارمزد می‌گیرد. در عمل وام مسکن به لیر داده می‌شود، چون اشخاص مقیم ترکیه اجازه گرفتن وام ارزی ندارند.

وقتی همه مدارک آماده باشد، بانک درخواست را هرچه سریع‌تر بررسی می‌کند. بیشتر بانک‌ها ظرف یک هفته کاری جواب می‌دهند. کارشناس ارزیابی به محل ملک می‌رود، مدارک بررسی می‌شود و بعد تصمیم بانک اعلام می‌شود. هزینه‌ها شامل کارمزدهای بانک، بیمه ملک، بیمه عمر وام‌گیرنده و گاهی هزینه ارزیابی است. اگر وام بانکی به کارتان نمی‌آید، خرید اقساطی از سازنده جایگزین مناسبی است: شرکت Yekta Homes در همه پروژه‌هایش اقساط ۲۴ و ۳۶ ماهه دارد.

در سال‌های گذشته بانک‌های ترکیه برای وام دادن به اتباع خارجی بسیار مشتاق بودند و درخواست‌ها به‌ندرت رد می‌شد. روال گرفتن وام هم تا حد ممکن ساده نگه داشته می‌شد. کارمندان بانک‌های محلی می‌گفتند خارجی‌ها خیلی راحت‌تر از شهروندان خود ترکیه وام مسکن می‌گیرند. حالا که نرخ بهره سیاستی بانک مرکزی ۳۷ درصد است، بانک‌ها وام‌گیرندگان را سخت‌گیرانه‌تر بررسی می‌کنند، به‌ویژه کسانی را که در ترکیه درآمد ندارند. در مقاله‌ای جداگانه توضیح داده‌ایم که وام مسکن در کل روند خرید ملک کجا قرار می‌گیرد.

اگر بخواهید، می‌توانید به مشاور املاک یا شخص دیگری وکالت بدهید تا کارهای وام را به نمایندگی از شما انجام دهد. بانک‌های ترکیه برای این کار فرم‌های مخصوص دارند. این راه برای کسانی که دائم در ترکیه زندگی نمی‌کنند یا ترکی بلد نیستند خیلی راحت است. وکالت‌نامه‌ای که خارج از ترکیه صادر شده باشد باید مهر آپوستیل بخورد.

فهرست مطالب:

• مراحل گرفتن وام مسکن، گام‌به‌گام
• چه هزینه‌هایی به قیمت آپارتمان اضافه می‌شود
• وام مسکن در ترکیه به درد چه کسانی نمی‌خورد
• پرسش‌های متداول

مراحل گرفتن وام مسکن، گام‌به‌گام

۱. شماره مالیاتی و حساب بانکی. اداره مالیات با ارائه گذرنامه، در یک مراجعه شماره مالیاتی صادر می‌کند. بعد در بانکی که می‌خواهید از آن وام بگیرید حساب باز می‌کنید.

۲. تأیید اولیه. بانک درآمد و سابقه اعتباری‌تان را بررسی می‌کند و می‌گوید روی چه مبلغی می‌توانید حساب کنید. بهتر است این کار را پیش از پرداخت بیعانه آپارتمان انجام دهید.

۳. انتخاب ملک. بانک‌ها برای خانه‌های تکمیل‌شده‌ای که مجوز سکونت (iskan) دارند وام می‌دهند. برای خانه‌های در حال ساخت کمتر وام می‌دهند و سهم کمتری از قیمت را پوشش می‌دهند.

۴. ارزیابی. یک شرکت ارزیابی دارای مجوز گزارش تهیه می‌کند. بانک نسبت وام به ارزش را بر اساس مبلغ همین گزارش حساب می‌کند، نه قیمت قرارداد.

۵. بیمه. بیمه DASK همیشه اجباری است. بانک بیمه خانه و اغلب بیمه عمر وام‌گیرنده را هم می‌خواهد.

۶. معامله در اداره ثبت املاک. انتقال مالکیت و رهن به نفع بانک در یک روز ثبت می‌شوند. اگر خریدار ترکی نمی‌داند، حضور مترجم رسمی سوگندخورده الزامی است.

۷. پرداخت به فروشنده. بانک مبلغ وام را به حساب فروشنده واریز می‌کند و خریدار سهم خودش را می‌پردازد.

چه هزینه‌هایی به قیمت آپارتمان اضافه می‌شود

مبالغ یورویی به نرخ بانک مرکزی ترکیه در ۶ اکتبر ۲۰۲۶ محاسبه شده‌اند: هر یورو برابر ۵۵٫۱۹ لیر.

«رایج‌ترین اشتباه این است که خریدار پیش از آنکه بانک مبلغ وام را اعلام کند بیعانه می‌دهد. توصیه ما این است که اول تأیید اولیه بگیرید و بعد آپارتمان را رزرو کنید. این‌طوری لازم نیست دقیقه نود دنبال پول کسری بگردید»، یکی از مدیران فروش Yekta Homes می‌گوید.

وام مسکن در ترکیه به درد چه کسانی نمی‌خورد

• خریدار آپارتمان در حال ساخت. برای چنین ملک‌هایی کمتر و با سهم کوچک‌تری وام داده می‌شود، پس خرید اقساطی از سازنده راحت‌تر است.
• کسی که از قبل در ترکیه خانه دارد. طبق قواعد BDDK، اگر وام‌گیرنده، همسرش یا فرزندان زیر سن قانونی‌اش از قبل خانه داشته باشند، نسبت مجاز وام به ارزش ۷۵ درصد کمتر می‌شود: برای آپارتمانی ارزان‌تر از ۵ میلیون لیر، بانک به‌جای ۷۰ تا ۹۰ درصد، حداکثر ۱۷٫۵ تا ۲۲٫۵ درصد ارزش کارشناسی را وام می‌دهد.
• کسی که آمادگی پرداخت به لیر را ندارد. وام فقط به لیر داده می‌شود و اگر درآمدتان به ارز دیگری است، مبلغ قسط به نرخ ارز وابسته می‌شود.

هر سه موقعیت از قبل قابل پیش‌بینی است. در چنین مواردی خریداران معمولاً سراغ خرید اقساطی از سازنده یا آپارتمانی کوچک‌تر بدون وام می‌روند.

پرسش‌های متداول

خارجی‌ها برای وام مسکن در ترکیه چه مدارکی لازم دارند؟

گذرنامه با ترجمه، شماره مالیاتی، گواهی درآمد، صورت‌حساب‌های بانکی، سند TAPU فروشنده، مجوز سکونت ساختمان (iskan)، گزارش ارزیابی و بیمه‌نامه DASK.

نرخ وام مسکن در ترکیه چقدر است؟

در تاریخ ۲ اکتبر ۲۰۲۶، ماهانه ۲٫۸۷ تا ۳٫۲۴ درصد، یعنی سالانه حدود ۳۴ تا ۳۹ درصد. وام‌ها به لیر داده می‌شوند.

بانک چه سهمی از قیمت را وام می‌دهد؟

طبق قواعد BDDK، برای خانه‌های ارزان‌تر از ۵ میلیون لیر تا ۷۰ تا ۹۰ درصد ارزش کارشناسی، بسته به بهره‌وری انرژی. ممکن است بانک از خریدار خارجی پیش‌پرداخت بیشتری بخواهد.

می‌توانم وام مسکن را زودتر تسویه کنم؟

بله. در وام با نرخ ثابت، بانک حداکثر ۲ درصد از مبلغی را که زودتر پرداخت می‌شود کارمزد می‌گیرد.

اگر خارج از ترکیه زندگی می‌کنید و درآمدتان هم از همان‌جاست، راهنمای جداگانه ما را بخوانید که در آن بررسی کرده‌ایم وام مسکن ترکیه برای خریداران مقیم خارج چقدر شدنی است و در باز کردن حساب، انتقال پول و اثبات درآمد به چه نکاتی باید توجه کرد.